Czym jest fundusz remontowy
Wspólnota mieszkaniowa. Każdy właściciel uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Należą do nich m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1). Na ich pokrycie właściciele płacą zaliczki – co miesiąc z góry, do 10. dnia miesiąca (art. 15 ust. 1). Wysokość opłat ustalają właściciele uchwałą (art. 22 ust. 3 pkt 3), a „fundusz remontowy” to zwykle wyodrębniona w uchwale część tych zaliczek. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (art. 6).
Spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a wpłacać na niego muszą członkowie, właściciele lokali niebędący członkami i osoby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wpływy i wydatki funduszu spółdzielnia ewidencjonuje osobno dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4¹). Więcej o sprzedaży takiego mieszkania: sprzedaż mieszkania spółdzielczego.
Czy wpłaty wracają przy sprzedaży
Co do zasady nie. Wpłaty są zaliczkami na koszty utrzymania wspólnego budynku, a nie oszczędnościami właściciela. Przepisy nie przewidują ich zwrotu sprzedającemu przy zbyciu mieszkania – zostają na rachunku wspólnoty albo spółdzielni i finansują remonty, z których korzysta już kupujący. Brak zwrotu funduszu nie oznacza jednak, że przepada każda nadpłata: roczne rozliczenie zaliczek i mediów to osobna sprawa (niżej). Strony mogą też umówić się na rozliczenie w cenie, ale nie daje ono roszczenia o zwrot wobec wspólnoty ani nie podnosi wartości mieszkania o sumę wpłat.
Przykład (liczby wymyślone): sprzedający przez pięć lat płacił na fundusz po 200 zł miesięcznie, razem 12 000 zł. Ta suma nie oznacza, że wspólnota odda mu 12 000 zł ani że mieszkanie jest o tyle droższe. Część pieniędzy mogła już pójść na prace w budynku. Kupujący ocenia stan budynku, dostępne środki i przyszłe wydatki.
Dla ceny liczy się co innego: stan budynku i plany remontowe. Budynek po termomodernizacji i z nową windą kupujący ocenią inaczej niż taki, w którym wspólnota właśnie zaciąga kredyt na dach. Typowe ceny podobnych mieszkań w okolicy sprawdzisz w bezpłatnym szacunku, a o tym, jak stan wpływa na cenę, piszemy w poradniku co wpływa na cenę mieszkania.
Uchwała o remoncie albo podwyżce przed sprzedażą
Zaliczki są płatne z góry, do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Gdy sprzedaż wypada w środku miesiąca albo wspólnota uchwaliła jednorazową wpłatę na remont, sam termin przelewu nie mówi, kto ponosi wydatek. Inaczej ocenia się zwykłą miesięczną zaliczkę, inaczej zaległość sprzedającego, a inaczej dodatkową wpłatę na konkretny remont – liczy się treść uchwały i moment powstania należności. Ustalcie w umowie, kto ekonomicznie poniesie taki wydatek, pamiętając, że umowa między wami nie zmienia praw wspólnoty jako wierzyciela. Dlatego:
- sprzedający – pokaż kupującemu uchwały z ostatnich lat i plan gospodarczy; zatajony, uchwalony remont to częsty powód sporu po sprzedaży,
- kupujący – zapytaj zarządcę o uchwalone i planowane remonty, kredyty wspólnoty i wysokość zaliczek; duży remont z dodatkową wpłatą to argument w rozmowie o cenie (zob. jak negocjować cenę mieszkania).
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, np. kredyt na remont, odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel – w części odpowiadającej jego udziałowi (art. 17 ustawy o własności lokali). Po zakupie spłacasz więc swoją część w kolejnych zaliczkach. To co innego niż osobiste zaległości sprzedającego wobec wspólnoty – ten przepis ich na kupującego nie przenosi.
O co poprosić zarządcę
Poproś o saldo opłat na wskazany dzień, wysokość bieżących zaliczek, uchwały o dodatkowych wpłatach, plan remontów, informacje o kredycie wspólnoty i rozliczeniach, które dopiero nastąpią. Ustal, czy podana nadpłata dotyczy mediów, zaliczek na zarząd czy funduszu remontowego. Dopiero wtedy porównaj miesięczne obciążenie z innymi mieszkaniami.
Rozliczenie roczne: nadpłata albo dopłata
Okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali), a zarząd raz w roku przedstawia sprawozdanie i projekt planu gospodarczego (art. 30). Rozliczenie mediów – wody, ciepła – często przychodzi już po sprzedaży i trafia do aktualnego właściciela. Ustalcie w umowie przedwstępnej albo w protokole, kto dostaje nadpłatę i kto dopłaca niedopłatę za okres przed wydaniem mieszkania – i jak się rozliczycie, gdy przyjdzie rozliczenie.
Jakie dokumenty wspólnoty sprawdzić przed zakupem i jakie prawa ma nowy właściciel – w poradniku wspólnota mieszkaniowa przy kupnie i sprzedaży.
Co zapisać w umowie i protokole
- Od którego dnia opłaty ekonomicznie ponosi kupujący – zwykle od dnia wydania mieszkania.
- Jak strony rozliczą rozliczenie roczne mediów za okres przed wydaniem.
- Że sprzedający poinformował o uchwałach dotyczących remontów i opłat – z ich listą – i kto poniesie uchwalone, a jeszcze niezapłacone wpłaty.
- Stan liczników w dniu wydania – w protokole zdawczo-odbiorczym.
Do aktu notariusz zwykle prosi o zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami. Szkielet całej umowy opisujemy w poradniku umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, a ile zostanie Ci ze sprzedaży po kosztach – policzysz w kalkulatorze sprzedaży.
Pytania i odpowiedzi
Czy przy sprzedaży mieszkania dostanę zwrot funduszu remontowego?
Zwykle nie. Wpłaty na remonty to zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną albo – w spółdzielni – wpłaty na fundusz na remonty zasobów. Przepisy nie przewidują ich zwrotu sprzedającemu przy zbyciu lokalu. Osobną sprawą jest nadpłata z rocznego rozliczenia zaliczek albo mediów – o nią zapytaj zarządcę.
Kto płaci za remont uchwalony przed sprzedażą?
Zależy od treści uchwały: kiedy powstała należność, za jaki okres i czy to zwykła zaliczka, czy jednorazowa wpłata na konkretny remont. Sam termin przelewu po akcie nie rozstrzyga sprawy. Poproś zarządcę o uchwałę i wyjaśnienie, a w umowie zapiszcie, kto poniesie ten wydatek. Umowa stron nie zmienia jednak tego, od kogo wspólnota może żądać zapłaty.
Czy kupujący odpowiada za zaległości sprzedającego wobec wspólnoty?
Ustawa o własności lokali nakłada obowiązek płacenia zaliczek na właściciela lokalu, a nie przenosi zaległości sprzedającego na kupującego. Inną sprawą jest odpowiedzialność każdego właściciela za zobowiązania samej wspólnoty, np. jej kredyt, w części odpowiadającej udziałowi. Przed aktem poproś o zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami i sprawdź dział IV księgi wieczystej, czy nie ma tam hipoteki wierzyciela.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed umową potwierdź szczegóły u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa o własności lokali – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232: art. 6, 13–15, 17, 22, 29, 30 (ELI)
- Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 889: art. 4 i 6 (ELI)
·