Majątek wspólny – potrzebna zgoda
Od ślubu między małżonkami działa co do zasady ustawowa wspólność majątkowa. Mieszkanie kupione w czasie jej trwania zwykle należy do majątku wspólnego – także wtedy, gdy umowę podpisał i w księdze wieczystej jest wpisany tylko jeden małżonek.
Art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka na czynność prowadzącą do zbycia, obciążenia albo odpłatnego nabycia nieruchomości oraz prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal – więc także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W praktyce załatwia się to na dwa sposoby:
- oboje małżonkowie przychodzą do notariusza i podpisują akt jako sprzedający,
- sprzedaje jeden małżonek, a drugi wyraża zgodę – w formie opisanej niżej.
Majątek osobisty – zgoda zwykle niepotrzebna
Do majątku osobistego należą m.in. (art. 33 KRO):
- rzeczy nabyte przed ślubem,
- to, co małżonek otrzymał w spadku, zapisie albo darowiźnie – chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej,
- to, co nabyto w zamian za składniki majątku osobistego, np. mieszkanie kupione w całości za pieniądze ze sprzedaży mieszkania sprzed ślubu.
Mieszkanie z majątku osobistego sprzedaje jego właściciel sam. Granica nie zawsze jest jednak oczywista. Jeśli mieszkanie kupiono w czasie małżeństwa za pieniądze z majątku osobistego, w akcie zakupu powinna się znaleźć wzmianka o pochodzeniu pieniędzy, często potwierdzona przez drugiego małżonka. Bez niej notariusz przy sprzedaży może poprosić o dokumenty albo o udział małżonka w akcie – na wszelki wypadek.
Jak rozpoznać swoją sytuację
| Skąd jest mieszkanie | Do jakiego majątku zwykle należy | Czy potrzebna zgoda |
|---|---|---|
| Kupione przed ślubem | osobisty | nie |
| Kupione w czasie wspólności za wspólne pieniądze lub kredyt obojga | wspólny | tak |
| Kupione w czasie wspólności za pieniądze z majątku osobistego | osobisty, jeśli da się to wykazać | zwykle nie – notariusz może prosić o dowody |
| Spadek albo darowizna dla jednego małżonka | osobisty | nie |
| Darowizna dla obojga, np. od rodziców | wspólny, gdy darczyńca tak postanowił; inaczej udziały w majątkach osobistych – sprawdź akt darowizny | tak albo sprzedają oboje jako współwłaściciele |
| Kupione po umowie o rozdzielności majątkowej | osobisty kupującego | nie |
| Kupione w czasie małżeństwa, rozwód bez podziału majątku | wspólny do podziału | sprzedają oboje |
Tabela opisuje sytuacje typowe. Jeśli coś się w niej nie mieści – np. kredyt na mieszkanie sprzed ślubu spłacany ze wspólnych pieniędzy – mieszkanie zwykle zostaje w majątku osobistym, ale przy podziale majątku drugi małżonek może żądać rozliczenia nakładów (art. 45 KRO). Na samą sprzedaż to zwykle nie wpływa, ale warto o tym wiedzieć, zanim ustalicie, kto co dostanie z ceny.
Rozdzielność majątkowa, separacja i rozwód
- Rozdzielność majątkowa (umowa majątkowa małżeńska albo orzeczenie sądu) – od chwili jej powstania nowe nabytki nie wchodzą do majątku wspólnego. Mieszkanie kupione wcześniej, w czasie wspólności, zostaje jednak własnością obojga, dopóki nie podzielicie majątku. Notariusz poprosi o wypis umowy albo prawomocne orzeczenie.
- Separacja orzeczona przez sąd powoduje powstanie rozdzielności majątkowej. Skutki dla mieszkań kupionych wcześniej są takie jak przy rozdzielności.
- Po rozwodzie – dopóki nie ma podziału majątku, mieszkanie kupione w czasie małżeństwa należy do obojga byłych małżonków i sprzedają je razem. Do tego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego (art. 46 KRO), więc sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody drugiej strony może być bezskuteczna w zakresie, w jakim naruszałaby jej prawa przy podziale (art. 1036 Kodeksu cywilnego). Zanim zaczniesz sprzedawać sam swój udział, zapytaj notariusza; za udział kupujący płaci zwykle też mniej – zob. sprzedaż udziału w mieszkaniu. Zob. wartość mieszkania przy podziale majątku.
W jakiej formie zgoda
Przepisy wymagają, żeby zgoda miała taką formę, jaka jest wymagana dla samej umowy (art. 63 § 2 Kodeksu cywilnego). Sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego, więc zgoda małżonka też powinna mieć formę aktu notarialnego. Mail, SMS czy zwykłe pismo nie wystarczą, nawet z podpisem poświadczonym notarialnie.
Zgoda może być wyrażona:
- przed aktem sprzedaży – u dowolnego notariusza, także w innym mieście. Warto w niej opisać mieszkanie i – jeśli małżonek chce – warunki, np. cenę minimalną,
- w samym akcie – małżonek przychodzi i składa oświadczenie przy podpisaniu,
- po akcie – jako potwierdzenie umowy. Do tego czasu umowa nie jest w pełni skuteczna, więc kupujący i jego bank zwykle się na to nie zgadzają.
Małżonek, który nie może przyjść w dniu aktu, może też udzielić pełnomocnictwa – również w formie aktu notarialnego. Zgoda i pełnomocnictwo to różne dokumenty: zgoda akceptuje czynność drugiego małżonka, a pełnomocnictwo pozwala działać w czyimś imieniu. Nie zawsze jeden zastąpi drugi. Zob. pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania.
Małżonek za granicą
Najpierw uzgodnij treść i formę dokumentu z polskim notariuszem, który przygotowuje sprzedaż. Samo poświadczenie podpisu w konsulacie nie zastąpi aktu notarialnego. Konsul może sporządzić akt notarialny tylko po uzyskaniu pisemnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości (art. 28 ust. 3 prawa konsularnego), więc dostępność takiej czynności trzeba potwierdzić w konkretnej placówce. Przy dokumencie od zagranicznego notariusza polski notariusz oceni formę i potrzebę tłumaczenia, apostille albo legalizacji. Zrób to, zanim ustalisz sztywny termin sprzedaży.
Co przygotować
Dokument nabycia i numer księgi wieczystej, datę ślubu, umowy majątkowe małżeńskie i orzeczenia o separacji albo rozwodzie, dokumenty pochodzenia pieniędzy, gdy powołujesz się na majątek osobisty, treść darowizny albo testamentu oraz informację, kto podpisuje i gdzie przebywa. Brak dokumentu oznacz jako sprawę do wyjaśnienia – nie zastępuj go zapewnieniem w ogłoszeniu.
Co, jeśli zgody brakuje
Umowa zawarta bez wymaganej zgody nie jest od razu ważna. Jej ważność zależy od tego, czy drugi małżonek ją potwierdzi (art. 37 § 2 KRO). Kupujący może wyznaczyć mu odpowiedni termin na potwierdzenie – po jego bezskutecznym upływie przestaje być związany umową (art. 37 § 3 KRO). Do tego czasu nie ma pewności co do nabycia, dlatego notariusze unikają takich aktów.
Jeśli małżonek odmawia zgody albo nie można się z nim porozumieć, np. z powodu choroby albo nieznanego miejsca pobytu, drugi małżonek może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd zezwala, gdy wymaga tego dobro rodziny (art. 39 KRO). To postępowanie trwa, więc nie podpisuj w tym czasie umowy przedwstępnej z krótkim terminem. W takiej sytuacji skorzystaj z pomocy prawnika.
Na co uważać przy umowie przedwstępnej
Jeśli mieszkanie jest w majątku wspólnym, umowę przedwstępną powinni podpisać oboje małżonkowie albo drugi małżonek powinien wyrazić na nią zgodę. Inaczej kupujący wpłaca zadatek bez pewności, że sprzedaż dojdzie do skutku. Gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, zgoda też powinna ją mieć. Zob. umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.
Pieniądze ze sprzedaży i podatek
Cena za mieszkanie z majątku wspólnego wchodzi do majątku wspólnego, a cena za mieszkanie z majątku osobistego – do majątku osobistego sprzedającego. Ma to znaczenie, jeśli za te pieniądze kupujecie kolejne mieszkanie albo planujecie rozdzielność.
Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, może powstać podatek dochodowy. Przy majątku wspólnym przychód dzieli się co do zasady po połowie i każde z małżonków rozlicza swoją część w osobnym zeznaniu PIT-39. Szczegóły i ulga mieszkaniowa – w poradniku podatek od sprzedaży mieszkania.
Kolejny krok: cena
Gdy sprzedajecie razem, łatwiej dojść do porozumienia, patrząc na te same liczby. Wspólnym punktem odniesienia może być bezpłatny szacunek z cen transakcyjnych podobnych mieszkań w okolicy. Dane do ceny ofertowej możecie omówić z ekspertem na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł). To rozmowa o cenie, nie porada prawna.
Pytania i odpowiedzi
W księdze wieczystej jest tylko mąż. Czy żona musi podpisać akt?
Jeśli mieszkanie kupiono w czasie wspólności majątkowej za wspólne pieniądze, należy ono do obojga, mimo wpisu jednej osoby. Żona musi wtedy podpisać akt albo wyrazić zgodę w formie aktu notarialnego. Wpis w księdze nie rozstrzyga sprawy sam, ale ma znaczenie – warto go przy okazji sprostować.
Czy zgoda małżonka jest potrzebna przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie do majątku wspólnego – tak. Art. 37 KRO obejmuje także odpłatne nabycie nieruchomości. Notariusz zapyta o stan cywilny i źródło pieniędzy także kupującego.
Czy po rozwodzie potrzebna jest zgoda byłego małżonka?
Formalnie to już nie zgoda z art. 37 KRO, tylko wspólny majątek do podziału: dopóki nie podzieliliście majątku, mieszkanie kupione w czasie małżeństwa sprzedajecie razem. Sprzedaż samego udziału bez zgody drugiej strony może być bezskuteczna w zakresie, w jakim naruszałaby jej prawa przy podziale. Po podziale sprzedaje ten, komu mieszkanie przypadło.
Ile kosztuje zgoda małżonka u notariusza?
To osobna czynność notarialna, za którą notariusz pobiera wynagrodzenie według taksy, plus VAT i wypisy. Jeśli małżonek przychodzi na akt sprzedaży i podpisuje go jako strona, osobnej zgody nie trzeba.
Czy małżonek może cofnąć zgodę?
To zależy od tego, kiedy i jak zgoda została wyrażona i czy jej odwołanie dotarło na czas – nie zakładaj, że każdą wcześniej udzieloną zgodę da się swobodnie cofnąć, ani że nigdy się nie da. Ustal to z notariuszem. Najpewniej jest, gdy oboje małżonkowie biorą udział w samym akcie.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają – przed transakcją potwierdź szczegóły u notariusza, a sprawy podatkowe z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.
Źródła
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy – art. 31–46 (ISAP)
- Kodeks cywilny – forma zgody (art. 63), rozporządzenie udziałem w przedmiocie spadku (art. 1036) (ISAP)
- Prawo konsularne – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 711: czynności notarialne konsula, art. 28 (ELI)
- gov.pl: poświadczenie własnoręczności podpisu w konsulacie
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
·