Jak kupujący liczą mieszkanie do remontu
Kupujący zaczyna od ceny mieszkania gotowego do wprowadzenia się, a potem odejmuje:
- koszt remontu – zwykle liczony z zapasem, bo nie wie, co znajdzie pod podłogą i w ścianach,
- czas – miesiące, w których płaci za mieszkanie, a nie może w nim mieszkać albo go wynająć,
- kłopot – szukanie ekipy, nadzór, ryzyko opóźnień.
Dlatego w rachunku kupującego mieszkanie do remontu może tracić więcej, niż wynosiłby sam koszt prac. Dla części kupujących to jednak zaleta: chcą urządzić mieszkanie po swojemu i nie płacić za cudzy remont.
Przykład rachunku kupującego
Przykład na wymyślonych liczbach – pokazuje sposób liczenia, a nie ceny z jakiejkolwiek okolicy.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Założenie: cena podobnego mieszkania gotowego do wprowadzenia (stan ustalony osobno, np. z oględzin i ogłoszeń – rejestr cen go nie opisuje) | 600 000 zł |
| Remont według wyceny wykonawcy | − 90 000 zł |
| Zapas na niespodzianki | − 18 000 zł |
| Cztery miesiące bez możliwości zamieszkania (najem w tym czasie, opłaty) | − 16 000 zł |
| Ile kupujący może zaproponować | około 476 000 zł |
Różnica między ceną mieszkania gotowego a ofertą wynosi w tym przykładzie 124 000 zł, choć sam remont kosztuje 90 000 zł. Tak działa zapas i koszt czasu. Sprzedający, który zna ten rachunek, może przygotować argumenty, które go zmniejszą: kosztorys od wykonawcy, informację, co jest w dobrym stanie (np. wymienione okna albo piony), i elastyczny termin wydania.
Co kupujący uznają za „do remontu”
- do odświeżenia – malowanie, drobne naprawy, wymiana pojedynczych elementów,
- do remontu – nowe podłogi, łazienka, kuchnia,
- do generalnego remontu – instalacje elektryczne i wodne, okna, tynki, czasem zmiana układu.
Najbardziej obniżają cenę rzeczy drogie i niewidoczne: stara instalacja elektryczna, zawilgocenie, nieszczelne okna. Świeża farba ich nie ukryje, a zatajona wada może wrócić do Ciebie po sprzedaży.
Ile dokładnie – tego nie podamy
Nie podajemy, o ile procent mieszkanie do remontu jest tańsze. Rejestr cen nie opisuje stanu sprzedanych mieszkań, więc z samych transakcji nie da się tego zmierzyć. Stan może wpływać na cenę, ale bez informacji o stanie sprzedanych mieszkań nie przypiszemy go do określonej części przedziału cen.
W wyniku bezpłatnej wyceny zobaczysz sekcję „A gdyby mieszkanie było w innym stanie?”. Pokazuje, jak zmienia się szacunek, gdy zmieniasz tylko stan. To przesunięcie w przedziale cen okolicy według naszych założeń, a nie zmierzona różnica – i nie mówi, czy remont się opłaci, bo nie znamy jego kosztu.
Remontować przed sprzedażą?
Świeży remont może podnieść cenę, ale nie musi zwrócić pełnego kosztu prac – zależy to od okolicy i kupujących. Kupujący płaci za efekt, który mu się podoba, a nie za Twoje faktury. Przed decyzją policz:
- ile kosztuje remont i ile potrwa – z zapasem,
- o ile wyższą cenę realnie uzyskasz – porównaj ceny odnowionych i nieodnowionych mieszkań w okolicy; ich stan znasz z ogłoszeń albo od pośrednika, bo rejestr cen go nie opisuje,
- ile zapłacisz za mieszkanie w czasie remontu – czynsz, media, odsetki od kredytu (całą ratę trzeba mieć na koncie, ale spłacony kapitał zmniejsza dług do spłaty przy sprzedaży – nie licz go jako kosztu dwa razy),
- czy masz czas i pieniądze, żeby to przeprowadzić.
Często rozsądniejsze jest odświeżenie niewielkim kosztem: sprzątanie, drobne naprawy, jasne ściany – zob. home staging małym kosztem. Duży remont pod sprzedaż ma sens raczej wtedy, gdy wiesz, że jego koszt wróci w cenie, a nie „na wszelki wypadek”.
Ile więcej musisz dostać, żeby remont się zwrócił
Porównaj dwa warianty: sprzedaż w obecnym stanie i sprzedaż po pracach. W drugim dolicz wykonawców, materiały, transport, wywóz odpadów i utrzymanie mieszkania przez dodatkowe miesiące, a osobno zapas na prace, których dziś nie widać. Wyższej ceny po remoncie nie traktuj jak pewnej.
Przykład (liczby wymyślone, to nie ceny rynkowe): bez remontu zakładasz sprzedaż za 500 000 zł. Remont razem z kosztem dodatkowego czasu to 70 000 zł. Sprzedaż za 570 000 zł daje ten sam wynik. Przy 550 000 zł wychodzisz 20 000 zł gorzej, przy 600 000 zł – 30 000 zł lepiej. Założyliśmy, że pozostałe koszty są te same; jeśli prowizja zależy od ceny albo zmienia się podatek, przelicz je osobno. Sprawdź też wariant z przekroczonym budżetem i opóźnieniem – jeśli wtedy remont przestaje się opłacać, potrzebujesz pewniejszych danych o cenie po remoncie.
Przed kosztorysem opisz wykonawcy prace pokój po pokoju i oddziel naprawy konieczne od zmian dla wyglądu. Zapytaj, co obejmuje kwota: materiały, robociznę, zabezpieczenia, sprzątanie i wywóz odpadów. Porównuj oferty na ten sam zakres – najniższa może pomijać pozycje, które inni ujęli. Prace przy konstrukcji, instalacjach albo częściach wspólnych uzgodnij wcześniej ze specjalistą i zarządcą budynku.
Jak ustalić cenę mieszkania do remontu
- porównuj z transakcjami podobnych mieszkań w okolicy, a nie z ogłoszeniami mieszkań po remoncie,
- w ogłoszeniu napisz wprost, że mieszkanie jest do remontu – przyciągniesz kupujących, którzy tego szukają,
- jeśli wiesz o wadach, powiedz o nich – kupujący i tak je zobaczy albo sprawdzi z fachowcem,
- zostaw sobie miejsce na negocjacje, ale znaj kwotę, poniżej której nie schodzisz.
Więcej w poradnikach jak ustalić cenę ofertową mieszkania i co wpływa na cenę mieszkania. Ile zostanie Ci po sprzedaży, policzysz w kalkulatorze sprzedaży.
Jak pokazać mieszkanie do remontu w ogłoszeniu
- Nazwij stan wprost – „do odświeżenia”, „do remontu” albo „do generalnego remontu”. Kupujący, którzy szukają mieszkania do urządzenia, filtrują ogłoszenia właśnie tak.
- Napisz, co jest w porządku – wymienione okna, nowa instalacja elektryczna, piony po wymianie. To zmniejsza zapas, który odejmie kupujący.
- Pokaż potencjał – rzut mieszkania, możliwe zmiany układu, wysokość pomieszczeń, światło. Uprzątnięte i puste wnętrze łatwiej sobie wyobrazić po remoncie.
- Miej kosztorys – wycena wykonawcy albo choćby lista prac z orientacyjnymi kosztami. Kupujący nie musi jej przyjąć, ale rozmowa toczy się wtedy o konkretach, a nie o „trzeba tu wszystko zrobić”.
- Uprzątnij mieszkanie – stare meble i rzeczy po poprzednich lokatorach sprawiają, że stan wygląda gorzej, niż jest.
Mieszkanie do remontu a kredyt kupującego
Kredyt może obejmować sam zakup albo zakup i remont – zakres finansowania i to, jaki stan mieszkania bank przyjmie do wyceny, ustala bank przy konkretnym wniosku. Przy remoncie bank może chcieć kosztorysu, harmonogramu, wypłat w transzach i potwierdzenia wykonania prac. Kupujący powinien zapytać, ile własnych pieniędzy będzie potrzebował przed kolejnymi wypłatami. Zły stan techniczny – np. zawilgocenie albo zniszczona instalacja – może też obniżyć wycenę banku. Uwzględnij to w terminach umowy przedwstępnej. Etapy kredytu opisujemy w poradniku kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.
Wady, o których wiesz
Przy sprzedaży odpowiadasz wobec kupującego za wady mieszkania na zasadach rękojmi, chyba że strony umówią się inaczej, a wady, które zataiłeś, i tak mogą do Ciebie wrócić. Najbezpieczniej opisać znane wady wprost – w rozmowie, w ogłoszeniu i w umowie. Sprzedawca nie odpowiada z rękojmi za wadę, o której kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego) – dlatego liczy się, co dokładnie ujawniłeś i czy da się to wykazać. Samo ogólne „do remontu” nie obejmuje wszystkich wad. Zapisy umowy omów z notariuszem.
Zanim zdecydujesz, czy sprzedać mieszkanie w obecnym stanie, czy najpierw je odnowić, możesz porównać je z transakcjami w okolicy na konsultacji cenowej. Ekspert pokaże też dane, na których oprzesz cenę ofertową i kwotę minimalną. To rozmowa o danych z transakcji, nie operat szacunkowy ani kosztorys remontu.
Pytania i odpowiedzi
Czy remont przed sprzedażą się opłaca?
Porównaj przewidywany wzrost ceny z pełnym kosztem prac i dodatkowego czasu. Jeśli wzrost jest mniejszy, remont pogarsza wynik. Nie ma jednego procentu zwrotu dla wszystkich mieszkań – kupujący płaci za efekt, który mu się podoba, a nie za koszt prac.
Ile kosztuje remont mieszkania?
Nie podajemy stawek, bo zależą od zakresu, standardu, regionu i terminu. Najpewniejsza liczba to wycena wykonawcy dla Twojego mieszkania – przyda się zarówno przy decyzji o remoncie, jak i w rozmowie z kupującym.
Czy muszę informować kupującego o wadach?
Ukrywanie wad, o których wiesz, to ryzyko sporu po sprzedaży. Lepiej opisać je wprost i uwzględnić w cenie. Zakres odpowiedzialności możesz omówić z notariuszem przy umowie.
Mieszkanie po rodzicach – sprzedać od razu czy odświeżyć?
Zależy od czasu i pieniędzy spadkobierców. Opróżnienie, sprzątanie i drobne naprawy zwykle się opłacają. Pełny remont oznacza miesiące opłat i decyzje kilku osób. Zob. też mieszkanie ze spadku – wartość.
Czy wycena online uwzględnia stan mieszkania?
Kreator pyta o stan i przesuwa szacunek w przedziale cen okolicy. Nie zna jednak zakresu prac ani ich kosztu – te musisz ocenić sam albo z wykonawcą.
Źródła
To praktyczne wskazówki, a nie badanie. Jednej liczby, o ile stan obniża cenę i ile remont zwraca się przy sprzedaży, nie ma – efekt zależy od okolicy i kupujących, a rejestr cen nie opisuje stanu mieszkań.
·