Ile jest warte moje mieszkanie?
Wpisz adres – zobaczysz, w jakim przedziale sprzedawały się podobne mieszkania w okolicy. Baza: 142 832 sprzedaże w Polsce od września 2025 do września 2026; do wyniku bierzemy z niej podobne mieszkania z okolicy.
Dane: Rejestr Cen Nieruchomości, transakcje 09.2025–09.2026.
Przykład: wynik dla jednego adresu
Co zobaczysz w wyniku dla swojego adresu
- Szacunek i przedział – na sprzedażach podobnych mieszkań z okolicy, z aktów notarialnych.
- Liczbę sprzedaży i okres, z których policzyliśmy wynik, i obszar porównania.
- Cechy, które przesunęły szacunek – stan, piętro, winda, balkon – i o ile.
Więcej: co zobaczysz w wyniku.
Krótka odpowiedź
Cenę mieszkania najlepiej oszacować na podstawie sprzedaży podobnych lokali w okolicy. Liczą się przede wszystkim lokalizacja, metraż i stan. Wpisz adres, aby sprawdzić dostępne porównania.
Co wpływa na cenę
- Lokalizacja – miejscowość, a w mieście osiedle i ulica; między osiedlami jednego miasta różnice bywają większe niż między dzielnicami.
- Metraż – cenę za m² porównuj tylko z mieszkaniami o podobnej wielkości.
- Nowe czy używane – mieszkania od deweloperów i z drugiej ręki sprzedają się po innych cenach.
- Stan, piętro, winda, balkon – rejestr ich nie opisuje. W wyniku przesuwają szacunek o pokazaną kwotę, ale nie wyznaczają pewnego miejsca w przedziale.
Wartość mieszkania po adresie – jak to działa
Wpisujesz ulicę i numer budynku z miejscowością. Przy wyniku piszemy, z jakiego obszaru – ulicy, osiedla albo całej miejscowości – są porównywane sprzedaże. Do porównania bierzemy mieszkania o zbliżonym metrażu z okolicy; gdy sprzedało się ich mniej niż 30, porównujemy z większym obszarem i piszemy to przy wyniku.
Liczby: miasta, osiedla, metraże, nowe i używane
Miasto, a w mieście osiedle
Wśród 10 miast z największą liczbą sprzedaży typowa cena mieszkań używanych wynosi od 7782 zł (Łódź, 3929 sprzedaży) do 16 475 zł za m² (Warszawa, 7434 sprzedaże). W obrębie jednego miasta różnice też są duże – dokładnie widać to tam, gdzie liczymy ceny osiedli. Przykład z Wrocławia: typowe ceny dzielnic (mieszkania używane) mieszczą się między 12 238 zł (Śródmieście) a 13 089 zł za m² (Krzyki). Między osiedlami różnice są znacznie większe: od 10 806 zł (Gądów – Popowice Płd., 56 sprzedaży mało sprzedaży) do 14 787 zł za m² (Tarnogaj, 110 sprzedaży). Typowa cena zależy od tego, jakie mieszkania akurat się sprzedały, a nie od prestiżu osiedla.
W tej próbie największe mieszkania miały wyższą typową cenę za m²
Warszawa: używane mieszkania do 40 m² sprzedawały się typowo po 16 999 zł za m², a ponad 80 m² – po 17 925 zł za m².
| Metraż | Typowa cena za m² | Sprzedaże |
|---|---|---|
| do 40 m² | 16 999 zł | 2131 |
| 40–60 m² | 15 869 zł | 3164 |
| 60–80 m² | 16 535 zł | 1347 |
| ponad 80 m² | 17 925 zł | 792 |
Warszawa, mieszkania używane, 09.2025–09.2026. Różnice mogą wynikać też z lokalizacji i standardu sprzedanych mieszkań, nie tylko z metrażu – dlatego cenę za metr porównuj z mieszkaniami o podobnej wielkości w tej samej okolicy.
Nowe i używane mieszkania to dwa różne rynki
Nowe mieszkania od deweloperów sprzedawały się w Polsce typowo po 10 680 zł za m², używane po 8893 zł. Mieszkania sprzed kilku lat nie wyceniaj według cennika dewelopera z sąsiedniej budowy.
Czego nie uwzględnia ta analiza transakcji
Widoku, hałasu od ulicy, układu pomieszczeń, stanu klatki i dachu, sąsiadów. Kupujący to widzą i za to płacą albo z tego powodu negocjują. Więcej w poradniku co wpływa na cenę mieszkania.
Dlaczego średnia dla Polski nie wystarcza?
W Polsce w okresie 09.2025–09.2026 typowa cena mieszkań używanych (połowa sprzedała się taniej, połowa drożej) wyniosła 8893 zł za m² (81 014 sprzedaży). Typowy zakres cen był jednak szeroki: połowa sprzedaży mieściła się między 6279 zł a 12 303 zł za m². Te ceny za m² razy 50 m² dają od 314 000 zł do 615 000 zł – to ilustracja, a nie wycena żadnego mieszkania. Tak duże różnice pokazują, że jedna liczba dla całego kraju, a nawet całego miasta, niewiele mówi o jednym konkretnym mieszkaniu. Trzeba zejść do miejscowości, osiedla, metrażu i stanu.
Jak czytać zakres cen
Przykład z prawdziwych danych: Warszawa, mieszkania używane 40–60 m², 3164 sprzedaże z okresu 09.2025–09.2026.
13 746 zł – 18 483 złza m² ¼ sprzedaży drożej
- 13 746 zł za m² (dolna granica zakresu cen): co czwarte mieszkanie sprzedało się taniej. Dla 50 m² to 687 000 zł.
- 15 869 zł za m² (typowa cena): połowa taniej, połowa drożej. Dla 50 m² to 793 000 zł.
- 18 483 zł za m² (górna granica zakresu cen): co czwarte mieszkanie sprzedało się drożej. Dla 50 m² to 924 000 zł.
Więcej o zakresie cen
Dla 50 m² granice zakresu dzieli 237 000 zł (różnica liczona z zaokrąglonych kwot powyżej). To ilustracja – ceny za m² razy 50 m² – a nie zakres rzeczywistych cen mieszkań 50 m². Połowa sprzedaży mieściła się w zakresie cen za m², a co druga wypadła poza niego. Cechy mieszkania – stan, piętro z windą, widok – pomagają dobrać porównania, ale same nie wyznaczają miejsca w przedziale: rejestr ich nie opisuje, a w każdym zakresie są mieszkania lepsze i gorsze od Twojego.
Zwracaj też uwagę na liczbę transakcji. Typową cenę pokazujemy tylko tam, gdzie mamy co najmniej 30 sprzedaży – w miejscowości, w której w ciągu roku sprzedało się mniej mieszkań, nie pokazujemy liczby. We Wrocławiu liczymy z osiedla – gdy na osiedlu sprzedało się za mało mieszkań, porównujemy z większym obszarem i piszemy to przy wyniku.
Sprawdź teraz swoją okolicę
Wpisz adres i zobacz, jakie dane są dostępne dla Twojego mieszkania.
Następny krok
Zacznij od bezpłatnego wyniku. Płatne opcje mają sens dopiero wtedy, gdy wynik nie wystarcza do decyzji.
| Cena | Co dostajesz | |
|---|---|---|
| Wynik online | 0 zł | orientacyjny szacunek ceny, przedział i porównanie z transakcjami w okolicy – od razu, po kilku pytaniach; bezpłatny zapis wyniku (PDF albo e-mail) |
| Raport cenowy mieszkania (PDF) | 39 zł | dane, porównania i wskazówki dla Twojego adresu w jednym dokumencie. Zakup proponujemy dopiero przy wyniku, gdy dane pozwalają go przygotować (co najmniej 30 podobnych sprzedaży) |
| Konsultacja z ekspertem | 199 zł / 30 min | rozmowa o cenie ogłoszenia albo oferty – na transakcjach i ofertach z okolicy, z podsumowaniem e-mailem. Raport PDF w cenie konsultacji |
Trzy sposoby, żeby to sprawdzić
Ceny z aktów notarialnych, ogłoszenia i rzeczoznawca majątkowy odpowiadają na różne pytania.
Mocne i słabe strony każdego sposobu, koszt
1 · Ceny z aktów notarialnych
Za ile sprzedały się podobne mieszkania
Rejestr Cen Nieruchomości zbiera kwoty z aktów notarialnych. Od 13 lutego 2026 r. jest bezpłatny, a jego dane pokazuje już wiele serwisów, także ten.
Mocna strona: to ceny zapłacone, a nie wymarzone.
Słaba strona: rejestr nie wie, w jakim stanie było mieszkanie, na którym piętrze leżało i co widać z okna. Ostatnie miesiące bywają w nim niepełne.
Koszt: 0 zł
2 · Ogłoszenia
Z kim będziesz konkurować dziś
Portale pokazują, ile chcą sprzedający w okolicy. To przydatne, bo te oferty zobaczy każdy, kto obejrzy Twoje ogłoszenie.
Mocna strona: widać bieżący rynek i konkurencję.
Słaba strona: to oczekiwania, nie transakcje. Oferty z wygórowaną ceną mogą wisieć dłużej, więc w portalu łatwo trafić na ich nadreprezentację – a długi czas na rynku może mieć też inne przyczyny. Obserwuj, jak długo oferty są na rynku – ale zniknięcie ogłoszenia to nie transakcja i nie mówi, za ile mieszkanie się sprzedało.
Koszt: 0 zł, ale sporo czasu
3 · Rzeczoznawca majątkowy
Dokument do wskazanego celu – np. dla banku
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca z państwowymi uprawnieniami: ogląda mieszkanie, sprawdza stan prawny i opisuje metodę.
Mocna strona: jedyny z tych sposobów, który ma znaczenie formalne – o ile spełnia wymagania odbiorcy (bank wskazuje, czyj operat przyjmie; w sądzie wartość zwykle ustala biegły powołany przez sąd).
Słaba strona: kosztuje i wymaga terminu. Nie mówi też, co dziś konkuruje z Twoim ogłoszeniem.
Koszt zależy od rzeczoznawcy i nieruchomości – zapytaj o cenę kilku z nich
W praktyce najlepiej zacząć od transakcji, potem sprawdzić ogłoszenia, a do rzeczoznawcy iść wtedy, gdy liczbę ma zaakceptować ktoś inny: bank, sąd albo urząd. Szczegóły w poradniku rzeczoznawca czy konsultacja cenowa.
Wynik ma charakter orientacyjny i nie jest operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.