Przykład. Nie raport żadnego klienta – numer przykładowy; liczby z prawdziwych cen z aktów notarialnych.
PRZYKŁAD numer przykładowy WR-2026-000000 · 2 października 2026
Raport cen domów – Warszawa i sąsiednie gminy
Ceny sprzedaży, typowe przedziały i porównanie lokalizacji. Domy · Warszawa.
Raport nie jest operatem szacunkowym ani wyceną rzeczoznawcy majątkowego – to zestawienie cen z aktów notarialnych, przygotowane automatycznie.
Najważniejsze wnioski
- Typowa cena domu używanego (dom z działką) w gminie Warszawa: 1,85 mln zł (1288 sprzedaży, 16.09.2024–15.09.2026). Nowe domy od dewelopera liczymy osobno: 1,52 mln zł (256 sprzedaży).
- Typowy zakres (połowa sprzedaży): 1,33 mln zł – 2,59 mln zł – co czwarta sprzedaż była tańsza, co czwarta droższa. To rozrzut cen na rynku, a nie przedział ceny konkretnej nieruchomości.
- Na tle 7 gmin sąsiednich z co najmniej 30 sprzedażami typowa cena w gminie jest 2. od najwyższej spośród 8 – od 990 tys. zł (gmina Nieporęt) do 2,1 mln zł (gmina Izabelin).
- Typowa cena w gminie jest ponad 2 razy wyższa niż w całym województwie (mazowieckie: 885 tys. zł, 4455 sprzedaży).
- Różnice między gminami mogą wynikać z wielkości i standardu domów oraz działek, a nie tylko z lokalizacji (typowa powierzchnia działki przy sprzedanych domach: 512 m², znana w 1288 z 1288 sprzedaży – to osobna statystyka, nie działka domu o typowej cenie). Rejestr zwykle nie podaje powierzchni domu – porównuj podobne domy.
Co zawiera ten raport
- typowa cena domów używanych w gminie (1288 sprzedaży, 16.09.2024–15.09.2026)
- typowa cena nowych domów od dewelopera – osobno (256 sprzedaży)
- ceny domów na tle okolicy: gminy sąsiednie – ze wspólną granicą (7), województwo
- jak wykorzystać te liczby przed zakupem i przed sprzedażą, karta domu do wypełnienia, pytania do sprzedającego i tabela do porównania 2–3 ofert z typową ceną gminy
Czego w nim nie ma: ceny domów w gminach sąsiednich, w których było za mało sprzedaży: gmina Jabłonna, Sulejówek, Józefów, gmina Wiązowna, gmina Konstancin-Jeziorna, Piastów, gmina Michałowice, gmina Raszyn, Marki, Ząbki, Zielonka; zmiany cen w czasie – w tym wydaniu danych nie ma podziału na dwa okresy; historia cen z kilku lat – w tym wydaniu danych jej nie ma; prognozy cen.
Gmina i gminy sąsiednie na schemacie
Pokaż mapę gmin
Typowe ceny domów – Warszawa
| Rodzaj | Typowa cena | Typowy zakres (połowa sprzedaży) | Typowa działka | Sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Domy używane | 1,85 mln zł | 1,33 mln zł – 2,59 mln zł | 512 m²znana w 1288 z 1288 | 1288 |
| Nowe domy od dewelopera | 1,52 mln zł | 1,28 mln zł – 1,74 mln zł | 357 m²znana w 256 z 256 | 256 |
Cała cena z aktu – dom razem z działką, 16.09.2024–15.09.2026 (24 mies.). Domy używane i nowe od dewelopera liczymy osobno – to inne domy na innych działkach, więc ich kwot nie da się wprost porównać. Rejestr zwykle nie podaje powierzchni użytkowej domu, dlatego nie ma ceny za m² domu.
Typowa cena i typowa działka to dwie osobne statystyki: połowa domów sprzedała się taniej niż 1,85 mln zł, a połowa sprzedanych domów stała na działce mniejszej niż 512 m² (powierzchnię działki znamy dla 1288 z 1288 sprzedaży; gdy dom stoi na kilku działkach – ich suma). To nie jest opis jednego „typowego domu” – dom za typową cenę nie musi stać na typowej działce.
Gmina na tle gmin sąsiednich
| Obszar | Używane – typowa cena | Typowa działka | Sprzedaży | Nowe – typowa cena | Sprzedaży |
|---|---|---|---|---|---|
| gmina Izabelin (powiat warszawski zachodni) | 2,1 mln zł | 1043 m² | 32 mało sprzedaży | brak sprzedaży | 0 |
| Warszawa (ta gmina) | 1,85 mln zł | 512 m² | 1288 | 1,52 mln zł | 256 |
| gmina Stare Babice (powiat warszawski zachodni) | 1,63 mln zł | 962 m² | 51 mało sprzedaży | za mało sprzedaży | mniej niż 10za mało na cenę |
| gmina Ożarów Mazowiecki (powiat warszawski zachodni) | 1,28 mln zł | 730 m² | 72 | za mało sprzedaży | 28za mało na cenę |
| gmina Łomianki (powiat warszawski zachodni) | 1,27 mln zł | 631 m² | 130 | za mało sprzedaży | 11za mało na cenę |
| gmina Piaseczno (powiat piaseczyński) | 1,2 mln zł | 1306 m² | 54 mało sprzedaży | za mało sprzedaży | mniej niż 10za mało na cenę |
| gmina Lesznowola (powiat piaseczyński) | 1,18 mln zł | 898 m² | 45 mało sprzedaży | 1 mln zł | 75 |
| gmina Nieporęt (powiat legionowski) | 990 tys. zł | 854 m² | 97 | 1,16 mln zł | 62 |
| województwo mazowieckie | 885 tys. zł | 800 m² | 4455 | 950 tys. zł | 1054 |
Gminy sąsiednie mają z tą gminą wspólną granicę – według Państwowego Rejestru Granic (GUGiK), także gdy leżą w innym powiecie. Gminy sąsiednie, w których było mniej niż 30 sprzedaży domów używanych (za mało sprzedaży): gmina Jabłonna, Sulejówek, Józefów, gmina Wiązowna, gmina Konstancin-Jeziorna, Piastów, gmina Michałowice, gmina Raszyn, Marki, Ząbki, Zielonka. Każda typowa cena jest liczona z transakcji danego obszaru z tego samego okresu (16.09.2024–15.09.2026).
Zmiany cen w czasie
W tym wydaniu danych nie ma podziału na dwa okresy – zmian cen w czasie nie pokazujemy. Nie prognozujemy cen.
Metoda, źródło i czego dane nie rozstrzygają
- Źródło i wersja danych. Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez właściwych starostów i prezydentów miast na prawach powiatu. Ceny z aktów notarialnych (ceny transakcyjne), nie z ogłoszeń. Pobranie danych: 2.10.2026; raport: 2 października 2026; wersja metody: 09.10.2026. Liczby zapisujemy przy pierwszym otwarciu raportu – kolejne otwarcia i PDF pokazują te same liczby z tego samego pobrania. Raport powstaje automatycznie z tych samych danych co bezpłatne strony cen gmin, bez udziału eksperta.
- Okres. Akty notarialne z okresu 16.09.2024–15.09.2026 (oba dni włącznie) – 24 miesiące wstecz od najnowszego aktu w pobranych danych. To sprzedaże z tego okresu, a nie dzisiejsze ceny; ostatnie miesiące w rejestrze bywają niepełne – część aktów trafia do niego z opóźnieniem.
- Jednostka obserwacji. Jedna sprzedaż domu z działką = jedna transakcja z rejestru: rekordy działek i budynków z tej samej transakcji łączymy po jej identyfikatorze, więc każda sprzedaż liczy się raz. Cena to cała kwota z aktu – dom razem z działką.
- Które sprzedaże liczymy. Sprzedaż oznaczona w rejestrze jako „wolny rynek” (bez przetargów i sprzedaży bezprzetargowych) prawa własności w całości – bez udziałów i bez użytkowania wieczystego; w akcie dokładnie jeden budynek mieszkalny (dopuszczalne budynki gospodarcze i garaż), bez lokali, budynków usługowych i bez dodatkowej całej działki niezabudowanej; odrzucamy rekordy z ceną, powierzchnią działki albo powierzchnią zabudowy spoza wiarygodnego zakresu (błędy wpisu w rejestrze). Nowe i używane – według pola „rynek” w rejestrze: rynek pierwotny to nowe domy od dewelopera, wtórny – używane; domy bez wpisanego rynku pomijamy.
- Liczby. Typowa cena – środkowa cena (połowa sprzedaży tańsza, połowa droższa); typowy zakres – od 1. do 3. kwartyla, liczonych z interpolacją między sąsiednimi cenami, w raporcie zaokrąglonych. Typową cenę i zakres podajemy dla grup z co najmniej 30 sprzedażami (30–59 – „mało sprzedaży”); liczbę sprzedaży – także dla mniejszych grup (poniżej 10 – „mniej niż 10”). Próg 30 to reguła publikacji, nie dowód, że sprzedaże są reprezentatywne dla całego rynku. Typowa działka – osobna statystyka z tych sprzedaży, w których rejestr podaje powierzchnię działki (w tej gminie 1288 z 1288); gdy dom stoi na kilku działkach – ich suma. Typowa cena i typowa działka nie opisują tego samego domu.
- To raport rynku gminy, nie wycena: opisuje rynek całej gminy – typowe ceny sprzedaży w gminie i w gminach sąsiednich – a nie wartość konkretnego domu ani działki. Raport nie jest operatem szacunkowym ani wyceną rzeczoznawcy majątkowego – to zestawienie cen z aktów notarialnych, przygotowane automatycznie. Dane nie rozstrzygają, ile jest wart konkretny dom: rejestr zwykle nie podaje powierzchni użytkowej, standardu ani stanu technicznego, a typowa cena gminy łączy domy różnej wielkości z różnych części gminy. Różnica typowych cen dwóch gmin to także różnica tego, co się w nich sprzedawało.
- Raport nie zawiera pojedynczych sprzedaży, adresów ani danych stron transakcji. Opracowanie: wycenowo.pl.
Jak wykorzystać te liczby
Ogólne wskazówki do pracy z liczbami tego raportu – nie ocena konkretnej oferty.
Przed zakupem domu
- Porównaj cenę ofertową z typową ceną w gminie: 1,85 mln zł (1288 sprzedaży, 16.09.2024–15.09.2026). Typowy zakres to 1,33 mln zł – 2,59 mln zł – połowa sprzedaży mieściła się w tych granicach.
- Oferta powyżej 2,59 mln zł: Cena ofertowa przekracza pokazany górny kwartyl historycznych cen sprzedaży w gminie. Sprawdź, czym dom różni się od sprzedanych nieruchomości. Samo przekroczenie tego poziomu nie oznacza zawyżonej ceny. Zapytaj, co uzasadnia wyższą cenę (powierzchnia domu, działka, rok budowy, stan). Oferta poniżej 1,33 mln zł jest poniżej pokazanego dolnego kwartyla – sprawdź, czym dom różni się od sprzedanych i dlaczego jest tańsza.
- Porównaj powierzchnię działki przy domu z typową w gminie: 512 m². Cena z aktu obejmuje dom razem z działką, więc dom na dużo większej albo mniejszej działce porównuj ostrożnie.
- Szukasz też obok? W gminach sąsiednich z co najmniej 30 sprzedażami typowa cena to od 990 tys. zł (gmina Nieporęt – o 46% taniej) do 2,1 mln zł (gmina Izabelin – o 14% drożej); w tej gminie 1,85 mln zł. Różnica to także różnica tego, co się tam sprzedawało.
- Wpisz 2–3 oferty do tabeli „Porównaj oferty” niżej – obok typowej ceny i zakresu gminy – i zadaj sprzedającym pytania z listy.
Przed sprzedażą domu
- Typowa cena w gminie to 1,85 mln zł, typowy zakres 1,33 mln zł – 2,59 mln zł (1288 sprzedaży, 16.09.2024–15.09.2026). Raport nie mówi, gdzie w tym zakresie jest Twój dom – wypisz w karcie niżej, czym różni się od domów sprzedanych w gminie.
- Cena ofertowa powyżej 2,59 mln zł: Cena ofertowa przekracza pokazany górny kwartyl historycznych cen sprzedaży w gminie. Sprawdź, czym dom różni się od sprzedanych nieruchomości. Samo przekroczenie tego poziomu nie oznacza zawyżonej ceny. Warto przygotować wyjaśnienie i dokumenty, które pokazują te różnice.
- Kupujący porównują też gminy obok. W gminach sąsiednich z co najmniej 30 sprzedażami typowa cena to od 990 tys. zł (gmina Nieporęt – o 46% taniej) do 2,1 mln zł (gmina Izabelin – o 14% drożej); w tej gminie 1,85 mln zł.
- Przygotuj odpowiedzi na pytania z listy niżej – kupujący zada je Tobie.
Materiały do wydruku: karta domu, pytania do sprzedającego, porównanie ofert
Karta domu do wypełnienia
Wydrukuj i wpisz ręcznie albo dopisz tekst w czytniku PDF (narzędzie „Tekst” lub „Komentarz”) – pól nie da się kliknąć jak w formularzu. To nie są dane z rejestru; obok niektórych pól dla porównania liczba z tej gminy (16.09.2024–15.09.2026).
| Pole | Wpisz | Dla porównania – gmina |
|---|---|---|
| Położenie (adres) i link do ogłoszenia | ||
| Cena ofertowa | typowa cena z aktów notarialnych (transakcyjna): 1,85 mln zł | |
| Powierzchnia użytkowa domu (m²) | ||
| Powierzchnia działki (m²) | typowa działka: 512 m² | |
| Rok budowy, ostatnie remonty | ||
| Stan (do zamieszkania, do remontu, deweloperski) | ||
| Ogrzewanie i koszt w roku | ||
| Media: woda, kanalizacja albo szambo, gaz | ||
| Dojazd, szkoła, sklep, praca | ||
| Uwagi |
Pytania do sprzedającego
- Jaka jest powierzchnia użytkowa domu i skąd ta liczba (projekt, pomiar, ogłoszenie)?
- W którym roku dom zbudowano? Co i kiedy remontowano (dach, instalacje, okna, ogrzewanie)?
- Jakie jest ogrzewanie i ile kosztowało w ostatnim roku?
- Jakie media są podłączone: woda, kanalizacja albo szambo czy oczyszczalnia, gaz?
- Czy są dokumenty budowy i odbioru domu oraz rozbudów?
- Czy jest księga wieczysta i czy są w niej wpisy (hipoteka, służebności)?
- Jak wygląda dojazd – droga publiczna czy prywatna?
- Co zostaje w cenie (wyposażenie, garaż, budynki gospodarcze)?
- Od kiedy dom jest w sprzedaży i dlaczego jest sprzedawany?
Porównaj 2–3 oferty
Kolumna „Gmina” – liczby z tego raportu (1288 sprzedaży, 16.09.2024–15.09.2026); kolumny ofert – ceny ofertowe z ogłoszeń, do wpisania tak samo jak karta. Położenie oferty względem rozkładu cen w gminie nie przesądza, czy jest tania, czy droga – domy i działki nie są dopasowane.
| Pozycja | Gmina | Oferta 1 | Oferta 2 | Oferta 3 |
|---|---|---|---|---|
| Cena ofertowa | – | |||
| Typowa cena transakcyjna (z aktów notarialnych) | 1,85 mln zł | |||
| Wobec typowego zakresu (poniżej / w zakresie / powyżej) | 1,33 mln zł – 2,59 mln zł | |||
| Powierzchnia domu (m²) | – | |||
| Powierzchnia działki (m²) | 512 m² | |||
| Rok budowy | – | |||
| Stan | – | |||
| Ogrzewanie | – | |||
| Adres albo link | – |
Chcesz omówić konkretny dom?
Raport mówi, za ile sprzedawały się domy w gminie i w okolicy – nie ile jest wart Twój dom. Następny krok: Zgłoś dom do analizy ceny z ekspertem – lista rezerwowa (od 599 zł) – porównujemy sprzedaże z okolicy z Twoją nieruchomością i tym, czym się od nich różni. Analizy przyjmujemy na razie w ograniczonej liczbie: zapis na listę rezerwową jest bezpłatny i do niczego nie zobowiązuje – zakres i cenę potwierdzimy e-mailem przed zamówieniem. O cenie decydujesz Ty. Adres: wycenowo.pl/wycena-domu/
Przygotuj: położenie (adres albo numer działki), powierzchnię domu i działki, rok budowy, stan oraz link do ogłoszenia – wygodnie w karcie domu wyżej. Dane z karty wysyłasz tylko wtedy, gdy sam je wpiszesz w zgłoszeniu. Bezpłatna strona cen tej gminy: Warszawa – wycenowo.pl/ceny-domow/warszawa/.