Kto prowadzi serwis

Bezpłatny szacunek nie wymaga zakupu. Płatne są dodatkowe raporty i indywidualne konsultacje. Zobacz zakres konsultacji

Dlaczego Wycenowo

Cena w ogłoszeniu mówi, ile chce sprzedający. Nie mówi, ile ktoś faktycznie zapłacił. Stworzyłem Wycenowo, żeby ułatwić porównanie tych kwot i pomóc przygotować się do sprzedaży lub zakupu mieszkania.

Serwis prowadzi Piotr Sułkowski. Pełne dane firmy są w regulaminie, a sposoby kontaktu – na stronie Kontakt.

Na konsultacji ekspert pokazuje ceny z transakcji i objaśnia, co na nie wpływa – o cenie decydujesz Ty. Do banku, sądu czy urzędu potrzebny jest operat rzeczoznawcy majątkowego.

Dla kogo

• Sprzedajesz mieszkanie – sprawdź, za ile sprzedają się podobne mieszkania, zanim ustalisz cenę ofertową: bezpłatna wycena, ile zostanie po sprzedaży.
• Kupujesz – porównaj cenę z ogłoszenia z transakcjami podobnych mieszkań: czy to dobra cena?
• Chcesz orientacyjnie sprawdzić cenę swojego mieszkania lub obserwować zmiany cen w okolicy – wycena i obserwowanie ceny.
• Masz dom albo działkę – typowe ceny w Twojej gminie sprawdzisz bezpłatnie (ceny domów, ceny działek budowlanych i ceny gruntów rolnych), a cenę konkretnej nieruchomości omówimy w indywidualnej analizie ceny domu (od 599 zł) albo działki (od 699 zł) – na razie przyjmujemy zapisy na bezpłatną listę rezerwową.
• Interesują Cię lokale użytkowe – typowe ceny w dużych miastach: ceny lokali użytkowych (tylko informacja o cenach).

Skąd są dane

Ceny pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości – z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Bazę aktualizujemy co miesiąc, ale urzędy wpisują akty notarialne do rejestru z opóźnieniem – zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, więc ostatnie miesiące mogą być niepełne. Wynik jest orientacyjny: pokazuje, za ile sprzedawały się podobne mieszkania, i nie gwarantuje ceny.

W teście 39 na 100 szacunków różniło się od ceny transakcyjnej o najwyżej 10%, a 67 na 100 – o najwyżej 20% (11 752 sprzedaże mieszkań używanych i nowych, cała Polska, 24.06.2026–23.09.2026; test z 12.10.2026). Jak wyceniamy i sprawdzamy trafność

Szczegóły: okresy danych i test trafności

Obecne dane: w całej Polsce 142 832 sprzedaże mieszkań używanych i nowych z okresu wrzesień 2025 – wrzesień 2026 (298 miejscowości, pobrane 12.10.2026); dla osiedli Wrocławia 6223 sprzedaże z okresu sierpień 2025 – sierpień 2026 (pobrane 12.10.2026). Dane pobieramy co miesiąc.

Inne nieruchomości liczymy z tego samego rejestru, każdą kategorię osobno i z własnym okresem – domy: 47 146 sprzedaży używanych domów z działką z okresu wrzesień 2024 – wrzesień 2026; działki budowlane: 53 770 sprzedaży z okresu wrzesień 2024 – wrzesień 2026. Liczbę sprzedaży i okres każdej kategorii podajemy na stronach: ceny domów, ceny działek budowlanych, ceny gruntów rolnych i ceny lokali użytkowych.

Metodę sprawdzamy na sprzedażach, które już się odbyły: każde mieszkanie wyceniamy tak, jakby jeszcze się nie sprzedało, i porównujemy wynik z ceną z aktu notarialnego. W teście na 11 752 sprzedażach mieszkań używanych i nowych (cała Polska, 24.06.2026–23.09.2026; test z 12.10.2026) połowa szacunków różniła się od ceny z aktu notarialnego o mniej niż 13,3%, a 39% – o najwyżej 10%. Mówiąc prościej: w prawie 4 na 10 sprawdzonych sprzedaży nasz szacunek różnił się od ceny z aktu notarialnego o mniej niż 10%, a w prawie 7 na 10 – o mniej niż 20%.

Jak liczymy test · wyniki w poszczególnych miastach

Źródła danych i licencje

Korzystamy z rejestrów publicznych i danych otwartych: ceny – Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK, ostatnie pobranie 12.10.2026); adresy i dzielnice – Państwowy Rejestr Granic (GUGiK) i geoportal Wrocławia; mapy i punkty okolicy – © autorzy OpenStreetMap (ODbL 1.0); liczby GUS (CC BY 4.0). Źródło podajemy przy liczbach, tabelach, mapach i plikach do pobrania.

Pełna lista źródeł, licencji i podstaw prawnych

Korzystamy z rejestrów publicznych i danych otwartych. Przy liczbach, tabelach, mapach i plikach do pobrania podajemy źródło. Dane opracowujemy: pomijamy zapisy, które nie opisują zwykłej sprzedaży, łączymy sprzedaże w grupy i zaokrąglamy wyniki. Rejestr może zawierać błędy.

• Ceny: Rejestr Cen Nieruchomości – ceny z aktów notarialnych, z Geoportalu (Główny Urząd Geodezji i Kartografii). Ostatnie pobranie: 12.10.2026. Warszawa, Poznań, Rzeszów, Bydgoszcz i Koszalin – z rejestru cen publikowanego przez samo miasto. Liczymy tylko sprzedaże rynkowe całych mieszkań. Rejestr prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu. Od 13 lutego 2026 r. dane są bezpłatne i nie wymagają licencji (art. 40a ust. 2 pkt 1 lit. k i art. 40c ust. 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Warunek to podanie źródła (art. 40c ust. 3), dlatego podpisujemy nim liczby, tabele i pliki. W rejestrze nie ma imion ani nazwisk, ale zapis podaje rodzaj strony umowy (np. osoba fizyczna), oznaczenie lokalu, datę i akt – może więc dotyczyć konkretnej osoby. Takich szczegółów nie publikujemy.
• Adresy, osiedla i dzielnice we Wrocławiu: geoportal Wrocławia, pobrane razem z cenami, 12.10.2026. Miasto udostępnia ten zbiór bez ograniczeń.
• Adresy w innych miejscowościach: Państwowy Rejestr Granic – punkty adresowe, GUGiK, pobrane 05.10.2026 – 289 miejscowości. Zbiór bezpłatny, bez licencji, z obowiązkiem podania źródła (art. 40a ust. 2 pkt 1 lit. a i art. 40c ust. 3). Z bazy obiektów topograficznych BDOT10k (GUGiK, te same zasady) bierzemy liczbę kondygnacji budynków do analizy ceny a piętra (tylko mieszkania używane).
• OpenStreetMap: © autorzy OpenStreetMap, licencja ODbL 1.0, openstreetmap.org/copyright. Korzystamy z: granic dzielnic i osiedli (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Katowice, Białystok, Szczecin, Gdańsk, Rzeszów, Bydgoszcz, Gdynia, Olsztyn, Lublin, Częstochowa, Bytom, Opole, Chorzów, Bielsko-Biała, Toruń, Legnica, Zabrze, Płock, Wałbrzych, Gliwice, Tychy, Tarnów, Rybnik, Żory, Jaworzno, Radom i Krosno, pobrane 01.10.2026); punktów w okolicy adresu przy wyniku wyceny (sklepy, szkoły, przystanki); przystanków tramwaju i metra w raporcie Tramwaj, metro a cena mieszkania; podkładu mapy przy wyniku wyceny (kafelki tile.openstreetmap.org, z podpisem na mapie). Pliki z danymi OSM – mapy dzielnic, CSV dzielnic i osiedli, punkty okolicy – mają w środku tę samą atrybucję i informację o licencji.
• GUS. Przeciętne wynagrodzenie na stronie Ile m² za pensję – z obwieszczenia Prezesa GUS, z podaniem źródła. Dane z Banku Danych Lokalnych GUS są na licencji CC BY 4.0 – liczbę z BDL podpisujemy: GUS, licencja i informacja, że ją opracowaliśmy.
• Ceny ofertowe deweloperów: dane.gov.pl – cenniki, które deweloperzy publikują na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej, licencja CC0 1.0. Pokazujemy tylko typowe ceny miast na stronie Ceny ofertowe deweloperów a ceny z aktów, z podaniem źródła i dnia cenników.

Pozostałe miejscowości opisujemy jako całość – bez podziału na dzielnice.

Zasady, których się trzymamy

• Pokazujemy, na czym opiera się wynik. Przy każdej wycenie widać liczbę sprzedaży i okres, z którego ją policzyliśmy.
• Nie zgadujemy. Gdy podobnych mieszkań sprzedało się mniej niż 30, nie pokazujemy wyniku albo mówimy wprost, że liczymy dla większego obszaru.
• Szacunek z przedziałem. Pokazujemy szacunek wraz z przedziałem i wyjaśniamy, co ten przedział oznacza.
• Pokazujemy jakość danych i ograniczenia wyniku. Przy każdej wycenie piszemy, jakie mamy dane do porównania (dobre, wystarczające albo słabe), z ilu sprzedaży policzyliśmy wynik i co ocenę obniża. Jak ją ustalamy.
• Ceny podajemy ze zbiorczych liczb – typową cenę i typowy zakres cen z co najmniej 30 sprzedaży. Pojedyncze sprzedaże mieszkań pokazujemy tylko w uproszczonej liście na osobnych podstronach ulic z co najmniej 5 sprzedażami, w budynkach od 10 mieszkań. Na liście są wyłącznie sprzedaże na wolnym rynku – bez numerów mieszkań, danych stron umowy, sprzedaży z ostatnich 2 miesięcy i cen odstających. Sprzedaż z listy można ukryć na prośbę. Domów i działek pojedynczo nie pokazujemy. Lista jest dostępna tylko tam, gdzie te warunki są spełnione – przy wielu ulicach jej nie ma.
• Bez telefonu i e-maila do wyceny. Wynik widzisz od razu. Formularze wysyłają dane tylko do naszego serwera – nie przekazujemy ich pośrednikom.
• Publikujemy tylko dane, których źródło i okres możemy wskazać. Ograniczenia danych opisujemy wprost.

Czego serwis nie robi

• Nie zastępuje operatu szacunkowego.
• Nie wycenia automatycznie domów i działek. Sprawdziliśmy automatyczny szacunek domów i działek pod konkretny adres na prawdziwych sprzedażach z lipca–września 2026 r. Każdy szacunek liczyliśmy tylko z wcześniejszych transakcji, tak jakby tej sprzedaży jeszcze nie było. Typowa pomyłka była około dwa razy większa niż przy mieszkaniach, więc takiego szacunku nie pokazujemy. Cenę konkretnego domu albo działki omawiamy w osobnej usłudze: indywidualnej analizie ceny domu (od 599 zł) albo działki (od 699 zł) – na razie przyjmujemy zapisy na bezpłatną listę rezerwową. Jak to sprawdziliśmy
• Nie wycenia lokali użytkowych i nie omawia ich cen na konsultacji – pokazujemy tylko typowe ceny lokali w dużych miastach.
• Nie prognozuje cen.

Szczegóły metody: jak wyceniamy. Pojęcia: słownik. Pytania: najczęstsze pytania.

Wyceń mieszkanie

Wynik ma charakter orientacyjny i nie jest operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.