Pośrednik wycenił mieszkanie – czy dobrze?

Dlaczego ceny od pośredników bywają różne

• Cena ofertowa a transakcyjna. Pośrednik zwykle podaje cenę do ogłoszenia, z zapasem na negocjacje. W aktach notarialnych jest kwota, na którą strony się umówiły. Więcej w poradniku cena ofertowa a transakcyjna.
• Różne źródła. Jedni opierają się na ogłoszeniach z okolicy, inni na transakcjach. Liczy się też okres i obszar, z których biorą porównania.
• Różny cel. Cena pod szybką sprzedaż to decyzja zależna od dzisiejszego popytu, konkurencji w ogłoszeniach i cech mieszkania – sama bliskość typowej ceny z przeszłych transakcji nie gwarantuje krótszej sprzedaży. Wyższa cena w ogłoszeniu na początku daje więcej miejsca na negocjacje, ale sprzedaż może potrwać dłużej. Biura konkurują też o zlecenia – o tym w sekcji czy pośrednik zawyża cenę.
• Mieszkanie widziane na miejscu. Pośrednik widzi stan, widok i układ. To może uzasadniać różnicę w obie strony.

Jak czytać wynik

Typowa cena: połowa sprzedaży taniej, połowa drożej. Wynik pokazuje, gdzie wypada kwota od pośrednika: poniżej typowych cen, przy dolnej granicy, w środku, przy górnej granicy albo powyżej – zawsze z liczbą sprzedaży i okresem. Cena do ogłoszenia zwykle jest wyższa niż kwota w akcie, dlatego zaznacz, którą cenę podał pośrednik. Przy 30–59 sprzedażach wynik dostaje znaczek mało sprzedaży, a przy mniej niż 30 nie oceniamy ceny. Jak liczymy

Co zapytać pośrednika

1. Na jakich sprzedażach oparł Pan/Pani tę cenę? Czy to kwoty z aktów notarialnych, czy ceny z ogłoszeń. Ogłoszenie pokazuje, ile ktoś chce dostać, akt – ile ktoś zapłacił.
2. Z jakiego okresu i z jakiej okolicy są te sprzedaże? Sprzedaże z ostatnich miesięcy z tego samego osiedla mówią więcej niż starsze albo z drugiego końca miasta.
3. Ile podobnych mieszkań się sprzedało i za ile? Chodzi o mieszkania o zbliżonym metrażu, na tym samym rynku (używane albo nowe).
4. Czym moje mieszkanie różni się od tych sprzedanych? Stan, piętro, widok, układ. To one uzasadniają cenę wyższą albo niższą niż typowa.
5. Co zrobimy, jeśli nie będzie chętnych? Po ilu tygodniach i o ile biuro zaproponuje obniżkę. Plan ustalony na początku jest spokojniejszy niż decyzja pod presją.

Dobra cena ma podstawę w sprzedażach, a nie tylko w innych ogłoszeniach. Jak ustalić cenę samodzielnie – w poradniku jak ustalić cenę ofertową mieszkania.