Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy
Ustawa z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców uznaje za cudzoziemca m.in. osobę bez obywatelstwa polskiego (art. 1 ust. 2 pkt 1). Liczy się obywatelstwo, nie miejsce zamieszkania – Polak mieszkający za granicą nie jest cudzoziemcem, a obcokrajowiec mieszkający w Polsce od lat – jest. Cudzoziemcem jest też m.in. spółka z siedzibą w Polsce kontrolowana przez cudzoziemców (art. 1 ust. 2 pkt 4). Zasadą jest, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (art. 1 ust. 1).
Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne
| Sytuacja | Czy potrzebne zezwolenie | Przepis |
|---|---|---|
| Mieszkanie – samodzielny lokal mieszkalny (odrębna własność) | nie, poza strefą nadgraniczną | art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 |
| Garaż albo miejsce w garażu (lokal lub udział), związane z potrzebami mieszkaniowymi kupującego | nie, poza strefą nadgraniczną | art. 8 ust. 1 pkt 1a i ust. 3 |
| Kupujący z państwa EOG albo ze Szwajcarii (obywatel lub przedsiębiorca) | nie | art. 8 ust. 2 |
| Kupujący mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od zezwolenia na pobyt stały albo pobytu rezydenta długoterminowego UE | nie, poza strefą nadgraniczną | art. 8 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 |
| Małżonek obywatela Polski, mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od takiego zezwolenia, nieruchomość wejdzie do wspólności majątkowej | nie, poza strefą nadgraniczną | art. 8 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 |
| Kupujący jest Twoim spadkobiercą ustawowym, a Ty jesteś właścicielem co najmniej 5 lat | nie, poza strefą nadgraniczną | art. 8 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 |
| Dom z działką, działka – kupujący spoza EOG i bez zwolnienia z wierszy wyżej | tak | art. 1 ust. 1 |
Dla obywateli EOG ustawa przewidywała okresy przejściowe dla gruntów rolnych i leśnych oraz „drugiego domu”, liczone od wejścia Polski do Unii Europejskiej (art. 8 ust. 2) – oba już minęły. Grunty rolne mają jednak osobne ograniczenia dla wszystkich kupujących.
Strefa nadgraniczna. Zwolnień z art. 8 ust. 1 nie stosuje się do nieruchomości w strefie nadgranicznej ani do gruntów rolnych powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3). Jeśli mieszkanie leży w gminie przy granicy państwa, zapytaj notariusza, czy jest w tej strefie – wtedy także kupujący zwykłe mieszkanie potrzebuje zezwolenia (nie dotyczy obywateli EOG i Szwajcarii).
Mieszkanie spółdzielcze. Ustawa mówi o nabyciu nieruchomości i samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zapytaj notariusza, jak ocenia sprzedaż cudzoziemcowi w Twojej sytuacji.
Co, gdy zezwolenie jest potrzebne, a go nie ma
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1). O nieważności orzeka sąd – także na żądanie wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa, wojewody albo ministra spraw wewnętrznych (art. 6 ust. 2). Dla sprzedającego to ryzyko zwrotu pieniędzy i sporu po latach. Dlatego:
- Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, ustal z kupującym jego obywatelstwo i podstawę pobytu (dla zwolnień z art. 8 ust. 1 pkt 2 i 3).
- Przekaż dane notariuszowi z wyprzedzeniem i zapytaj, czy kupujący potrzebuje zezwolenia.
- Jeśli tak – zapiszcie w umowie przedwstępnej, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po uzyskaniu zezwolenia, i ustalcie, co z zadatkiem, gdy zezwolenia nie będzie. Termin umowy przyrzeczonej dopasujcie do czasu postępowania w ministerstwie.
Notariusz: akt, język i przekazanie wypisu
Akt sporządza się po polsku. Na żądanie strony notariusz może dokonać czynności dodatkowo w języku obcym – sam, jeśli wykazał znajomość języka jak tłumacz przysięgły, albo z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Gdy kupujący nie zna polskiego, a do aktu nie dołączono przekładu, notariusz przetłumaczy akt osobiście albo przy pomocy tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Koszt tłumacza ustalcie wcześniej.
Gdy nieruchomość kupuje cudzoziemiec, notariusz w ciągu 7 dni od sporządzenia aktu przesyła jego wypis ministrowi spraw wewnętrznych (art. 8a ust. 1 ustawy). Sprzedający ani kupujący nie muszą tego robić sami – minister prowadzi rejestr nieruchomości nabytych przez cudzoziemców, także bez zezwolenia (art. 8 ust. 4).
Co się zmienia od 19 listopada
Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1099) wchodzi w życie 3 miesiące po ogłoszeniu, czyli 19 listopada 2026 r. Zasady zezwoleń się nie zmieniają. Zmienia się droga dokumentów i koszt:
- Repozytorium zamiast przesyłki. Notariusz umieszcza elektroniczny wypis aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną (art. 8a ust. 1a ustawy, art. 92a Prawa o notariacie). Krajowa Rada Notarialna niezwłocznie przesyła go ministrowi (art. 8a ust. 1b).
- Nowa opłata. Za umieszczenie wypisu w Repozytorium notariusz pobiera od stron opłatę i przekazuje ją Krajowej Radzie Notarialnej (art. 8a ust. 1c). Jej wysokość, sposób zapłaty i czas przechowywania wypisu określi rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych (art. 8a ust. 1d). Do dnia sprawdzenia tego poradnika kwoty nie znamy – zapytaj kancelarię przy umawianiu aktu.
- Akty sprzed tej daty. Do dokumentów sporządzonych przed 19 listopada 2026 r. stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 3 nowelizacji).
Ten sam obowiązek dotyczy też aktu poświadczenia dziedziczenia, w którym cudzoziemiec dziedziczy mieszkanie albo dom w Polsce (art. 8a ust. 1 pkt 2 ustawy).
Cena i koszty transakcji
Obywatelstwo kupującego nie zmienia tego, ile mieszkanie jest warte – liczą się te same ceny podobnych mieszkań w okolicy. Typowy przedział sprawdzisz w bezpłatnym szacunku, a przygotowanie ceny i rozmowy z kupującym możesz omówić na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł). Kupujący płaci zwykle PCC i taksę notarialną na tych samych zasadach co kupujący z Polski – podział kosztów opisujemy w poradniku ile kosztuje sprzedaż mieszkania. Kupującym z zagranicy możesz polecić nasz przewodnik po angielsku: Buying a flat in Poland as a foreigner.
Pytania i odpowiedzi
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?
Tak, jeśli kupuje samodzielny lokal mieszkalny, czyli mieszkanie stanowiące odrębną własność (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Wyjątek: lokal w strefie nadgranicznej – tam zwolnienie nie działa (art. 8 ust. 3). Obywatele państw EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia w ogóle (art. 8 ust. 2).
Co grozi, gdy kupujący potrzebował zezwolenia, a go nie miał?
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1). O nieważności orzeka sąd, także na żądanie wójta, burmistrza, starosty, wojewody albo ministra spraw wewnętrznych (art. 6 ust. 2). Dlatego sprawdźcie to z notariuszem przed umową przedwstępną.
Kto płaci nową opłatę za umieszczenie wypisu w Repozytorium?
Od 19 listopada 2026 r. notariusz pobiera ją od stron czynności notarialnej (art. 8a ust. 1c ustawy). Wysokość i sposób zapłaty określi rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych. Kto z was ją poniesie, możecie ustalić w umowie przedwstępnej – tak jak inne koszty aktu.
Czy cudzoziemiec może kupić dom z działką?
Zwykle potrzebuje wtedy zezwolenia, chyba że działa jedno ze zwolnień z art. 8 ust. 1 – np. co najmniej 5 lat zamieszkiwania od zezwolenia na pobyt stały albo pobytu rezydenta długoterminowego UE. Obywatele EOG i Szwajcarii zezwolenia nie potrzebują. O sprzedaży domu piszemy w poradniku jak sprzedać dom.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy się zmieniają – przed umową potwierdź szczegóły u notariusza, prawnika albo w urzędzie skarbowym. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 1099 (ELI)
- Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278: art. 1, 6, 8, 8a (ELI)
- Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: art. 2 § 3, art. 87, art. 92a, art. 95ga, art. 95j (ELI)
·