Co pokazują dane: sprzedaże w kolejnych miesiącach
Polska, mieszkania używane, czerwiec 2025 – maj 2026: liczba sprzedaży (pasek) i typowa cena za m² w miesiącu. Ceny z aktów notarialnych; podajemy je od 30 sprzedaży. Jak liczymy
Najwięcej sprzedaży: wrzesień 2025 (9846 sprzedaży), najmniej: maj 2026 (6162 sprzedaże). listopad 2023 – grudzień 2025: najwyższa typowa cena – wrzesień: o 4,4% wyższa niż w 12 miesiącach wokół (17 247 sprzedaży z 2 lat); najniższa typowa cena – marzec: o 2,7% niższa (15 542 sprzedaże z 2 lat).
Miesiąc to data aktu notarialnego – decyzja o zakupie zapada zwykle kilka tygodni wcześniej. Ostatnie miesiące, których rejestr jeszcze nie uzupełnił, pomijamy. Liczba sprzedaży to akty wpisane do rejestru – gdy urząd uzupełnia rejestr, rośnie bez zmiany liczby kupujących.
Te liczby opisują sprzedaże z naszego zbioru według miesiąca aktu. Nie pokazują, o ile wzrosłaby cena tego samego mieszkania, gdyby sprzedać je w innym miesiącu – w różnych miesiącach sprzedawały się inne mieszkania, w innych miejscach i w innym stanie. Traktuj je jako opis minionych sprzedaży, a nie kalendarz, który zapewni wyższą cenę.
Miasta
Miasta z największą liczbą sprzedaży mieszkań używanych, czerwiec 2025 – maj 2026. Typowa cena w miesiącach – listopad 2023 – grudzień 2025, na tle cen z 12 miesięcy wokół; różnicę między miesiącami wskazujemy tylko wtedy, gdy przedziały niepewności typowych cen tych miesięcy się nie nakładają. To opis minionych sprzedaży, a nie dowód, że miesiąc sprzedaży zmienia cenę – przy wielu miastach i miesiącach część takich różnic może być przypadkiem albo wynikać z innego składu sprzedanych mieszkań.
| Miasto | Najwięcej sprzedaży | Typowa cena w miesiącach |
|---|---|---|
| Warszawa | lipiec 20251400 sprzedaży | bez wyraźnej różnicy |
| Kraków | wrzesień 2025632 sprzedaże | najwyżej: kwiecień +2,6% (954 sprzedaże) |
| Poznań | nie wskazujemyrejestr uzupełniany | bez wyraźnej różnicy |
| Wrocław | nie wskazujemyrejestr uzupełniany | najwyżej: listopad +5,8% (281 sprzedaży) |
| Łódź | nie wskazujemyrejestr uzupełniany | bez wyraźnej różnicy |
| Białystok | wrzesień 2025391 sprzedaży | najwyżej: czerwiec +4,2% (506 sprzedaży) |
| Gdańsk | wrzesień 2025509 sprzedaży | bez wyraźnej różnicy |
| Szczecin | kwiecień 2026267 sprzedaży | bez wyraźnej różnicy |
| Katowice | marzec 2026238 sprzedaży | najwyżej: wrzesień +4,1% (392 sprzedaże) |
| Lublin | lipiec 2025203 sprzedaże | najwyżej: czerwiec +3,9% (320 sprzedaży) |
| Gdynia | wrzesień 2025191 sprzedaży | najwyżej: październik +3,5% (300 sprzedaży) |
| Olsztyn | wrzesień 2025183 sprzedaże | najwyżej: lipiec +5,0% (305 sprzedaży) |
| Toruń | wrzesień 2025141 sprzedaży | bez wyraźnej różnicy |
| Rzeszów | sierpień 2025143 sprzedaże | najniżej: grudzień −5,5% (335 sprzedaży) |
| Bytom | marzec 2026136 sprzedaży | najwyżej: październik +3,1% (204 sprzedaże) |
| Kielce | kwiecień 2026118 sprzedaży | bez wyraźnej różnicy |
| Zabrze | marzec 2026133 sprzedaże | bez wyraźnej różnicy |
| Częstochowa | wrzesień 202597 sprzedaży | najwyżej: kwiecień +3,8% (169 sprzedaży) |
| Elbląg | wrzesień 2025105 sprzedaży | najwyżej: październik +3,6% (167 sprzedaży) |
| Zielona Góra | październik 202597 sprzedaży | bez wyraźnej różnicy |
Aktywność kupujących zmienia się w ciągu roku, o czym wspominamy w poradniku jak długo sprzedaje się mieszkanie. Poniżej to, na co masz realny wpływ.
Co decyduje o dobrym terminie
1. Cena na tle rynku – w każdym miesiącu
Mieszkanie wystawione w cenie zbliżonej do transakcji podobnych lokali może znaleźć kupujących także „poza sezonem”. Mieszkanie za drogie trudno sprzedać w każdym miesiącu, a po kilku tygodniach bez telefonów zostaje ogłoszeniem, które długo wisi. Jak ustalić cenę – w poradniku jak ustalić cenę ofertową mieszkania.
2. Podatek – 5 lat od końca roku zakupu
Sprzedaż przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało nabyte, może oznaczać podatek dochodowy – 19% dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Czasem przesunięcie aktu o kilka tygodni – na styczeń zamiast grudnia – zmienia dużo więcej niż pora roku. Szczegóły w poradniku podatek od sprzedaży mieszkania.
3. Inne terminy związane z mieszkaniem
Jeśli mieszkanie kupiono od gminy z bonifikatą, sprzedaż w określonym czasie od zakupu może oznaczać obowiązek jej zwrotu – zob. sprzedaż mieszkania z bonifikatą. Przy kredycie sprawdź w umowie z bankiem zasady wcześniejszej spłaty. Przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa, i tylko za spłatę w pierwszych 36 miesiącach od jej zawarcia (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym); ustawa ogranicza też jej wysokość. Przy stałym oprocentowaniu i przy starszych umowach zasady mogą być inne. Przy najemcy – terminy wypowiedzenia umowy najmu.
4. Twój kalendarz
Liczy się to, czy kupujesz kolejne mieszkanie i czy masz gdzie mieszkać między sprzedażą a zakupem. Termin ogłoszenia, termin aktu i termin wydania mieszkania to trzy osobne decyzje. Termin wydania wpisuje się do umowy, ale nie każdy kupujący przyjmie każdy harmonogram – musi pasować do jego finansowania i planów. Zanim wybierzesz miesiąc, zapisz datę, do której potrzebujesz pieniędzy, i datę możliwej wyprowadzki. Jak zgrać sprzedaż z zakupem – w poradniku sprzedaż i zakup mieszkania jednocześnie.
5. Gotowość mieszkania i dokumentów
Lepiej wystawić mieszkanie przygotowane i z kompletem dokumentów kilka tygodni później niż „na szybko” w miesiącu, który ktoś uznał za dobry. Zdjęcia zrób przy dziennym świetle. Zimą masz na to po prostu krótsze okno w ciągu dnia. Co zrobić przed ogłoszeniem, opisujemy w poradniku jak przygotować mieszkanie do sprzedaży.
Kiedy mija 5 lat – przykłady dat
Pięć lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabyłeś, a nie od dnia zakupu. Dlatego dwa mieszkania kupione w odstępie kilku dni mogą mieć termin różniący się o rok. Przykłady dotyczą zwykłego zakupu i sprzedaży prywatnej, poza działalnością gospodarczą.
| Data nabycia | Koniec roku nabycia | Sprzedaż bez podatku dochodowego od |
|---|---|---|
| 15 marca 2021 r. | 31 grudnia 2021 r. | 1 stycznia 2027 r. |
| 28 grudnia 2021 r. | 31 grudnia 2021 r. | 1 stycznia 2027 r. |
| 3 stycznia 2022 r. | 31 grudnia 2022 r. | 1 stycznia 2028 r. |
Przy mieszkaniu ze spadku liczy się co do zasady data nabycia przez osobę, po której dziedziczysz, a przy darowiźnie – data darowizny. Przy spółdzielczym prawie i przy rozbudowie bywają wyjątki. Ustal swoją datę z doradcą podatkowym, zanim podpiszesz umowę przedwstępną z terminem aktu.
Pora roku – ile naprawdę znaczy
W wakacje część kupujących wyjeżdża, przed świętami Bożego Narodzenia trudniej o wolne terminy obu stron, a zimą krótszy dzień utrudnia zdjęcia i oglądania po pracy (to praktyczne obserwacje, a nie dane – rejestr nie mierzy oglądań). Takie różnice łatwo przecenić – cena, mieszkanie i Twoje terminy zwykle znaczą więcej.
Jeśli możesz wybierać, wystaw ogłoszenie wtedy, gdy będziesz dostępny na oglądania przez kilka kolejnych tygodni – nie publikuj go tuż przed własnym urlopem.
Plan sprzedaży w czasie
- Kilka tygodni przed ogłoszeniem – sprawdź księgę wieczystą, zbierz dokumenty, zrób drobne naprawy, sprawdź datę nabycia pod kątem podatku.
- Przed publikacją – ustal cenę ofertową i swoją kwotę minimalną na podstawie transakcji w okolicy, zrób zdjęcia i rzut.
- Ogłoszenie i oglądania – ile to potrwa, zależy głównie od ceny i rynku w okolicy; zob. jak długo sprzedaje się mieszkanie.
- Umowa przedwstępna – termin aktu z zapasem, jeśli kupujący bierze kredyt.
- Akt i wydanie mieszkania – termin wydania dopasuj do swojej przeprowadzki.
Jeśli zależy Ci na konkretnej dacie aktu, np. po upływie 5 lat, licz od niej wstecz, a nie od dnia, w którym chcesz wystawić ogłoszenie.
A jeśli ceny rosną albo spadają?
Nikt nie zna przyszłych cen. Czekanie na „lepszy moment” też kosztuje: czynsz, media, raty kredytu, a czasem utracony zakup kolejnego mieszkania. Jeśli zastanawiasz się, czy sprzedawać teraz, porównuj konkretne liczby, a nie prognozy – krok po kroku opisujemy to w poradniku sprzedać mieszkanie teraz czy poczekać. Pomogą też poradnik wynająć czy sprzedać mieszkanie i kalkulator sprzedaży.
Od czego zacząć
Od sprawdzenia, ile dziś płaci się za podobne mieszkania. Pokaże to bezpłatny szacunek z cen transakcyjnych w Twojej okolicy. Dane do ceny wystawienia i kwoty minimalnej możesz potem omówić z ekspertem na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł).
Pytania i odpowiedzi
Czy wiosna to najlepszy czas na sprzedaż mieszkania?
To popularna opinia, ale cena na tle transakcji w okolicy i Twoja sytuacja – podatek, kredyt, przeprowadzka – znaczą więcej niż miesiąc. Mieszkanie w dobrej cenie sprzedaje się przez cały rok.
Czy sprzedawać mieszkanie w grudniu?
Można. Przed świętami trudniej o wolne terminy, więc zaplanuj oglądania z wyprzedzeniem. Zwróć uwagę na podatek: jeśli 5 lat od końca roku nabycia mija z końcem tego roku, akt w styczniu zamiast w grudniu może oznaczać sprzedaż bez podatku dochodowego.
Czy czekać ze sprzedażą do upływu 5 lat?
Najpierw potwierdź, od jakiej daty liczy się 5 lat przy Twoim nabyciu, ile wyniósłby podatek i czy skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Potem porównaj to z kosztem i ryzykiem czekania. Jeśli brakuje kilku miesięcy, można też ustalić odpowiednio późny termin aktu w umowie przedwstępnej.
Czy miesiąc z najwyższą typową ceną to najlepszy moment na sprzedaż?
Nie. Dane dotyczą aktów zawartych w danym miesiącu i różnych mieszkań. Nie pokazują, że samo przesunięcie terminu podniesie cenę konkretnego mieszkania.
Czy sprzedać przed remontem czy po nim?
Drobne naprawy zwykle pomagają, generalny remont nie zawsze się zwraca. Zob. mieszkanie do remontu – ile traci na cenie.
Czy czekać na zmianę stóp procentowych?
Stopy wpływają na to, ilu kupujących dostanie kredyt, ale nie wiadomo, kiedy i jak się zmienią. Decyzję opieraj na tym, co wiesz dziś: cenach z transakcji, swoim podatku i planach.
Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają – przed transakcją potwierdź szczegóły u notariusza, a sprawy podatkowe z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.
Źródła
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
- Ustawa o kredycie hipotecznym – wcześniejsza spłata (art. 39–40) (ISAP)
- Rejestr Cen Nieruchomości – jak korzystamy z danych (wycenowo.pl)
·