Poniżej porównanie rodzajów umów, plusy i minusy wyłączności, zapisy do sprawdzenia, pytania do biura przed podpisem, przykład prowizji i sposób na wyjście z umowy, która nie działa.
Umowa otwarta a umowa na wyłączność
Przy umowie otwartej możesz współpracować z kilkoma biurami i jednocześnie szukać kupującego samodzielnie. Przy umowie na wyłączność ofertę prowadzi jedno biuro. Zakres wyłączności wynika z umowy. Niektóre zabraniają tylko korzystania z innych biur, inne także samodzielnej sprzedaży bez zapłaty prowizji. Porównanie sprzedaży z biurem i bez niego znajdziesz w poradniku pośrednik czy samodzielna sprzedaż mieszkania.
| Rodzaj umowy | Inne biura | Sam znajdujesz kupującego |
|---|---|---|
| Otwarta | możesz | zwykle bez prowizji – zależy od zapisów umowy i udziału biura |
| Wyłączność tylko wobec biur | nie możesz | zwykle bez prowizji – sprawdź zapis |
| Pełna wyłączność | nie możesz | umowa może przewidywać prowizję albo karę – sprawdź zapis |
Nazwy w umowach bywają różne. Liczy się treść: czy wolno Ci sprzedać samodzielnie i czy wtedy płacisz. Wyłączność nie oznacza automatycznie skutecznego obowiązku pełnej prowizji za każdą sprzedaż, którą przeprowadzisz sam. W sporze znaczenie mają zakres usługi, to, co biuro faktycznie zrobiło, treść zapisu i to, czy był z Tobą indywidualnie uzgodniony. W umowie z konsumentem postanowienie, które nie zostało indywidualnie uzgodnione i rażąco narusza jego interesy, może go nie wiązać (art. 385¹ Kodeksu cywilnego) – ocenia się to w konkretnej sprawie.
Co mówią przepisy
- Forma. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Forma elektroniczna to oświadczenie z kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78¹ Kodeksu cywilnego) – nie wystarczy e-mail, skan ani kliknięcie w formularzu.
- Ubezpieczenie. Pośrednik musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy pośrednictwie. Kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego w dniu podpisania jest załącznikiem do umowy (art. 181 ust. 3a). Jeśli pośrednik tego nie dopełni, możesz wezwać go na piśmie do przedłożenia kopii w ciągu 7 dni, a gdy tego nie zrobi – wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3b).
- Zakres czynności określa umowa. Ustawa nie wymienia, co biuro musi zrobić – dlatego obowiązki trzeba wpisać.
- Prowizja. Jej wysokości przepisy nie określają. Ustalacie ją w umowie: procent od ceny albo kwota, z VAT albo bez.
- Tożsamość. Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązki z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, więc może poprosić o dokument tożsamości i dane. To normalne.
Od 2014 r. zawód nie wymaga licencji. Umiejętności biura sprawdzisz więc nie po uprawnieniach, tylko po tym, co konkretnie proponuje i czy umie uzasadnić cenę.
Co możesz zyskać
- Jedna oferta w ogłoszeniach. Gdy to samo mieszkanie wystawia kilka biur, czasem w różnych cenach i z różnymi zdjęciami, kupujący widzą chaos. Przy jednym biurze ogłoszenie jest spójne.
- Większe zaangażowanie biura. Pośrednik, który wie, że prowizja nie trafi do konkurencji, ma powód, by zainwestować w zdjęcia, płatne ogłoszenia i oglądania. Zapisz w umowie, co konkretnie biuro zrobi, bo obietnic ustnych trudno potem dochodzić.
- Jeden kontakt. Rozmawiasz z jedną osobą, która zna całą historię oglądań i ofert.
Co możesz stracić
- Swobodę. Przez czas trwania umowy nie zmienisz biura bez konsekwencji, jeśli współpraca się nie układa.
- Prowizję przy własnym kupującym. Jeśli umowa tak stanowi, biuro może żądać prowizji także wtedy, gdy kupującego znajdziesz sam, np. wśród znajomych – i spór o to bywa trudny.
- Czas na złej cenie. Jeśli biuro, żeby zdobyć zlecenie, zaproponuje cenę wyraźnie powyżej rynku, mieszkanie może długo wisieć w ogłoszeniach, a wyjście z umowy przed terminem zależy od jej zapisów.
Zapisy do przeczytania przed podpisem
- Zakres wyłączności – czy dotyczy tylko innych biur, czy także Twojej samodzielnej sprzedaży.
- Czas trwania i wypowiedzenie – na jak długo się wiążesz, czy umowa przedłuża się sama i jak ją zakończyć wcześniej.
- Kiedy powstaje prawo do prowizji – przy umowie przedwstępnej, przy akcie, a może już przy wskazaniu kupującego. Sprawdź też, co się dzieje, gdy kupujący się wycofa.
- Okres po zakończeniu umowy – czy prowizja należy się, gdy mieszkanie kupi ktoś, kto oglądał je z biurem, już po wygaśnięciu umowy, i przez jaki czas.
- Kary umowne – za co i w jakiej wysokości. Kara za sprzedaż „z pominięciem biura” potrafi być równa pełnej prowizji.
- Obowiązki biura – zdjęcia, rzut, portale, prowadzenie oglądań, raporty, dokumenty. Najlepiej jako lista: czynność, termin, czy jest w prowizji, czy płatna osobno, i jak sprawdzisz, że została wykonana. Dopisz też, jak biuro odda materiały i wycofa ogłoszenia po zakończeniu współpracy.
- Cena w ogłoszeniu – kto ją ustala i czy biuro może ją zmienić bez Twojej zgody na piśmie.
- Prowizja od kupującego – czy biuro pobiera ją także od drugiej strony. Wtedy pracuje dla obu stron i powinieneś to wiedzieć z umowy. Nie znaczy to samo przez się, że biuro może składać oświadczenia w Twoim imieniu – do tego potrzebne jest pełnomocnictwo.
Jeśli podpisujesz umowę jako konsument poza biurem pośrednika, np. u siebie w mieszkaniu, albo na odległość, co do zasady możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni bez podania przyczyny. Gdy umowę zawarto podczas nieumówionej wizyty pośrednika w Twoim domu, termin wynosi 30 dni (art. 27 ustawy o prawach konsumenta). Jeśli poprosiłeś, by biuro zaczęło pracę przed upływem terminu, mogą obowiązywać szczególne zasady rozliczenia – sprawdź informacje i zgody, które dostałeś. Odstąpienie to co innego niż późniejsze wypowiedzenie umowy. Gdy zapis umowy wydaje Ci się nieuczciwy, możesz zapytać miejskiego albo powiatowego rzecznika konsumentów.
Pytania do biura przed podpisem
- Jaką cenę ofertową proponujecie i na jakich sprzedażach ją opieracie – z aktów czy z ogłoszeń, z jakiego okresu i okolicy?
- Co dokładnie zrobicie w pierwszych dwóch tygodniach: zdjęcia, rzut, portale, płatne wyróżnienia?
- Jak często dostanę informację o zapytaniach i oglądaniach – i w jakiej formie?
- Co zaproponujecie, jeśli po kilku tygodniach nie będzie chętnych?
- Czy pobieracie prowizję także od kupującego?
- Jak mogę wypowiedzieć umowę wcześniej i ile to kosztuje?
Odpowiedzi zapisz. Te, które są dla Ciebie ważne, przenieś do umowy.
Przykład: ile kosztuje prowizja
Przykład – liczby zmyślone, stawka nie jest typową stawką rynkową. Mieszkanie sprzedajesz za 600 000 zł. W umowie jest prowizja 2% plus 23% VAT. Prowizja netto to 12 000 zł, z VAT – 14 760 zł. Ta liczba pokazuje wysokość prowizji, gdy jest należna – nie dowodzi, że trzeba ją zapłacić w każdej sytuacji, np. gdy kupującego znajdziesz sam. Zanim podpiszesz umowę, uzgodnij na piśmie, jak rozliczacie osoby, z którymi już rozmawiasz, i sprzedaż niezwiązaną z działaniami biura.
Ile prowizja zmieni w kwocie, która zostanie Ci po sprzedaży, policzysz w kalkulatorze sprzedaży. Pozostałe koszty: ile kosztuje sprzedaż mieszkania.
Kiedy wyłączność ma sens
- nie masz czasu ani ochoty na własne ogłoszenia i telefony,
- biuro przedstawiło konkretny plan sprzedaży i zapisało go w umowie,
- umowa jest krótka albo łatwo ją wypowiedzieć, jeśli plan nie działa,
- cena ofertowa, którą proponuje biuro, ma pokrycie w transakcjach.
Kiedy lepiej się zastanowić
- masz już potencjalnego kupującego, a umowa nie wyłącza go z prowizji,
- biuro obiecuje cenę dużo wyższą niż inne,
- umowa wiąże Cię na długo i nie przewiduje wcześniejszego wypowiedzenia.
Masz już kogoś zainteresowanego? Wpisz go do umowy z nazwiska jako osobę wyłączoną z prowizji. Biuro, które się na to nie zgadza, powinno umieć wyjaśnić dlaczego.
Czy pośrednik zawyża cenę, żeby dostać wyłączność?
To pytanie wraca w rozmowach sprzedających. Mechanizm jest prosty: biura konkurują o zlecenie, a właściciel chętniej podpisuje umowę z tym, kto obiecuje więcej. Nie znaczy to, że każdy pośrednik tak robi – wysoka cena bywa uzasadniona stanem mieszkania, widokiem albo układem. Nie ma też danych, które pokazywałyby, jak często to się zdarza. Cenę od biura da się jednak sprawdzić, zanim podpiszesz umowę:
- Zapytaj o podstawę. Na jakich sprzedażach oparta jest cena: z aktów notarialnych czy z ogłoszeń, z jakiego okresu, z jakiej okolicy i dla jakiego metrażu.
- Porównaj z transakcjami. Wpisz cenę na stronie pośrednik wycenił mieszkanie – czy dobrze?. Cena w górnej części przedziału podobnych sprzedaży albo powyżej niego wymaga konkretnego uzasadnienia.
- Zapytaj o plan, gdy nie będzie chętnych. Po ilu tygodniach i o ile biuro zaproponuje obniżkę. Jeśli odpowiedź brzmi „zobaczymy”, a umowa wiąże Cię na długo, ryzyko zostaje po Twojej stronie.
- Porównaj kilka biur. Jeśli jedno podaje cenę wyraźnie wyższą od pozostałych, poproś o wyjaśnienie różnicy.
- Skróć czas związania. Przy wysokiej cenie startowej krótsza umowa albo łatwe wypowiedzenie zmniejszają koszt pomyłki.
Jak zestawić cenę od biura z wyceną online i wyceną banku, opisujemy w poradniku mam trzy różne wyceny – która jest prawdziwa.
Biuro nic nie robi – jak wyjść z umowy
- Przeczytaj zapisy o wypowiedzeniu. Umowa na czas określony zwykle przewiduje, kiedy i z jakiego powodu można ją rozwiązać wcześniej.
- Zbierz fakty. Czy ogłoszenie jest w portalach, które biuro obiecało? Ile było zapytań i oglądań? Czy dostajesz raporty, do których biuro się zobowiązało?
- Wezwij na piśmie. Wskaż, czego biuro nie robi, i daj termin na poprawę. Samo wezwanie nie daje jeszcze prawa do wypowiedzenia – sprawdź, na jakiej podstawie możesz wypowiedzieć umowę (jej zapisy, art. 181 ust. 3b przy braku kopii ubezpieczenia, przepisy ogólne).
- Wypowiedz umowę na piśmie, jeśli masz do tego podstawę, a nic się nie zmieni. Zachowaj dowód doręczenia. Gdy masz wątpliwości, zapytaj rzecznika konsumentów albo prawnika.
- Pilnuj okresu po umowie. Osoby, które oglądały mieszkanie z biurem, mogą jeszcze przez czas z umowy oznaczać prowizję. Poproś biuro o ich listę.
Gdy biuro twierdzi, że nie możesz odejść, a zapisy budzą Twoje wątpliwości, zapytaj rzecznika konsumentów albo prawnika.
Cena – zanim usłyszysz ją od biura
Ofertę biura najłatwiej ocenić, gdy wiesz, za ile sprzedają się podobne mieszkania. Taki przedział, oparty na aktach notarialnych z Twojej okolicy, pokazuje bezpłatny szacunek. Jak samodzielnie ustalić cenę do ogłoszenia, opisujemy w poradniku jak ustalić cenę ofertową mieszkania. Z ekspertem na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) możesz omówić dane do ceny ofertowej i kwoty minimalnej, zanim spotkasz się z pośrednikiem. To rozmowa o danych z transakcji, nie operat szacunkowy.
Pytania i odpowiedzi
Na jak długo podpisuje się umowę na wyłączność?
Przepisy tego nie określają – czas wpisuje się w umowie. Im wyższa cena startowa i im mniej konkretów w planie biura, tym krótszy okres jest dla Ciebie bezpieczniejszy.
Czy przy wyłączności mogę sam sprzedać mieszkanie?
Zależy od umowy. Przy wyłączności tylko wobec biur – zwykle tak, bez prowizji. Przy pełnej wyłączności umowa może przewidywać prowizję albo karę umowną także za samodzielną sprzedaż, ale sam podpis nie przesądza, że każdy taki zapis jest skuteczny – w umowie z konsumentem liczy się też ochrona przed niedozwolonymi postanowieniami. Przed podpisem uzgodnij na piśmie, jak rozliczacie kupujących, których znalazłeś sam.
Czy pośrednik musi mieć licencję?
Nie, od 2014 r. licencja nie jest wymagana. Pośrednik musi za to mieć ubezpieczenie OC (kopia dokumentu jest załącznikiem do umowy) i zawrzeć umowę na piśmie albo w formie elektronicznej, czyli z kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Czy prowizja należy się, gdy kupujący wycofa się przed aktem?
To zależy od zapisu, kiedy powstaje prawo do prowizji. Gdy umowa wiąże prowizję z aktem sprzedaży, a do aktu nie doszło, prowizji zwykle nie ma. Gdy wiąże ją z umową przedwstępną – sprawdź, co umowa mówi o wycofaniu się kupującego.
Czy umowę podpisaną w domu można wypowiedzieć bez powodu?
Konsument, który podpisał umowę poza lokalem przedsiębiorcy albo na odległość, co do zasady może od niej odstąpić w ciągu 14 dni bez podania przyczyny, a przy nieumówionej wizycie pośrednika w domu – w ciągu 30 dni (art. 27 ustawy o prawach konsumenta). Gdy biuro zaczęło pracę na Twoje żądanie przed upływem terminu, mogą obowiązywać szczególne rozliczenia. Po tym czasie obowiązują zapisy umowy o wypowiedzeniu.
Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają – przed transakcją potwierdź szczegóły u notariusza, a sprawy podatkowe z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.
Źródła
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami – pośrednictwo (art. 179a–181) (ISAP)
- Ustawa o prawach konsumenta – odstąpienie od umowy (art. 27) (ISAP)
- Kodeks cywilny – forma elektroniczna (art. 78¹), niedozwolone postanowienia umowne (art. 385¹) (ISAP)
- Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – instytucje obowiązane (ISAP)
·