Ile kosztuje sprzedaż mieszkania

Policz w kalkulatorze, ile zostanie Ci ze sprzedaży – z prowizją, kredytem i podatkiem.

Kto za co płaci – w skrócie

Ile zostanie Ci ze sprzedaży

Zrób dwa osobne rachunki. Pierwszy to pieniądze, które zostaną po transakcji: cena minus spłata kredytu, koszty sprzedaży i rezerwa na podatek. Drugi to dochód do podatku, liczony według przepisów – z kosztami nabycia i nakładami (zob. podatek od sprzedaży mieszkania). Wyniki nie muszą być takie same: spłata kredytu zmniejsza pieniądze na koncie, ale nie jest kosztem w rachunku podatku.

Przykład – liczby zmyślone. Cena sprzedaży 600 000 zł, do spłaty w banku 250 000 zł, koszty sprzedaży brutto (np. pośrednik, dokumenty) 15 000 zł, rezerwa na podatek z osobnego wyliczenia 10 000 zł. Zostaje 325 000 zł. To przepływ pieniędzy, nie wyliczenie podatku ani zysku.

Zadatku nie odejmuj od ceny drugi raz – jest jej częścią. Jeśli już go wydałeś, uwzględnij to, planując pieniądze po akcie. Przy każdej pozycji zapisz kwotę brutto, termin, odbiorcę i to, czy koszt jest pewny, czy szacowany. Poproś bank o rozliczenie na planowany dzień spłaty, a pośrednika – o całe wynagrodzenie zgodne z umową.

Koszty kupującego

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej mieszkania. Płaci go kupujący, a pobiera notariusz przy akcie. Osoba, która kupuje pierwsze w życiu mieszkanie lub dom, może być z tego podatku zwolniona – warunki są ścisłe (m.in. brak wcześniejszej własności mieszkania lub domu), sprawdź je z notariuszem przed umową.
• Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) – zależy od ceny. Przepisy określają tylko stawkę maksymalną, notariusz może wziąć mniej. Do taksy dolicza się 23% VAT. Zwyczajowo płaci kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej.
• Wniosek do księgi wieczystej – notariusz wysyła go do sądu. Za jego przygotowanie pobiera osobne wynagrodzenie (maksymalnie 200 zł netto – § 16 rozporządzenia o taksie).
• Opłata sądowa za wpis własności – 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Gdy trzeba założyć nową księgę, dochodzi 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1).
• Wypisy aktu notarialnego – płatne od strony (maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę – § 12 rozporządzenia). Ich liczba zależy od długości aktu i tego, ile egzemplarzy trzeba wysłać.
• Przy kredycie – wpis hipoteki (200 zł opłaty sądowej) i PCC od ustanowienia hipoteki, w typowym kredycie mieszkaniowym 19 zł. Do tego koszty banku: wycena nieruchomości dla banku, ewentualna prowizja i ubezpieczenia.

Maksymalna taksa notarialna od ceny

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł.

Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa to połowa tych stawek (§ 6 pkt 19 rozporządzenia).

Ile to wychodzi przy kilku cenach (połowa stawki, maksimum, bez wypisów i wniosku do księgi):

To stawki netto z rozporządzenia. W 2026 r. Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt podwyżki maksymalnych stawek. Według Dziennika Ustaw (wyszukiwarka ELI, sprawdzone 9 października 2026 r.) zmiana nie została ogłoszona – obowiązuje tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, więc tabela wyżej jest aktualna. Przed umową zapytaj kancelarię o aktualny kosztorys.

Koszty sprzedającego

• Świadectwo charakterystyki energetycznej – od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający musi je przekazać kupującemu przy umowie. Świadectwo jest ważne 10 lat, chyba że wcześniej po robotach budowlanych albo instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna lokalu – wtedy traci ważność (art. 14 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Cenę ustala osoba, która je sporządza – porównaj kilka ofert.
• Zaświadczenia – np. o braku osób zameldowanych w lokalu (opłata skarbowa 17 zł), o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni. Opłaty za dokumenty ze spółdzielni i wspólnoty zależą od ich zasad. Pełna lista w poradniku jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania.
• Wykreślenie hipoteki – jeśli na mieszkaniu jest kredyt, po spłacie trzeba wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Opłata sądowa to 100 zł – połowa opłaty od wpisu (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
• Wcześniejsza spłata kredytu – sprawdź w umowie kredytu, czy bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę i w jakiej wysokości. Poproś bank o zaświadczenie o saldzie na dzień aktu.
• Pośrednik – jeśli z niego korzystasz. Prowizja wynika z umowy pośrednictwa i podlega negocjacji. Przeczytaj, kiedy należy się wynagrodzenie i czy umowa jest na wyłączność – zob. umowa pośrednictwa na wyłączność.
• Przygotowanie mieszkania – drobne naprawy, sprzątanie, zdjęcia. To koszty z wyboru, ale często skracają sprzedaż – zob. jak przygotować mieszkanie do sprzedaży.
• Opłaty do rozliczenia – dzień aktu (przejście własności) i dzień wydania mieszkania to często dwie różne daty. Czynsz i media strony rozliczają zwykle na dzień wydania – stany liczników wpisuje się do protokołu zdawczo-odbiorczego. Podatek od nieruchomości wiąże się z własnością, nie z wydaniem – zob. podatek od nieruchomości za mieszkanie. Ustalenia wpiszcie do umowy.
• Podatek dochodowy – tylko przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Szczegóły w poradniku podatek od sprzedaży mieszkania.

Przykład wyliczenia

To tylko przykład na okrągłej kwocie, nie kosztorys. Mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł, wartość rynkowa równa cenie, kupujący bez kredytu i bez zwolnienia z PCC, notariusz liczy stawkę maksymalną.

• PCC: 2% × 600 000 zł = 12 000 zł
• taksa notarialna: połowa z (1010 zł + 0,4% × 540 000 zł) = 1585 zł netto, z VAT 1949,55 zł
• wniosek do księgi wieczystej: 200 zł netto, z VAT 246 zł
• opłata sądowa za wpis własności: 200 zł
• wypisy aktu: zależnie od liczby stron, po 6 zł netto za stronę

Razem po stronie kupującego: 14 395,55 zł plus wypisy. Sprzedający w tym przykładzie płaci za świadectwo energetyczne i zaświadczenia, a jeśli ma kredyt – także 100 zł za wykreślenie hipoteki.

Sytuacje, w których koszty są inne

• Mieszkanie od dewelopera – kupujący zwykle nie płaci PCC, bo w cenie jest VAT. Wyjątek: kto kupuje szósty i kolejny lokal mieszkalny w budynkach na tej samej nieruchomości, płaci od niego także 6% PCC (art. 7a ustawy o PCC). Zob. VAT przy zakupie mieszkania od dewelopera.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej – nie ma opłaty za wpis własności, ale gdy kupujący chce założyć księgę, dochodzą opłaty za jej założenie. Zob. sprzedaż mieszkania spółdzielczego.
• Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – osobna taksa i wypisy. Zwykła umowa pisemna nie wymaga taksy notarialnej (płatna może być pomoc prawnika przy jej przygotowaniu), ale daje słabszą ochronę – zob. umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.
• Sprzedaż w rodzinie poniżej wartości rynkowej – PCC liczy się od wartości rynkowej, nie od ceny – zob. zakup mieszkania od rodziny poniżej wartości.

Co z tego wynika dla ceny

Kupujący patrzy na całkowity koszt, nie tylko na cenę z ogłoszenia. Przy mieszkaniu za 600 000 zł ma do dopłacenia kilkanaście tysięcy złotych. Dlatego cena ofertowa powinna wynikać z tego, za ile sprzedają się podobne mieszkania. Sprawdź bezpłatnie, ile warte jest Twoje mieszkanie według cen transakcyjnych. Jeśli chcesz oprzeć cenę wystawienia i kwotę, poniżej której nie schodzisz, na danych, porozmawiaj z ekspertem na konsultacji cenowej (199 zł, 30 minut).

Pytania i odpowiedzi

Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają – przed transakcją potwierdź szczegóły u notariusza, a sprawy podatkowe z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.

Źródła

• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (ISAP)
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP)

Udostępnij poradnik · Drukuj / zapisz PDF