Jak wyceniamy
Wynik to orientacyjny szacunek ceny. Liczymy go z cen, za które sprzedały się podobne mieszkania w okolicy. Przed sprzedażą lub zakupem pomaga sprawdzić, czy oczekiwana cena pasuje do tych transakcji. Nie zastąpi obejrzenia mieszkania ani oceny wszystkich jego cech.
Na tej stronie: jak czytać wynik · dokładność · skąd dane · domy i działki · metoda i zmiany
Jak powstaje wynik
- Adres
- Podobne sprzedaże
- Typowa cena × metraż
- Korekty za podane cechy
- Szacunek i zakres
Cecha, której nie podasz, nie zmienia szacunku. Gdy pominiesz stan, przy wyniku piszemy, że to szacunek przy przeciętnym stanie. Tam, gdzie pozwalają na to dane, szacunek uwzględnia też ceny przy ulicy i zmianę cen w ostatnich miesiącach.
Jak czytać wynik?
- Typowe ceny podobnych sprzedaży – ceny za m², w których mieściła się połowa podobnych sprzedaży, przeliczone na Twój metraż; to obraz rynku, nie granice wartości Twojego mieszkania.
- Przedział szacunku z testu metody – szacunek plus minus typowy błąd metody z testu na sprzedażach z przeszłości: w takim zakresie mieściła się połowa szacunków.
- Zakres 8 na 10 – szerszy zakres wokół szacunku, w którym w teście mieściło się 8 na 10 cen z aktów; to nie jest „±10%” ani gwarancja.
Dobre dane nie oznaczają gwarancji dokładnej ceny konkretnego mieszkania. Szczegóły obliczeń
Ocena danych przy wyniku
Przy każdej wycenie piszemy, jakie mamy dane do porównania: dobre, wystarczające albo słabe.
mało sprzedaży – od 30 do 59 sprzedaży. Wtedy dane do porównania oceniamy najwyżej jako „wystarczające”, chyba że test trafności dla takich mieszkań wypadł dobrze. Przy mniej niż 30 sprzedażach wyniku nie pokazujemy (dlaczego).
Jak oceniamy dane?
Przy wyniku piszemy też, z ilu sprzedaży, z jakiego obszaru i okresu liczymy. Ocena zależy od trzech rzeczy: ile było podobnych sprzedaży, jak blisko Twojego mieszkania są (ta sama okolica i metraż czy większy obszar) i jak są świeże. Tam, gdzie zmierzyliśmy trafność, liczy się też wynik testu. Ocena to nie procent trafności. Trafność, tam gdzie ją zmierzyliśmy, podajemy obok jako „Dokładność w teście” (jak to sprawdzamy). Przy słabych danych traktuj wynik orientacyjnie. Gdy sprzedaży jest mało, kilka kolejnych transakcji może go wyraźnie zmienić.
Jak dokładny jest szacunek
Test sprawdza część szacunku opartą na transakcjach. Nie potwierdza dokładności korekt za cechy Twojego mieszkania (stan, piętro, winda, balkon, typ budynku). To wynik dla sprawdzonej próby, nie obietnica dla konkretnego mieszkania. Testy obejmują różne okresy – porównuj te wyniki ostrożnie.
Jak przeprowadziliśmy test
Sprawdzamy to na sprzedażach, które już się odbyły: każdą transakcję z ostatnich 3 miesięcy wyceniamy tylko z wcześniejszych cen i porównujemy z ceną z aktu notarialnego. Test liczymy od nowa przy każdej aktualizacji danych.
| Cała Polska | Wrocław | |
|---|---|---|
| Okres testu | 24.06.2026–23.09.2026 | 07.05.2026–06.08.2026 |
| Data modelu (test policzony) | 12.10.2026 | 12.10.2026 |
| Sprawdzone sprzedaże mieszkań używanych i nowych | 11 752 | 1607 |
| Połowa szacunków pomyliła się o mniej niż | 13,3% | 9,8% |
| Szacunek w granicach ±10% ceny | 39% | 51% |
| Szacunek w granicach ±20% ceny | 67% | 80% |
| Bez szacunku (za mało danych) | 1237 | 0 |
Osobno dla mieszkań używanych i nowych:
- Cała Polska: mieszkania używane – w ponad 3 na 10 sprawdzonych sprzedaży szacunek różnił się od ceny z aktu o mniej niż 10% (8296 sprzedaży, 24.06.2026–23.09.2026)
- Cała Polska: nowe mieszkania od dewelopera – w ponad 5 na 10 sprawdzonych sprzedaży szacunek różnił się od ceny z aktu o mniej niż 10% (3456 sprzedaży, 24.06.2026–23.09.2026)
- Wrocław: mieszkania używane – w ponad 4 na 10 sprawdzonych sprzedaży szacunek różnił się od ceny z aktu o mniej niż 10% (905 sprzedaży, 07.05.2026–06.08.2026)
- Wrocław: nowe mieszkania od dewelopera – w 6 na 10 sprawdzonych sprzedaży szacunek różnił się od ceny z aktu o mniej niż 10% (702 sprzedaże, 07.05.2026–06.08.2026)
Zakres 8 na 10 przy wyniku (8 na 10 sprzedaży w teście mieściło się w takim zakresie wokół szacunku): szerokość tego zakresu wokół szacunku wyznaczamy na wcześniejszych sprzedażach, osobno dla każdej oceny danych (dobre, wystarczające, słabe) oraz z adresem i bez, a zdanie pokazujemy tylko tam, gdzie test na 11 752 późniejszych sprzedażach (24.06.2026–23.09.2026) potwierdził, że w takim zakresie mieściło się około 8 na 10 cen z aktów notarialnych.
Jak dokładne są wyceny w poszczególnych miastach
Ten sam test zrobiliśmy osobno dla każdej miejscowości, w której sprawdziliśmy co najmniej 30 sprzedaży mieszkań używanych i nowych – w tabeli 25 z 48 miejscowości, od największej liczby sprawdzonych sprzedaży. Okres testu: 24.06.2026–23.09.2026. Wrocław liczymy trochę inaczej. Mamy tu dokładniejsze dane – ceny aż do poziomu osiedla – więc wycenę we Wrocławiu sprawdzamy osobno. Dane Wrocławia pobieramy osobno, innego dnia, dlatego jego test obejmuje inny okres: 07.05.2026–06.08.2026.
Najmniej dokładnie wyceniamy w tych miejscowościach: Ostrów Wielkopolski – typowa pomyłka 22,7% (64 sprzedaże), Piła – typowa pomyłka 21,7% (105 sprzedaży), Bytom – typowa pomyłka 20,8% (299 sprzedaży). Typowa pomyłka oznacza, że połowa wycen pomyliła się mniej, a połowa bardziej.
Pełna tabela miast
| Miejscowość | Sprawdzone sprzedaże | Połowa wycen pomyliła się o mniej niż | W granicach ±5% | W granicach ±10% | W granicach ±20% |
|---|---|---|---|---|---|
| Wrocław | 1607 | 9,8% | 27% | 51% | 80% |
| Kraków | 1269 | 13,5% | 22% | 39% | 67% |
| Katowice | 988 | 17,9% | 15% | 29% | 54% |
| Łódź | 980 | 11,8% | 21% | 42% | 73% |
| Szczecin | 679 | 15,9% | 16% | 32% | 60% |
| Rzeszów | 552 | 14,1% | 18% | 39% | 68% |
| Poznań | 529 | 14,2% | 18% | 36% | 67% |
| Białystok | 512 | 11,3% | 24% | 47% | 73% |
| Olsztyn | 393 | 15,5% | 20% | 34% | 63% |
| Bytom | 299 | 20,8% | 11% | 24% | 48% |
| Lublin | 276 | 15,7% | 14% | 33% | 63% |
| Opole | 274 | 10,0% | 29% | 50% | 73% |
| Dąbrowa Górnicza | 273 | 9,4% | 31% | 53% | 74% |
| Częstochowa | 261 | 12,9% | 21% | 42% | 66% |
| Koszalin | 207 | 13,4% | 18% | 38% | 68% |
| Chorzów | 202 | 14,0% | 18% | 38% | 64% |
| Stargard | 160 | 9,4% | 36% | 53% | 73% |
| Rumia | 153 | 10,1% | 27% | 49% | 93% |
| Bielsko-Biała | 138 | 11,8% | 25% | 46% | 70% |
| Rybnik | 135 | 16,5% | 16% | 32% | 59% |
| Legnica | 127 | 15,8% | 17% | 34% | 60% |
| Wałbrzych | 118 | 20,3% | 14% | 31% | 48% |
| Piła | 105 | 21,7% | 10% | 23% | 46% |
| Kalisz | 101 | 12,7% | 31% | 42% | 62% |
| Malbork | 92 | 11,9% | 21% | 42% | 75% |
Miejscowości z mniej niż 30 sprawdzonymi sprzedażami w teście pomijamy – nie podajemy wyniku, którego nie da się uczciwie policzyć. „Mało sprzedaży” to od 30 do 59 sprzedaży w teście. „–” – tej liczby test jeszcze nie zapisał. Pełna lista: plik CSV.
Czego dane nie widzą Rejestr nie zna stanu ani widoku; piętro podaje tylko część wpisów. Konsultacja z ekspertem
Skąd dane i jak są aktualne
Z jakim opóźnieniem akty trafiają do rejestru
Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem, więc ostatnie miesiące w danych są niepełne. Ostatni pełny miesiąc w danych: kwiecień 2026 (cała Polska), maj 2026 (Wrocław). Nowe dane pobieramy co miesiąc, ostatnio 12.10.2026. Data aktualizacji nie oznacza, że rejestr zawiera już wszystkie ostatnie sprzedaże.
Stan danych w rejestrze
- Cała Polska: ostatni pełny miesiąc: kwiecień 2026 (maj–wrzesień 2026: mniej aktów, rejestr się uzupełnia); najnowszy akt w danych: 23.09.2026; pobrano: 12.10.2026.
- Wrocław: ostatni pełny miesiąc: maj 2026 (czerwiec–sierpień 2026: mniej aktów, rejestr się uzupełnia); najnowszy akt w danych: 06.08.2026; pobrano: 12.10.2026.
Co odrzucamy z danych
Liczymy tylko sprzedaże rynkowe całych mieszkań, osobno używanych i nowych od dewelopera.
Jakie transakcje odrzucamy?
Pomijamy udziały, bonifikaty, przetargi i zapisy, które nie opisują zwykłej sprzedaży mieszkania. Rejestr zawiera też dane osobowe, więc z pojedynczymi sprzedażami jesteśmy ostrożni. Pojedyncze sprzedaże mieszkań pokazujemy tylko w uproszczonej liście na osobnych podstronach ulic z co najmniej 5 sprzedażami, w budynkach od 10 mieszkań. Na liście są wyłącznie sprzedaże na wolnym rynku – bez numerów mieszkań, danych stron umowy, sprzedaży z ostatnich 2 miesięcy i cen odstających. Sprzedaż z listy można ukryć na prośbę. Domów i działek pojedynczo nie pokazujemy. Czy zaniżone ceny w aktach psują dane? Wyjaśniamy w poradniku czy w aktach zaniża się ceny.
Domy, działki, grunty rolne i lokale
Ceny domów, działek budowlanych, gruntów rolnych i lokali użytkowych bierzemy z tego samego Rejestru Cen Nieruchomości co ceny mieszkań – z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. W bazie: domy – 47 146 sprzedaży od września 2024 do września 2026; działki budowlane – 53 770 sprzedaży od września 2024 do września 2026. Liczby dla Twojej gminy: ceny domów, ceny działek budowlanych, ceny gruntów rolnych i ceny lokali użytkowych.
Co pokazujemy i czego nie mieszamy
- Co pokazujemy: typową cenę i typowy zakres cen w gminie, powiecie, województwie i w całej Polsce (lokale użytkowe – w dużych miastach), zawsze z liczbą sprzedaży i okresem.
- Czego nie mieszamy: domy używane i nowe od dewelopera liczymy osobno, a cena domu to cała kwota z aktu – razem z działką. Grunty rolne według planu miejscowego i bez planu są zawsze w osobnych grupach. Lokale z rynku wtórnego i pierwotnego – też osobno.
- Kiedy podajemy cenę: gdy w grupie było co najmniej 30 sprzedaży. Przy mniejszej liczbie ceny nie podajemy – punktem odniesienia jest wtedy powiat albo województwo.
Dlaczego nie wyceniamy automatycznie domu ani działki
Sprawdziliśmy automatyczny szacunek domów i działek pod konkretny adres na prawdziwych sprzedażach z lipca–września 2026 r. Każdy szacunek liczyliśmy tylko z wcześniejszych transakcji, tak jakby tej sprzedaży jeszcze nie było. Typowa pomyłka była około dwa razy większa niż przy mieszkaniach, więc takiego szacunku nie pokazujemy. Domy i działki różnią się bardziej niż mieszkania – wielkością i kształtem działki, stanem budynku, dojazdem, przeznaczeniem w planie – a w jednej okolicy sprzedaje się ich mało. Dlatego pokazujemy typowe ceny w gminie, a cenę konkretnego domu albo działki możesz omówić z ekspertem w indywidualnej analizie ceny: domu (od 599 zł) albo działki (od 699 zł) – na razie przyjmujemy zapisy na bezpłatną listę rezerwową. Zakres i koszt poznasz przed zamówieniem; to nie jest operat szacunkowy.
Lokale użytkowe: pokazujemy tylko typowe ceny. Konkretnych lokali nie wyceniamy i nie omawiamy ich cen na konsultacji.
Metoda i źródła danych
Z czym porównujemy
Z podobnymi mieszkaniami (podobny metraż) sprzedanymi w najbliższej okolicy – zależnie od miejsca: przy tej samej ulicy, na osiedlu lub w dzielnicy albo w tej samej miejscowości. Gdy takich sprzedaży jest za mało, bierzemy większy obszar, najwyżej całą miejscowość. Mieszkania używane i nowe od dewelopera liczymy osobno. Przy wyniku zawsze piszemy, z jakiego obszaru i z ilu sprzedaży go policzyliśmy. Nie używamy sztucznej inteligencji i nie generujemy liczb bez danych.
Na stronach cen: gdy w grupie (miejscowość, dzielnica, osiedle, ulica, metraż) w ostatnich 12 miesiącach było mniej niż 30 sprzedaży, a w 24 miesiącach co najmniej 30, podajemy typową cenę z 24 miesięcy – zawsze z dopiskiem „24 mies.” i okresem. Rankingi i zmianę cen liczymy tylko z 12 miesięcy.
Szacunek i zakres
Szacunek to jedna kwota. Zaczyna się od typowej ceny podobnych mieszkań (połowa sprzedaży taniej, połowa drożej) razy Twój metraż. Twoje odpowiedzi – stan, piętro i winda, balkon, typ budynku – przesuwają go w górę albo w dół. Nawet w jednym bloku mieszkania sprzedają się po różnych cenach, więc obok szacunku pokazujemy jeden z dwóch przedziałów – przy wyniku piszemy, który, a tam, gdzie test to potwierdził, dodatkowo zakres 8 na 10. Każdy ma stałą nazwę – tę samą przy wyniku, w wydruku, w raporcie PDF i w e-mailu:
- Typowe ceny podobnych sprzedaży – zakres cen za m², w którym mieściła się połowa podobnych transakcji, przeliczony na Twój metraż. To porównanie, nie ceny całych lokali ani granice wartości tego mieszkania. Gdy wynik łączy dwie grupy (np. dwa przedziały metrażu albo osiedle i dzielnicę), to typowy zakres cen za m² w tych grupach, przeliczony na Twój metraż. Szacunek może leżeć poza tym zakresem, gdy korekta za stan lub inne cechy to uzasadnia.
- Przedział szacunku z testu metody – typowa cena z naszej metody plus minus jej typowy błąd – w teście na sprzedażach z przeszłości połowa szacunków różniła się od ceny z aktu notarialnego mniej niż o tyle. Test nie uwzględniał stanu ani innych cech mieszkania, więc nie potwierdza trafności całej wyceny Twojego mieszkania.
- Zakres 8 na 10 – 8 na 10 sprzedaży w teście mieściło się w takim zakresie wokół szacunku. Przy „Przedział szacunku z testu metody” to połowa szacunków, dlatego zakres 8 na 10 jest zwykle szerszy. Jak go wyznaczamy
Źródła danych
- Rejestr Cen Nieruchomości – publiczny rejestr cen z aktów notarialnych. Dane udostępnia Główny Urząd Geodezji i Kartografii w serwisie Geoportal. W bazie: 142 832 sprzedaże od września 2025 do września 2026 w 298 miejscowościach (81 014 używanych i 61 818 nowych od dewelopera). Ceny osiedli Wrocławia liczymy z osobnego zestawu danych: 6223 sprzedaże od sierpnia 2025 do sierpnia 2026. Kilka miast podaje sprzedaże tylko we własnym rejestrze (w krajowym ich nie ma albo są bez adresu). Te bierzemy z pliku miasta i liczymy tymi samymi zasadami: Bydgoszcz – rejestr cen Miasta Bydgoszczy, Warszawa – rejestr cen m.st. Warszawy, Rzeszów – rejestr cen Miasta Rzeszowa, Poznań – rejestr cen Miasta Poznania, Koszalin – rejestr cen Miasta Koszalina.
- Rejestry adresów – w całej Polsce adres wskazuje miejscowość i ulicę (źródło: Państwowy Rejestr Granic – punkty adresowe, GUGiK), a we Wrocławiu miejski rejestr adresów także osiedle. Granice: © autorzy OpenStreetMap (ODbL).
- Twoje odpowiedzi – metraż, piętro, winda, balkon, stan i budynek. Piętro jest tylko w części wpisów rejestru (analiza pięter); szacunek uwzględnia różnicę cen pięter z tych danych dla piętra, które podasz.
Zmiany w metodzie
Historia zmian (9, ostatnia 10.10.2026)
- – Spójne ceny przy różnych metrażach.
- – Płynna cena przy granicach metrażu.
- – Test trafności na ślepo.
- – Mieszkania z kilkoma słabszymi cechami.
- – Czytelniejsze „Jak powstał wynik”.
- – Trafność osobno dla mieszkań używanych i nowych.
- – Porządkowanie danych z rejestru.
- – Zmiana cen w czasie i ceny ulicy.
- – Test trafności.