Dwie grupy kupujących
- Inwestor szuka mieszkania na wynajem. Najemca, który płaci regularnie, to dla niego zaleta: nie musi szukać lokatora ani czekać na pierwszy czynsz. Liczy jednak rentowność, więc cenę ocenia po czynszu i kosztach, tak jak w poradniku mieszkanie na wynajem – jak policzyć, czy zakup się opłaca.
- Kupujący dla siebie chce się wprowadzić. Dla niego najemca to przeszkoda: nie wie, kiedy mieszkanie będzie wolne, a często nie może go dobrze obejrzeć. Jeśli kupuje na kredyt, musi jeszcze zgrać terminy z bankiem.
Jeśli najemca zostaje, kupować będą głównie inwestorzy. Cenę liczą od czynszu i kosztów, nie od tego, jak bardzo mieszkanie im się podoba. Jeśli w dniu wydania mieszkanie będzie wolne, trafiasz do obu grup. Jak taką transakcję widzi druga strona, opisujemy w poradniku zakup mieszkania z lokatorem.
Co się dzieje z umową najmu
Co do zasady sprzedaż nie kończy najmu. Kodeks cywilny przewiduje, że kupujący wchodzi w umowę najmu na miejsce sprzedającego (art. 678). Przy mieszkaniu, które najemca już objął, kupujący nie ma przy tym szczególnego prawa do wypowiedzenia najmu z powodu zakupu – art. 692 kodeksu cywilnego wyłącza je dla najmu lokali mieszkalnych. Nie ma więc znaczenia, czy umowa ma datę pewną. Kupujący może zakończyć najem tylko tak, jak mógłby to zrobić każdy wynajmujący: na podstawie umowy i przepisów o ochronie praw lokatorów.
| Rodzaj umowy | Czy kupujący może ją wypowiedzieć |
|---|---|
| Najemca już mieszka w lokalu (zwykły najem) | nie z powodu samej sprzedaży (art. 692 KC); tylko z przyczyn z umowy i ustawy o ochronie praw lokatorów, np. przy dużych zaległościach w czynszu – niektóre wymagają długiego okresu wypowiedzenia |
| Na czas oznaczony | umowa co do zasady trwa do końca okresu; wcześniej – tylko w przypadkach wskazanych w umowie i w ustawie |
| Najem okazjonalny | umowa trwa do końca okresu; wypowiedzenie tylko z przyczyn ustawowych i umownych. Czy kupujący skorzysta z oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, sprawdź z notariuszem |
| Lokal jeszcze niewydany najemcy | tu art. 692 KC nie działa – zasady z art. 678 KC; sprawdź z prawnikiem |
Data końca umowy nie gwarantuje, że najemca faktycznie opróżni mieszkanie w tym dniu. Nie zakładaj, że kupujący „po prostu wypowie” umowę. Zanim obiecasz, że mieszkanie będzie wolne w określonym terminie, sprawdź z prawnikiem, jakie masz możliwości przy Twojej umowie i jakie okresy wypowiedzenia obowiązują. Jeśli najemca ma się wyprowadzić, najlepiej ustalić to z nim na piśmie, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.
Porozumienie z najemcą
Najprostszą drogą do wolnego mieszkania jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Najemca zgadza się wyprowadzić w ustalonym terminie, a Ty w zamian proponujesz coś konkretnego: kilka miesięcy bez czynszu, pokrycie kosztów przeprowadzki albo kwotę odstępnego. Zwrot kaucji to nie bonus – należy się najemcy i tak, po potrąceniu tego, co wynika z umowy. Zapiszcie porozumienie na piśmie, z datą wydania lokalu i stanem liczników.
Porozumienie warto mieć przed umową przedwstępną z kupującym, ale ono też nie gwarantuje wyprowadzki. Jeśli najemca się rozmyśli, a Ty obiecałeś kupującemu wolne mieszkanie, możesz mieć problem z terminem aktu i z zadatkiem – dlatego w umowie z kupującym opisz, co się stanie, gdy lokal nie będzie wolny w terminie.
Z najemcą czy po wyprowadzce?
Porównaj dwie konkretne propozycje i koszty czekania. W wariancie sprzedaży pustego mieszkania policz utracony czynsz po kosztach, opłaty w czasie, gdy lokal stoi pusty, przygotowanie mieszkania i ewentualne koszty wcześniejszego rozwiązania najmu. Nie zakładaj z góry, że wyższa cena pokryje te wydatki – dopóki nie masz kupującego, to tylko scenariusz.
Oglądania
Najemca nie ma obowiązku udostępniać mieszkania na każde żądanie – to jego dom. Porozmawiaj z nim wcześnie i szczerze:
- powiedz, że planujesz sprzedaż i co to dla niego oznacza,
- umówcie stałe okna na oglądania, np. dwa popołudnia w tygodniu, i uprzedzaj o każdej wizycie,
- zbieraj oglądających w jednym terminie zamiast wielu pojedynczych wizyt,
- rozważ ustępstwo w zamian za współpracę, np. obniżkę czynszu w czasie sprzedaży albo elastyczny termin wyprowadzki.
Zniechęcony najemca potrafi popsuć każde oglądanie. Współpracujący często pomaga – zna budynek i sąsiadów.
Zdjęcia i ogłoszenie
Mieszkanie z cudzymi rzeczami trudno dobrze sfotografować, a zdjęcia prywatnych rzeczy najemcy bez jego zgody to zły pomysł. Możesz wykorzystać zdjęcia sprzed wynajęcia, jeśli są aktualne, albo umówić z najemcą jeden termin na zdjęcia. W ogłoszeniu napisz wprost, że mieszkanie jest wynajęte, do kiedy trwa umowa, jaki jest czynsz i czy najemca zostaje. Inwestorzy szukają takich informacji, a kupujący dla siebie nie stracą czasu na ofertę, która im nie pasuje. Więcej o zdjęciach i opisie w poradniku zdjęcia i ogłoszenie mieszkania.
Kaucja i rozliczenia
Jeśli najemca wpłacił kaucję, ustal, kto ją rozliczy. Najczęściej albo przekazujesz ją kupującemu, który przejmuje najem, albo rozliczasz się z najemcą przed jego wyprowadzką. Ustalenia między Tobą a kupującym nie mogą odebrać najemcy jego praw – spisz saldo kaucji, potwierdzenie jej przekazania i poinformuj najemcę, kto mu ją zwróci. Zapisz to w umowie sprzedaży, podobnie jak czynsz za miesiąc sprzedaży, liczniki i media. Zapytaj notariusza, jak ująć to w akcie, i daj kupującemu kopię umowy najmu.
Dokumenty dla kupującego
- umowa najmu z aneksami i protokołem wydania lokalu najemcy,
- przy najmie okazjonalnym – oświadczenie najemcy u notariusza, wskazanie lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,
- informacja o kaucji: wysokość i to, czy przechodzi na kupującego,
- historia płatności czynszu i saldo kaucji – inwestor chce wiedzieć, czy najemca płaci regularnie,
- informacja o zaległościach, zgłoszonych usterkach i sporach z najemcą oraz rozdzielenie, które kwoty są czynszem, a które rozliczeniem mediów,
- zwykłe dokumenty do sprzedaży – zob. jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania.
Pokazując historię płatności, ogranicz dane najemcy do niezbędnych – kupujący nie potrzebuje jego numeru PESEL ani kopii dowodu przed aktem.
Kiedy sprzedawać
- Umowa niedługo się kończy – możesz jej nie przedłużać i sprzedać wolne mieszkanie. Stracisz kilka miesięcy czynszu, ale zyskasz szersze grono kupujących i łatwiejsze oglądania.
- Umowa trwa jeszcze długo – sprzedawaj z najemcą i celuj w inwestorów albo porozum się z najemcą co do wcześniejszej wyprowadzki.
- Najemca sam chce kupić – zapytaj. Czasem to najprostsza transakcja, bez oglądań i ogłoszeń.
Ile trwa sprzedaż w typowej sytuacji, piszemy w poradniku jak długo sprzedaje się mieszkanie.
Jak ustalić cenę
Punktem wyjścia są ceny, za które podobne mieszkania w okolicy faktycznie się sprzedały – a nie ceny z ogłoszeń. Bezpłatna wycena pokaże przedział z transakcji. Potem zastanów się, do kogo kierujesz ofertę:
- jeśli mieszkanie będzie wolne, porównuj je z typowymi transakcjami w okolicy,
- jeśli najemca zostaje, licz się z tym, że inwestor policzy rentowność i może zaproponować mniej niż kupujący dla siebie – zwłaszcza gdy czynsz jest niski albo umowa trudna do zakończenia.
Nie podajemy, o ile najemca obniża cenę – nie mamy rzetelnych danych, które by to mierzyły, a rejestr cen nie pokazuje, czy sprzedane mieszkanie było wynajęte. Jak ustalić cenę w ogłoszeniu, opisujemy w poradniku jak ustalić cenę ofertową. Ile zostanie Ci po sprzedaży, policzysz w kalkulatorze sprzedaży.
Podatek przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania
Przy najmie prywatnym czynsz rozliczasz ryczałtem od najmu – zob. podatek od najmu mieszkania. Płatności, które wpłyną po dniu sprzedaży, mogą dotyczyć wcześniejszych miesięcy – ustal z kupującym, komu się należą, a ich rozliczenie podatkowe sprawdź z doradcą. Najem w ramach działalności gospodarczej rozlicza się inaczej. Sama sprzedaż podlega podatkowi dochodowemu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Najem nie zmienia tej zasady. Szczegóły w poradniku podatek od sprzedaży mieszkania.
Jeśli zastanawiasz się, czy sprzedawać z najemcą, czy poczekać na wolne mieszkanie, na konsultacji cenowej ekspert porówna Twoje mieszkanie z transakcjami w okolicy i pokaże dane, na których oprzesz cenę ofertową i kwotę, poniżej której nie schodzisz. To rozmowa o danych z transakcji, nie operat szacunkowy ani porada prawna – sprawy umowy najmu omów z prawnikiem.
Pytania i odpowiedzi
Czy najemca musi wpuszczać kupujących na oglądanie?
Nie na każde żądanie. Wynajmujący może co do zasady wejść do lokalu w uzasadnionych przypadkach i po uprzedzeniu, ale oglądania to sprawa do uzgodnienia z najemcą. Ustalcie stałe terminy i uprzedzajcie o każdej wizycie.
Czy muszę powiadomić najemcę o sprzedaży?
Przepisy nie wymagają zgody najemcy na sprzedaż, ale powiedz mu o niej wcześnie. Po akcie najemca powinien wiedzieć, komu płaci czynsz – najlepiej, gdy zawiadomicie go razem z kupującym.
Czy najemca ma prawo pierwokupu?
Przy mieszkaniu prywatnego właściciela – co do zasady nie. Możesz mu jednak zaproponować zakup jako pierwszemu, jeśli chcesz.
Co z kaucją po sprzedaży?
Jeśli kupujący przejmuje najem, zwykle przekazujesz mu kaucję, a on rozliczy ją z najemcą po końcu umowy. Zapiszcie w akcie saldo i przekazanie kaucji i poinformujcie najemcę, od kogo ma ją odzyskać. Ustalenia między właścicielami nie odbierają najemcy jego praw.
Czy kupujący może wypowiedzieć najem, bo kupił mieszkanie?
Nie z tego powodu. Przy mieszkaniu, które najemca już zajmuje, art. 692 kodeksu cywilnego wyłącza prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu z powodu zakupu. Kupujący może zakończyć najem tylko na zasadach z umowy i z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Czy nowy właściciel może podnieść czynsz?
Tylko na zasadach z umowy i z ustawy o ochronie praw lokatorów, które ograniczają podwyżki czynszu w mieszkaniach. Kupujący nie może zmienić warunków umowy jednostronnie z dnia na dzień.
Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają, a każda umowa jest inna – przed podpisaniem potwierdź szczegóły u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualny tekst ustawy z linków poniżej.
Źródła
- Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 678 i 692 (ELI)
- Kodeks cywilny – najem, w tym zbycie rzeczy najętej (art. 678) (ISAP)
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ISAP)
·