1. Sprawdź, ile warte jest mieszkanie

   Zacznij od cen, za które sprzedały się podobne mieszkania w okolicy. Ogłoszenia pokazują tylko to, ile chcą sprzedający.

   • Bezpłatna wycena mieszkania
   • Jak wycenić mieszkanie samodzielnie
   • Cena ofertowa a transakcyjna – czym się różnią
   • Co wpływa na cenę mieszkania

2. Policz, ile zostanie na koncie

   Prowizja, spłata kredytu, koszty i ewentualny podatek mogą zmienić decyzję. Policz je, zanim wystawisz ogłoszenie.

   • Kalkulator sprzedaży
   • Ile kosztuje sprzedaż mieszkania
   • Podatek od sprzedaży mieszkania

3. Skompletuj dokumenty

   Braki w dokumentach opóźniają sprzedaż bardziej niż cokolwiek innego. Sprawdź, czego potrzebujesz w swojej sytuacji.

   • Dokumenty do sprzedaży mieszkania – lista do odhaczenia
   • Świadectwo energetyczne mieszkania przy sprzedaży i najmie
   • Księga wieczysta – co sprawdzić przed ogłoszeniem
   • Sprzedaż mieszkania spółdzielczego (własnościowe prawo)
   • Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
   • Sprzedaż mieszkania z najemcą – jak to wpływa na cenę
   • Wycena mieszkania do spadku – SD-Z2, dział i sprzedaż

4. Przygotuj mieszkanie i ogłoszenie

   Porządek, światło i dobre zdjęcia kosztują niewiele. To od nich zależy, kto przyjdzie obejrzeć mieszkanie.

   • Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży
   • Home staging małym kosztem
   • Zdjęcia i ogłoszenie mieszkania – jak przygotować

5. Ustal cenę ofertową i minimalną

   Ustal dwie kwoty: cenę w ogłoszeniu i kwotę, poniżej której nie zejdziesz. Zrób to, zanim zadzwoni pierwszy kupujący.

   • Wycena mieszkania do sprzedaży – jak ustalić cenę ofertową
   • Pośrednik wycenił mieszkanie – sprawdź tę cenę
   • Konsultacja: dane do ceny ofertowej

6. Pierwsze tygodnie po publikacji

   Liczba telefonów i oglądań to ważny sygnał, ale nie tylko o cenie. Zanim obniżysz cenę, sprawdź, czy ogłoszenie widać w wyszukiwarkach, czy zdjęcia i opis są dobre, czy łatwo umówić oglądanie i co dziś oferuje konkurencja. Ustal z góry, kiedy wrócisz do ceny, jeśli chętnych będzie mało.

   • Jak długo sprzedaje się mieszkanie i od czego to zależy
   • Mieszkanie się nie sprzedaje? Kiedy i o ile obniżyć cenę

7. Negocjacje i umowa przedwstępna

   Argumenty z transakcji w okolicy, zadatek albo zaliczka dobrane do sytuacji i jasne warunki w umowie przedwstępnej.

   • Jak negocjować cenę mieszkania
   • Zadatek czy zaliczka – czym się różnią
   • Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co zawrzeć

8. Akt notarialny i zapłata

   Notariusz przygotowuje projekt aktu. Sposób i termin zapłaty (przelew, kredyt kupującego, depozyt notarialny) ustalacie wcześniej i wpisujecie do aktu.

   • Akt notarialny sprzedaży mieszkania – jak wygląda
   • Zgoda małżonka na sprzedaż mieszkania
   • Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania

9. Po akcie: przekazanie i rozliczenia

   Mieszkanie wydajesz w terminie z aktu, najlepiej z protokołem i stanem liczników. Sprzedaż przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym mieszkanie nabyłeś, rozliczasz w PIT-39; przy spadku termin liczy się od końca roku nabycia przez spadkodawcę – szczegóły w poradniku o podatku. Gminie zgłaszasz sprzedaż w informacji o nieruchomościach (IN-1).

   • Protokół zdawczo-odbiorczy – wydanie mieszkania kupującemu
   • Podatek od sprzedaży mieszkania
   • Podatek od nieruchomości za mieszkanie – kto i jak płaci

Twoja sytuacja

Na mieszkaniu jest kredyt hipoteczny

Możesz sprzedać mieszkanie przed spłatą kredytu. Część ceny zwykle trafia wprost do Twojego banku. Bank wydaje zaświadczenie o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Zobacz sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.

Mieszkanie ze spadku

Najpierw potrzebne jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Zaświadczenie z urzędu skarbowego w sprawie podatku od spadków jest potrzebne tylko wtedy, gdy nie obejmuje Cię wyjątek – nie wymaga się go m.in. przy nabyciu zwolnionym od podatku jako nabycie od najbliższej rodziny (zgłoszenie SD-Z2 w terminie, art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Przy podatku od sprzedaży 5 lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca. Zobacz stwierdzenie nabycia spadku czy akt poświadczenia.

Współwłasność

Całe mieszkanie sprzedają wszyscy współwłaściciele razem albo przez pełnomocników. Pełnomocnictwo do sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. Swój udział w zwykłej współwłasności możesz sprzedać sam (art. 198 Kodeksu cywilnego). Przy niepodzielonym spadku sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody pozostałych spadkobierców może być bezskuteczna, jeśli naruszałaby ich prawa przy dziale spadku (art. 1036) – zapytaj notariusza, zanim podpiszesz umowę. Zobacz sprzedaż udziału w mieszkaniu.

Zadatek czy zaliczka

Zadatek opisuje art. 394 kodeksu cywilnego. Jeśli umowa nie mówi inaczej:

• gdy umowa dojdzie do skutku, zadatek wlicza się do ceny,
• gdy umowy nie wykona kupujący, możesz odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek,
• gdy umowy nie wykona sprzedający (Ty), kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu podwójnej kwoty,
• gdy nikt za to nie odpowiada albo odpowiadają obie strony, zadatek wraca w pojedynczej kwocie.

Zaliczka to część ceny zapłacona z góry. Jeśli do umowy nie dojdzie, co do zasady wraca do kupującego.

To nie jest porada prawna. Zapis o zadatku lub zaliczce sprawdź z notariuszem albo prawnikiem przed podpisem. Więcej: zadatek czy zaliczka.

Lista do odhaczenia

• Dowód osobisty – każdej osoby, która sprzedaje.
• Dokument nabycia – akt kupna lub darowizny, dokument spadkowy albo podział majątku.
• Numer księgi wieczystej – albo zaświadczenie ze spółdzielni, gdy księgi nie ma.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej – przekazujesz je kupującemu przy akcie.
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach – od wspólnoty, zarządcy albo spółdzielni.
• Przy kredycie: zaświadczenie z banku – o kwocie do spłaty i zgoda na wykreślenie hipoteki.
• Przy spadku lub darowiźnie: zaświadczenie z urzędu skarbowego – w sprawie podatku od spadków i darowizn – tylko gdy nie obejmuje Cię wyjątek (np. darowizna u notariusza albo zwolnienie dla najbliższej rodziny, art. 19 ust. 7 ustawy); pakiet dokumentów potwierdź u notariusza według tytułu i daty nabycia.

Pełna lista z opisem, kto wydaje dokumenty: dokumenty do sprzedaży mieszkania.

Drukuj / zapisz PDF

Pytania i odpowiedzi

Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa – szczegóły potwierdź u notariusza. Wynik ma charakter orientacyjny i nie jest operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.