Słownik pojęć
Krótkie wyjaśnienia słów, których używamy w wycenie i w poradnikach. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa – przepisy się zmieniają, a szczegóły warto potwierdzić u notariusza albo doradcy.
Wycena i ceny
- Mediana, czyli typowa cena
Cena ze środka: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Pojedyncza bardzo droga albo bardzo tania sprzedaż prawie jej nie przesuwa, dlatego pokazujemy ją zamiast średniej. Na stronie nazywamy ją typową ceną. Przykład: ceny za m² wynoszą 8, 9, 10, 11 i 20 tys. zł. Mediana to 10 tys. zł – środkowa wartość, nie średnia (średnia wyszłaby 11,6 tys. zł). W serwisie podajemy medianę ceny za m² albo ceny całego mieszkania – zawsze z opisem, która to.
Zobacz: Ceny mieszkań w Polsce
- Typowe ceny podobnych sprzedaży (typowy zakres)
Ceny za m², między którymi mieściła się połowa sprzedaży podobnych mieszkań: „połowa sprzedaży mieściła się między X a Y”. Co czwarta sprzedaż była tańsza, co czwarta – droższa. Pokazuje, jak bardzo różnią się ceny transakcji. Przy wyniku wyceny te ceny za m² są przeliczone na Twój metraż – to porównanie, nie ceny całych lokali ani granice wartości Twojego mieszkania; gdy wynik łączy dwie grupy, to typowy zakres w tych grupach. Statystycy nazywają te granice kwartylami. Mieszkanie w lepszym stanie zwykle jest bliżej górnej granicy, do remontu – bliżej dolnej. Cena konkretnego mieszkania może być też poniżej albo powyżej tego zakresu.
- Przedział szacunku z testu metody
Zakres wyznaczony na podstawie błędów naszej metody: typowa cena z naszej metody plus minus jej typowy błąd – w teście na sprzedażach z przeszłości połowa szacunków różniła się od ceny z aktu notarialnego mniej niż o tyle. To nie gwarancja ceny konkretnego mieszkania ani zakres cen innych sprzedanych lokali. Test nie uwzględniał stanu ani innych cech mieszkania, więc nie potwierdza trafności całej wyceny Twojego mieszkania. Ten przedział pokazujemy przy wyniku tam, gdzie mamy taki test; w pozostałych miejscach – typowe ceny podobnych sprzedaży.
Zobacz: Wynik testu trafności
- Dane do porównania: dobre, wystarczające, słabe
Nasza ocena sprzedaży, z których liczymy wynik – nie ocena Twojego mieszkania. Ocenę obniżają: mało podobnych sprzedaży (mniej niż 60), grupa szersza niż osiedle z podobnym metrażem (np. cała dzielnica albo miejscowość) i stare dane (najnowsza sprzedaż sprzed 4 miesięcy lub dawniej). Gdy dla miejscowości zmierzyliśmy błąd metody w teście, ocena zależy od tego błędu. Przy wyniku piszemy, co obniżyło ocenę.
Zobacz: Jak oceniamy dane
- Cena transakcyjna
Cena, za którą mieszkanie faktycznie zostało sprzedane – zapisana w akcie notarialnym. Na niej opieramy wycenę.
Zobacz: Cena ofertowa a transakcyjna
- Cena ofertowa
Cena z ogłoszenia, czyli oczekiwanie sprzedającego. Zwykle zawiera zapas na negocjacje i bywa wyższa niż późniejsza cena w akcie.
- Cena minimalna
Kwota, poniżej której sprzedający nie schodzi w negocjacjach. Warto ją ustalić przed pierwszą rozmową z kupującym – na podstawie cen transakcyjnych podobnych mieszkań, a nie ogłoszeń. Przy sprzedaży przez pełnomocnika można ją wpisać do pełnomocnictwa.
Zobacz: Jak negocjować cenę mieszkania
- Zapas na negocjacje
Różnica między ceną w ogłoszeniu a kwotą, której sprzedający się spodziewa. Sprzedający go zostawiają, bo kupujący zwykle chcą zejść z ceny. Zbyt duży zapas wypycha ofertę ponad ceny podobnych transakcji i zwykle wydłuża sprzedaż. Nie ma jednej właściwej wielkości – zależy od mieszkania i rynku.
- Powierzchnia użytkowa
Powierzchnia mieszkania lub domu, na której podstawie liczy się cenę za m². Nie ma jednej definicji dla wszystkich sytuacji: inaczej liczą ją normy budowlane, przepisy podatkowe i umowy deweloperskie. Różnice widać zwłaszcza pod skosami – niskie części pomieszczeń liczy się w części albo wcale, zależnie od przyjętych zasad. Balkonów i tarasów zwykle się nie wlicza. Porównując ceny za m², zapytaj, jak policzono powierzchnię.
Zobacz: Powierzchnia użytkowa – skosy, antresola, dokumenty, pytania do sprzedającego mieszkania
- Rejestr Cen Nieruchomości (RCN)
Urzędowy rejestr cen z aktów notarialnych i innych dokumentów o przeniesieniu własności. Prowadzą go starostowie, a w miastach na prawach powiatu prezydenci miast. Od 13 lutego 2026 r. dane z rejestru są udostępniane bezpłatnie. Rejestr nie opisuje stanu mieszkania, widoku ani wykończenia.
Zobacz: Jak wyceniamy
Źródło: ustawa o zmianie Prawa geodezyjnego i kartograficznego, Dz.U. 2025 poz. 1542 (ISAP); stan prawny na:
- Rynek pierwotny – nowe mieszkania
Sprzedaż nowego mieszkania po raz pierwszy, zwykle przez dewelopera. Cena zawiera VAT, a kupujący nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych. Mieszkanie często wymaga wykończenia.
Zobacz: Rynek pierwotny czy wtórny
Źródło: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP); stan prawny na:
- Stan deweloperski
Potoczne określenie standardu, w jakim deweloper oddaje nowe mieszkanie. Przepisy go nie definiują, więc zakres zależy od umowy i prospektu. Zwykle obejmuje tynki, wylewki, okna, drzwi wejściowe i doprowadzone instalacje, a nie obejmuje podłóg, drzwi wewnętrznych, wyposażenia łazienki ani kuchni. Koszt wykończenia trzeba doliczyć do ceny.
Zobacz: Odbiór mieszkania od dewelopera, rynek pierwotny czy wtórny
Źródło: ustawa deweloperska (ISAP); stan prawny na:
- Rynek wtórny – mieszkania używane
Sprzedaż mieszkania, które miało już właściciela – od osoby prywatnej albo firmy. Kupujący zwykle płaci podatek od czynności cywilnoprawnych.
Zobacz: Ile kosztuje sprzedaż mieszkania
Źródło: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP); stan prawny na:
- Operat szacunkowy
Pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego według ustawy o gospodarce nieruchomościami. Można go wykorzystać do celu, w jakim powstał, przez 12 miesięcy od sporządzenia, chyba że zmienią się ważne okoliczności. Potrzebny bywa m.in. przy kredycie hipotecznym, w sporze sądowym albo w sporze z urzędem o wartość. Nasza wycena i konsultacja nie są operatem.
Zobacz: Rzeczoznawca czy konsultacja cenowa
Źródło: ustawa o gospodarce nieruchomościami (ISAP); stan prawny na:
- Wartość rynkowa a wartość odtworzeniowa
Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać za nieruchomość na rynku – opiera się na cenach podobnych transakcji. Wartość odtworzeniowa wynika z kosztu odtworzenia nieruchomości, pomniejszonego o jej zużycie. Rzeczoznawca stosuje ją głównie tam, gdzie brakuje rynku, np. dla nietypowych budynków; bywa też punktem odniesienia przy ubezpieczeniu. Obie liczby mogą się wyraźnie różnić. Nasz szacunek dotyczy ceny rynkowej.
Zobacz: Rzeczoznawca czy konsultacja cenowa
Źródło: ustawa o gospodarce nieruchomościami (ISAP); stan prawny na:
- Rzeczoznawca majątkowy
Osoba z państwowymi uprawnieniami zawodowymi do określania wartości nieruchomości. Tylko ona może sporządzić operat szacunkowy. W sprawach sądowych wartość zwykle ustala biegły powołany przez sąd.
Zobacz: Rzeczoznawca czy konsultacja cenowa
Źródło: ustawa o gospodarce nieruchomościami (ISAP); stan prawny na:
- Konsultacja cenowa
Nasza płatna usługa: rozmowa z ekspertem rynku mieszkaniowego o cenach z transakcji – co pokazują akty notarialne podobnych mieszkań, czego te dane nie mówią i jak zaplanować ogłoszenie albo negocjacje. O cenie decyduje klient. To nie operat szacunkowy, więc nie powstaje z niej dokument dla banku, sądu ani urzędu.
Zobacz: Jak wygląda konsultacja
Zakup, własność i dokumenty
- Akt notarialny
Dokument sporządzany przez notariusza. Umowa przeniesienia własności mieszkania wymaga tej formy – bez niej jest nieważna.
Zobacz: Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania
Źródło: Kodeks cywilny (ISAP); stan prawny na:
- Księga wieczysta
Rejestr prowadzony przez sąd, który pokazuje stan prawny nieruchomości: kto jest właścicielem (dział II), jakie są prawa i roszczenia osób trzecich (dział III) i hipoteki (dział IV). Treść można bezpłatnie przejrzeć w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Zobacz: Jak sprawdzić księgę wieczystą
Źródła: ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP), Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl); stan prawny na:
- Hipoteka
Zabezpieczenie kredytu wpisane do działu IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży mieszkania z kredytem zwykle spłaca się go z ceny, a po spłacie wykreśla hipotekę.
Zobacz: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Źródło: ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP); stan prawny na:
- LTV – wskaźnik kredytu do wartości
Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która go zabezpiecza (z ang. loan to value). Wartość ustala bank na podstawie własnej wyceny, a nie samej ceny z umowy. Im wyższe LTV, tym mniejszy wkład własny, ale każdy bank sam ustala, do jakiego LTV pożycza i na jakich warunkach.
Zobacz: Wkład własny na mieszkanie, wycena banku niższa niż cena, LTV przy refinansowaniu – kalkulator
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Prawo do mieszkania w zasobach spółdzielni, które można sprzedać, darować i odziedziczyć. Nie jest pełną własnością i może nie mieć księgi wieczystej – wtedy prawo potwierdza zaświadczenie ze spółdzielni.
Zobacz: Sprzedaż mieszkania spółdzielczego, jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania
Źródło: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (ISAP); stan prawny na:
- Odrębna własność lokalu
Pełna własność mieszkania razem z udziałem w nieruchomości wspólnej (np. gruncie, klatce schodowej, dachu). Zawsze ma własną księgę wieczystą. Różni się od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest prawem w zasobach spółdzielni i może nie mieć księgi. Oba można sprzedać, darować i odziedziczyć; przy kredycie banki często wymagają księgi wieczystej. Czy i jak przekształcić prawo spółdzielcze we własność, powie spółdzielnia albo notariusz.
Zobacz: Sprzedaż mieszkania spółdzielczego
Źródło: ustawa o własności lokali (ISAP); stan prawny na:
- Użytkowanie wieczyste
Prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa albo gminy przez określony czas, za roczną opłatą. Od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa we własność – w zamian właściciele płacą opłatę przekształceniową przez określony czas albo jednorazowo. Kupujący powinien sprawdzić w księdze wieczystej, jakie prawo do gruntu ma sprzedający, i zapytać notariusza o zaległe i przyszłe opłaty.
Zobacz: Jak sprawdzić księgę wieczystą
Źródło: ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność (ISAP); stan prawny na:
- Służebność
Prawo osoby trzeciej do korzystania z cudzej nieruchomości w określony sposób – np. przejazdu przez działkę, poprowadzenia sieci albo dożywotniego mieszkania w lokalu. Zwykle jest wpisana w dziale III księgi wieczystej. Na wartość może wpływać w obie strony: służebność obciążająca nieruchomość zwykle obniża jej cenę, zwłaszcza gdy ogranicza korzystanie z mieszkania, a służebność zapewniająca dojazd bywa warunkiem, by działkę dało się zabudować. Jak działa konkretna służebność, wyjaśni notariusz albo prawnik.
Zobacz: Jak sprawdzić księgę wieczystą, sprzedaż działki budowlanej
Źródło: Kodeks cywilny (ISAP); stan prawny na:
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
Dokument opisujący zapotrzebowanie mieszkania na energię. Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający przekazuje je kupującemu przy umowie. Jest ważne 10 lat.
Zobacz: Świadectwo energetyczne przy sprzedaży i najmie
Źródło: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP); stan prawny na:
- Zadatek a zaliczka
Obie to kwoty wpłacane przy umowie przedwstępnej, ale działają inaczej. Zadatek: jeśli umowy nie wykona kupujący, sprzedający może go zatrzymać; jeśli sprzedający – kupujący może żądać dwukrotności. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, gdy do umowy nie dojdzie. Szczegóły zależą od treści umowy – przeczytaj ją przed wpłatą.
Zobacz: Zadatek czy zaliczka, jak negocjować cenę mieszkania
Źródło: Kodeks cywilny (ISAP); stan prawny na:
Podatki i rozliczenia
- PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych
Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% wartości rynkowej. Płaci go kupujący, a pobiera notariusz. Osoba kupująca pierwsze mieszkanie może być z niego zwolniona – warunki są ścisłe, sprawdź je u notariusza.
Zobacz: Ile kosztuje sprzedaż mieszkania
Źródło: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP); stan prawny na:
- Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa tylko stawki maksymalne zależne od ceny – notariusz może wziąć mniej. Do taksy dolicza się VAT.
Zobacz: Ile kosztuje sprzedaż mieszkania
Źródło: rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (ISAP); stan prawny na:
- Ulga mieszkaniowa
Zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, jeśli pieniądze wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Zwolnienie jest proporcjonalne do wydanej kwoty.
Zobacz: Podatek od sprzedaży mieszkania, kalkulator sprzedaży
Źródło: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP); stan prawny na:
- PIT-39
Zeznanie, w którym rozliczasz sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Składa się je do 30 kwietnia roku po sprzedaży – także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej.
Zobacz: Podatek od sprzedaży mieszkania
Źródła: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP), podatki.gov.pl – PIT; stan prawny na:
- Zgłoszenie SD-Z2
Formularz, którym najbliższa rodzina zgłasza nabycie spadku lub darowizny do urzędu skarbowego, aby skorzystać ze zwolnienia z podatku. Termin to zwykle 6 miesięcy; od 7 stycznia 2026 r. można go przywrócić, jeśli spóźnienie nastąpiło bez Twojej winy. Wartość mieszkania wpisujesz w nim samodzielnie; urząd może ją zakwestionować.
Zobacz: Mieszkanie ze spadku – jak ustalić wartość
Źródło: ustawa o podatku od spadków i darowizn (ISAP); stan prawny na:
- Dział spadku
Podział majątku spadkowego między spadkobierców. Może nastąpić umową albo w sądzie. Umowę o dział spadku obejmującego mieszkanie zawiera się w formie aktu notarialnego, a wartość ustalają wtedy sami spadkobiercy. Sąd przy sporze o wartość zwykle powołuje biegłego.
Zobacz: Mieszkanie ze spadku – jak ustalić wartość
Źródło: Kodeks cywilny (ISAP); stan prawny na:
- Podział majątku wspólnego
Podział majątku małżonków po ustaniu wspólności, np. po rozwodzie. Można go przeprowadzić umową (przy mieszkaniu – u notariusza) albo w sądzie. Wartość liczy się co do zasady według stanu z chwili ustania wspólności i cen z chwili podziału.
Zobacz: Wartość mieszkania przy podziale majątku
Źródło: Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP); stan prawny na:
Stan prawny na: . Przed decyzją sprawdź aktualne przepisy.