Sprzedaż mieszkania – co musisz zrobić
- Zamów świadectwo przed ogłoszeniem. Obowiązek zapewnienia świadectwa ma właściciel, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – osoba, której to prawo przysługuje.
- Podaj wskaźniki w ogłoszeniu – szczegóły w sekcji o ogłoszeniu niżej.
- Przekaż świadectwo kupującemu przy akcie notarialnym. Notariusz odnotowuje to w akcie. Kupujący nie może zrzec się prawa do świadectwa, nawet jeśli mówi, że go nie potrzebuje.
Świadectwo ma dotyczyć mieszkania, które sprzedajesz, a nie całego budynku. Świadectwo części budynku można sporządzić na podstawie świadectwa budynku albo jego dokumentacji technicznej. Zarządca budynku musi Ci bezpłatnie przekazać kopię świadectwa budynku albo tę dokumentację w ciągu 14 dni od wniosku – to może ułatwić pracę osobie, która przygotuje świadectwo mieszkania.
Świadectwo to jeden z dokumentów do aktu. Pozostałe są na liście dokumenty do sprzedaży mieszkania, a całą drogę od wyceny do aktu opisuje przewodnik sprzedaż mieszkania krok po kroku.
Najem – co musi zrobić wynajmujący
Przy zawarciu umowy najmu przekazujesz najemcy kopię świadectwa (gdy masz je na papierze) albo wydruk (gdy masz je w postaci elektronicznej). Najemca, tak jak kupujący, nie może zrzec się tego prawa. Obowiązek dotyczy każdej formy najmu mieszkania, także najmu okazjonalnego.
Ustawa mówi o zawarciu umowy. Dyrektywa unijna obejmuje też przedłużenie umowy najmu – po jej wdrożeniu ten obowiązek może się rozszerzyć.
Ogłoszenie: jakie dane o energii podać
Jeśli dla mieszkania sporządzono świadectwo, ogłoszenie albo reklama sprzedaży lub najmu musi podawać wskaźniki z tego świadectwa:
- roczne zapotrzebowanie na energię użytkową (EU), końcową (EK) i nieodnawialną energię pierwotną (EP),
- udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
- jednostkową wielkość emisji CO2.
Obowiązek ma właściciel, osoba ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i każdy, kto publikuje ogłoszenie na ich zlecenie – np. pośrednik. Przepis karny ustawy (art. 41) nie wymienia tego obowiązku, ale ogłoszenie bez danych ze świadectwa jest niezgodne z ustawą. Najprościej zamówić świadectwo, zanim wystawisz ogłoszenie – jak je przygotować, piszemy w poradniku zdjęcia i ogłoszenie mieszkania.
Kara za brak świadectwa
Kto nie przekaże świadectwa kupującemu albo jego kopii najemcy, podlega karze grzywny (art. 41 ustawy). Sprawę rozpatruje się według przepisów o wykroczeniach. Ustawa nie podaje kwoty, więc stosuje się ogólne granice z Kodeksu wykroczeń: od 20 zł do 5000 zł. Jeśli świadectwa nie przekazujesz przy akcie, notariusz pouczy Cię o tej karze.
Brak świadectwa nie unieważnia umowy sprzedaży ani najmu. Skutkiem jest grzywna, nie nieważność umowy.
Kto wystawia świadectwo i jak je zamówić
- Tylko osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, który prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa.
- Nie Ty sam – świadectwa nie może sporządzić właściciel ani zarządca mieszkania, nawet jeśli ma uprawnienia.
- Z numerem z rejestru – świadectwo powstaje w systemie rejestru i dostaje w nim numer. Możesz je dostać na papierze z podpisem albo elektronicznie z podpisem kwalifikowanym, zaufanym albo osobistym.
Przygotuj dla wykonawcy to, co masz: metraż, rok budowy, rodzaj ogrzewania i ciepłej wody, informację o wymianie okien albo dociepleniu, a jeśli możesz – kopię świadectwa albo dokumentacji budynku od zarządcy. Zapytaj, czy wykonawca obejrzy mieszkanie na miejscu.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne
Przepisy nie ustalają ceny – ustala ją wykonawca. Orientacyjnie, według przeglądów cen z 2026 r., za mieszkanie w bloku płaci się kilkaset złotych: od 300 zł do 500 zł (mBank, wrzesień 2026 r.) albo od 350 zł do 650 zł (Rankomat, styczeń 2026 r.). Cena zależy od miasta, metrażu i instalacji. Porównaj kilka ofert i sprawdź wykonawcę w wykazie osób uprawnionych.
Koszt świadectwa ponosi zwykle sprzedający. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia jest jednym z kosztów sprzedaży, które odliczasz przy liczeniu podatku – zob. ile kosztuje sprzedaż mieszkania. Ile zostanie Ci po wszystkich kosztach, policzysz w kalkulatorze sprzedaży.
Ile jest ważne świadectwo
Świadectwo jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli po pracach budowlanych albo instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna mieszkania – np. po wymianie źródła ciepła albo dociepleniu. Jedno ważne świadectwo możesz wykorzystać przy kolejnych umowach najmu i przy sprzedaży.
Pokój, część mieszkania, wyjątki
- Mieszkanie – przekazujesz świadectwo tego mieszkania (części budynku), nie całego budynku.
- Pokój – przepisy nie przewidują świadectwa dla pojedynczego pokoju i nie rozstrzygają wprost, co przekazać przy najmie pokoju. Bezpieczniej przekazać najemcy kopię świadectwa całego mieszkania. W razie wątpliwości zapytaj prawnika.
- Darowizna, spadek, zamiana – ustawa wymienia tylko sprzedaż i najem.
- Wyjątki z ustawy – m.in. budynek chroniony na podstawie przepisów o ochronie zabytków, budynek mieszkalny używany najwyżej 4 miesiące w roku, wolnostojący budynek o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Czy wyjątek obejmuje Twoje mieszkanie, potwierdź u notariusza – zwłaszcza w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków.
Jak sprawdzić świadectwo w rejestrze
Centralny rejestr ma publiczne wykazy na stronie rejestrcheb.mrit.gov.pl: wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw i wykaz świadectw. Przed zamówieniem sprawdź, czy wykonawca jest w wykazie osób uprawnionych. Gdy kupujesz albo wynajmujesz, porównaj numer, datę i adres na świadectwie z tym, co pokazuje wykaz świadectw.
Na co patrzeć na samym świadectwie: czy dotyczy tego mieszkania (adres, numer lokalu, metraż), kiedy zostało sporządzone, czy ma numer z rejestru i podpis osoby uprawnionej.
Klasy A+ do G – co obowiązuje dziś, a co jest planowane
Dziś (5 października 2026 r.) świadectwo mieszkania nie zawiera klasy literowej. Pokazuje wskaźniki liczbowe, m.in. roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) w kWh na m² na rok. Tak wynika z obowiązującej ustawy i rozporządzenia ministra o metodologii z 2015 r. Do 2 października 2026 r. w Dzienniku Ustaw nie ukazała się ani nowelizacja ustawy, ani nowe rozporządzenie wprowadzające klasy.
Co jest planowane:
- Dyrektywa unijna 2024/1275 wymaga, żeby od 29 maja 2026 r. świadectwa miały klasę w skali od A do G. A to budynek bezemisyjny, G – najgorsze budynki w kraju. Państwo może dodać klasę A+ dla najlepszych budynków – m.in. takich, które wytwarzają na miejscu więcej energii odnawialnej, niż wynosi ich roczne zapotrzebowanie. Dyrektywa wymaga też podawania klasy i wskaźnika w ogłoszeniach sprzedaży i najmu.
- Projekt rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii ze skalą A+ do G był konsultowany od lipca 2024 r. Ministerstwo planowało, że zacznie obowiązywać 1 stycznia 2026 r. Ten termin minął bez publikacji.
- Termin na wdrożenie dyrektywy minął 29 maja 2026 r. 15 lipca 2026 r. Komisja Europejska wszczęła postępowania wobec wszystkich 27 państw UE, w tym Polski, za niepełne wdrożenie tej dyrektywy.
Co z tego wynika dla Ciebie: dopóki nowe przepisy nie zostaną opublikowane, obowiązują zasady opisane niżej. Daty wejścia w życie klas nikt dziś nie zna. Jeśli ktoś przekonuje Cię, że musisz już teraz wymienić świadectwo na nowe „z klasą”, poproś o podstawę prawną.
Co ze starymi świadectwami po zmianach
Przy zmianie przepisów w 2023 r. ustawodawca zostawił w mocy świadectwa przekazane wcześniej – zachowały ważność na okres, na jaki je sporządzono. Dyrektywa unijna przewiduje podobnie: ważne świadectwo wydane według dotychczasowych zasad nie musi być wymieniane przy sprzedaży ani najmie. Jak zapisze to polska nowelizacja, będzie wiadomo dopiero po jej publikacji. Do tego czasu ważne świadectwo bez klasy spełnia obowiązek.
Świadectwo nie jest prognozą rachunków
Wskaźniki opisują charakterystykę energetyczną według przyjętych zasad obliczeń – nie są obietnicą konkretnego rachunku za ogrzewanie. Na rzeczywisty wydatek wpływają m.in. taryfa, sposób korzystania z mieszkania, temperatura i zasady rozliczania kosztów w budynku. Porównując mieszkania, zestaw świadectwo z rachunkami za podobny okres i nie przeliczaj samego wskaźnika EP przez cenę prądu albo gazu. Gdy świadectwo i informacje o instalacjach się rozchodzą, poproś autora świadectwa o wyjaśnienie przyjętych danych.
Czy klasa energetyczna wpływa na cenę mieszkania
Nie znamy wiarygodnych badań, które na cenach transakcyjnych z Polski pokazywałyby, o ile świadectwo albo jego wskaźniki zmieniają cenę mieszkania. Klas w polskich świadectwach jeszcze nie ma, więc nie da się też porównać cen mieszkań „klasy B” i „klasy E”. Dlatego nie podajemy żadnych procentów.
Wiadomo tyle, że kupujący patrzą na koszty utrzymania: ogrzewanie, ocieplenie budynku, okna. Te cechy mogą mieć znaczenie dla ceny niezależnie od świadectwa – piszemy o tym w poradniku co wpływa na cenę mieszkania. Ile dziś płaci się za podobne mieszkania w Twojej okolicy, sprawdzisz w bezpłatnej wycenie z cen transakcyjnych.
Pytania i odpowiedzi
Czy klasy energetyczne A+ do G już obowiązują?
Nie – stan na 5 października 2026 r. Polskie przepisy nie wprowadziły jeszcze klas. Świadectwo podaje wskaźniki liczbowe, bez litery. Klasy przewiduje unijna dyrektywa i projekt rozporządzenia ministra.
Czy muszę wyrobić nowe świadectwo, gdy wejdą klasy?
Nie wiadomo, jak zapisze to polska ustawa. Dyrektywa przewiduje, że ważne świadectwo wydane według dotychczasowych zasad nie musi być wymieniane przy sprzedaży ani najmie. Sprawdź to po opublikowaniu nowych przepisów.
Czy przy darowiźnie mieszkania potrzebne jest świadectwo?
Ustawa mówi o umowie sprzedaży i o najmie. Darowizny, spadku ani zamiany nie wymienia. Notariusz potwierdzi, czy w Twojej umowie jest potrzebne.
Czy pośrednik musi podać wskaźniki energii w ogłoszeniu?
Tak, jeśli dla mieszkania sporządzono świadectwo. Obowiązek dotyczy też osoby, która publikuje ogłoszenie na zlecenie właściciela.
Co zrobić, gdy na świadectwie jest błąd?
Porównaj oznaczenie lokalu, metraż, instalacje i datę z dokumentami i stanem mieszkania. Rozbieżność zgłoś osobie, która sporządziła świadectwo, i poproś o wyjaśnienie oraz poprawny dokument. Nie poprawiaj samodzielnie PDF ani numeru świadectwa.
Kiedy świadectwo przestaje być aktualne?
Po 10 latach od sporządzenia albo wcześniej – gdy prace budowlane albo instalacyjne zmieniły charakterystykę energetyczną mieszkania, np. po wymianie ogrzewania. Wtedy zamów nowe. To inna sytuacja niż błąd w danych.
Stan prawny na: 5 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają – przed transakcją potwierdź szczegóły u notariusza, a sprawy podatkowe z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.
Źródła
- Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101 (ISAP)
- Ustawa z 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, Dz.U. 2022 poz. 2206 (ISAP)
- Rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej i świadectw, Dz.U. 2015 poz. 376 (ISAP)
- Kodeks wykroczeń – wysokość grzywny (art. 24) (ISAP)
- Świadectwa charakterystyki energetycznej – Ministerstwo Rozwoju i Technologii
- Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków – Ministerstwo Rozwoju i Technologii
- Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków – wykazy publiczne
- Dyrektywa (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EUR-Lex)
- Klasy charakterystyki energetycznej budynków – konsultacje projektu rozporządzenia, 3.07.2024 (Ministerstwo Rozwoju i Technologii)
- Komisja Europejska wszczyna postępowania wobec 27 państw za brak wdrożenia dyrektywy, 15.07.2026 (Komisja Europejska, ang.)
- Świadectwo energetyczne nieruchomości – ile kosztuje (mBank, 1.09.2026)
- Świadectwo energetyczne mieszkania – ceny (Rankomat, 12.01.2026)
·