Hipoteka, hipoteka przymusowa i zajęcie – różnice
| Wpis | Skąd się bierze | Co oznacza dla sprzedaży |
|---|---|---|
| Hipoteka (zwykle bankowa) | umowa, np. kredyt hipoteczny (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) | spłata z ceny i wykreślenie – opis w poradniku o sprzedaży z kredytem |
| Hipoteka przymusowa | tytuł wykonawczy wierzyciela (art. 109), a także m.in. postanowienie o zabezpieczeniu, decyzja administracyjna, gdy przepisy szczególne tak stanowią, zarządzenie zabezpieczenia (art. 110) | sprzedaż możliwa, hipoteka zostaje na mieszkaniu do spłaty i wykreślenia |
| Zajęcie przez komornika | egzekucja z nieruchomości; komornik składa do sądu wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji (art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego) | sprzedaż możliwa, ale nie zatrzymuje egzekucji (art. 930) |
Wszystkie te wpisy zobaczysz w księdze wieczystej: hipoteki w dziale IV, wpis o egzekucji w dziale III. Hipoteka przymusowa może być wpisana na sumę nie wyższą niż wynika z dokumentu, a gdy dokument jej nie podaje – nie wyższą niż wierzytelność z należnościami ubocznymi powiększona o połowę (art. 110¹). Jak czytać działy księgi – w poradniku jak sprawdzić księgę wieczystą.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową
Hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Sprzedaż jej nie usuwa. Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki (art. 94), ale wpis w księdze trzeba wykreślić na wniosek – z dokumentem, który to uzasadnia, np. zgodą wierzyciela z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1). Dlatego kupujący, a tym bardziej jego bank, będą chcieli, żeby dług został spłacony z ceny, a dokumenty do wykreślenia były gotowe.
Sprzedaż po zajęciu przez komornika
- Kiedy mieszkanie jest zajęte – wobec dłużnika z chwilą doręczenia wezwania komornika, wobec innych osób z chwilą wpisu w księdze albo złożenia wniosku do zbioru dokumentów; wobec każdego, kto wiedział o egzekucji – od chwili, gdy się o niej dowiedział (art. 925).
- Sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji – rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, nabywca może w nim uczestniczyć jako dłużnik, a czynności egzekucyjne są ważne także wobec niego (art. 930 § 1).
- Nowe obciążenia – obciążenie nieruchomości przez dłużnika po zajęciu jest nieważne (art. 930 § 3).
- Najem – oddanie zajętego mieszkania w najem albo użyczenie jest bezskuteczne wobec nabywcy w egzekucji (art. 930 § 4).
Wniosek praktyczny: kupujący nie powinien płacić ceny i przejmować mieszkania, dopóki dług nie jest spłacony, a egzekucja umorzona. Komornik umarza postępowanie m.in. na wniosek wierzyciela (art. 825 pkt 1), a po umorzeniu sam wnosi o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji (art. 924 § 2).
Jak sprzedać – krok po kroku
- Odpis księgi i lista długów. Sprawdź działy III i IV oraz wzmianki. Poproś komornika o informację o stanie zadłużenia i kosztach egzekucji, a każdego wierzyciela – o kwotę do spłaty na dzień planowanego aktu.
- Cena a długi. Zestaw cenę, jaką realnie uzyskasz, z sumą długów, kosztów egzekucji i ewentualnej hipoteki bankowej. Bez tego nie wiesz, czy sprzedaż zamyka sprawę.
- Uzgodnienie z wierzycielami. Poproś o pisemne potwierdzenie, że po wpłacie złożą wniosek o umorzenie egzekucji i wydadzą zgodę na wykreślenie hipoteki.
- Umowa przedwstępna. Zapisz, że część ceny trafi bezpośrednio na rachunki wierzycieli albo komornika, a reszta do Ciebie. Zadatek przy zajętym mieszkaniu omów z notariuszem – zobacz umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.
- Akt notarialny i płatność. Pieniądze można złożyć w depozycie notarialnym z poleceniem wydania wskazanym osobom (art. 108 Prawa o notariacie).
- Wykreślenia. Po spłacie: wniosek o wykreślenie hipoteki z dokumentem od wierzyciela, wniosek wierzyciela o umorzenie egzekucji i wykreślenie wpisu o egzekucji przez komornika.
Długi po zmarłym rodzicu? Zanim zdecydujesz o sprzedaży, sprawdź, czy przyjąć spadek – w poradniku mieszkanie w spadku z długami. Sprzedaż z kredytem bankowym opisujemy w poradniku sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.
Sprzedać samemu czy czekać na licytację
Gdy egzekucja trwa, komornik sprzedaje mieszkanie na licytacji. Najniższa cena na pierwszej licytacji to trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego), na drugiej – dwie trzecie (art. 983). Z uprawomocnieniem przysądzenia własności wygasają co do zasady prawa obciążające nieruchomość, a w ich miejsce wchodzi prawo do zaspokojenia z ceny (art. 1000). Sprzedaż samodzielna daje Ci wpływ na cenę i termin, ale wymaga zgody wierzycieli na sposób rozliczenia. Jak licytację widzi kupujący – w poradniku mieszkanie z licytacji komorniczej.
Ile może kosztować podobne mieszkanie, sprawdzisz w bezpłatnym szacunku, a ile zostanie Ci po spłatach – w kalkulatorze sprzedaży.
Porozmawiaj o cenie
Na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) ekspert zestawi cenę mieszkania z transakcjami w okolicy – to pomaga ocenić, czy sprzedaż pokryje długi. To rozmowa o danych z transakcji, nie porada prawna – o egzekucję i ugodę z wierzycielem pytaj prawnika albo komornika.
Pytania i odpowiedzi
Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?
Tak, ale sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności komornika są ważne także wobec kupującego. Dlatego w praktyce dług spłaca się z ceny tak, by egzekucja została umorzona przed przejęciem mieszkania przez kupującego.
Czy hipoteka przymusowa blokuje sprzedaż mieszkania?
Nie blokuje, ale idzie za mieszkaniem – wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Kupujący zwykle chce, żeby dług był spłacony z ceny, a hipoteka wykreślona.
Kto może wpisać hipotekę przymusową?
Wierzyciel z tytułem wykonawczym. Hipotekę przymusową można też uzyskać m.in. na podstawie postanowienia sądu o zabezpieczeniu, decyzji administracyjnej, jeśli przepisy szczególne tak stanowią, albo zarządzenia zabezpieczenia w egzekucji administracyjnej.
Jak wykreślić hipotekę po spłacie długu?
Hipoteka wygasa razem z wierzytelnością, ale wpis w księdze trzeba wykreślić. Składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego z dokumentem, który to uzasadnia – najczęściej oświadczeniem wierzyciela o zgodzie na wykreślenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Za ile komornik sprzeda mieszkanie na licytacji?
Na pierwszej licytacji najniższa cena to trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej – dwie trzecie. Ile ktoś faktycznie zapłaci, zależy od licytujących.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: rękojmia wiary publicznej (art. 5–7), wpis (art. 31), hipoteka (art. 65, 94), hipoteka przymusowa (art. 109–110¹) (ELI)
- Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468: umorzenie egzekucji (art. 825), zajęcie nieruchomości (art. 924–925), zbycie po zajęciu (art. 930), cena wywołania (art. 965, 983), skutki przysądzenia (art. 1000) (ELI)
- Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: depozyt notarialny (art. 108) (ELI)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
·