Co zawiera umowa z KOWR
Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu (w trybie z art. 29 ust. 1 i 3b albo art. 31 ust. 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) zawiera zobowiązania kupującego (art. 29a ust. 1):
- przez 15 lat od nabycia nie przenosić własności i prowadzić na ziemi działalność rolniczą – osoba fizyczna osobiście,
- przez ten czas nie ustanawiać hipoteki na rzecz innych podmiotów niż KOWR,
- zapłacić 40% ceny sprzedaży, gdy złamie któreś z tych zobowiązań albo złożył nieprawdziwe oświadczenie o pochodzeniu pieniędzy i braku umowy przedwstępnej na dalszą sprzedaż (art. 29b).
Tych zobowiązań nie wpisuje się do umowy sprzedaży gruntu przeznaczonego w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne, a bez nich – objętego w planie ogólnym gminy strefą inną niż wielofunkcyjna z zabudową zagrodową, produkcji rolniczej albo otwarta (art. 29a ust. 1a). Zawsze czytaj swoją umowę – to ona określa Twoje obowiązki, a starsze umowy mogą wyglądać inaczej.
Kiedy można sprzedać bez kary
| Sytuacja | Czy potrzebna zgoda KOWR | Podstawa |
|---|---|---|
| Przeniesienie na dzieci, wnuki, rodziców, osobę przysposobioną albo przysposabiającą; gdy ich nie ma – na krewnego w linii bocznej | nie | art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. a |
| Sprzedaż osobie, która powiększa gospodarstwo rodzinne | tak | art. 29a ust. 4 pkt 1 lit. a |
| Sprzedaż osobie z kwalifikacjami rolniczymi, która tworzy gospodarstwo rodzinne | tak | art. 29a ust. 4 pkt 1 lit. b |
| Sprzedaż osobie, której przyznano pomoc z PROW 2014–2020 wskazaną w ustawie | tak | art. 29a ust. 4 pkt 1 lit. c |
| Hipoteka pod kredyt na ziemię, maszyny, budynki gospodarcze albo odbudowę po klęsce | tak | art. 29a ust. 4 pkt 2 |
Wniosek o zgodę KOWR – krok po kroku
- Kupujący i umowa przedwstępna. Do wniosku dołącza się umowę przedwstępną albo umowę zobowiązującą do przeniesienia własności (§ 3 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia).
- Dokumenty kupującego. Zależnie od podstawy: dowody z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (np. o powiększaniu gospodarstwa rodzinnego), kwalifikacje rolnicze, oświadczenie o zamiarze powiększenia albo utworzenia gospodarstwa rodzinnego, oświadczenie o posiadanych użytkach rolnych albo decyzja o przyznaniu pomocy (§ 3 ust. 2). Nie trzeba części z nich, gdy kupujący ma zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie (§ 3 ust. 3).
- Wniosek. Składa go na piśmie osoba, która kupiła ziemię z Zasobu, do dyrektora oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia nieruchomości – a gdy ziemia leży na terenie kilku oddziałów, tam, gdzie leży jej największa część (§ 2). Podaje dane swoje i kupującego oraz oznaczenie nieruchomości z ewidencji gruntów (§ 3 ust. 1).
- Odpowiedź. KOWR rozpatruje wniosek w 30 dni; termin może przedłużyć najwyżej o 30 dni, gdy prosi o wyjaśnienia (§ 6). Kopie dokumentów mogą być poświadczone przez notariusza, adwokata albo radcę prawnego (§ 5).
- Akt notarialny. Dopiero ze zgodą na piśmie podpisujecie umowę sprzedaży. Sprawdź też, czy kupujący spełnia wymagania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – to osobne przepisy.
Poprzednie rozporządzenie o tym trybie straciło moc 6 października 2025 r. Wnioski złożone i nierozpatrzone przed 10 lutego 2026 r. rozpatruje się według nowego rozporządzenia, a 30 dni liczy się od tej daty (§ 7).
Co to znaczy dla ceny
Ograniczenia zawężają krąg kupujących do rolników, którzy spełniają warunki zgody, i wydłużają sprzedaż o czas oczekiwania na KOWR. To może wpływać na cenę i termin. Porównuj więc ziemię z podobnymi gruntami rolnymi w okolicy i zaplanuj termin w umowie przedwstępnej z zapasem na zgodę. Co jeszcze wpływa na cenę hektara – w poradniku cena hektara ziemi rolnej, czym różni się grunt rolny od budowlanego – działka rolna czy budowlana, a o podatku od sprzedaży – podatek od sprzedaży domu lub działki. Ile płacono za grunty rolne w Twojej gminie: ceny gruntów rolnych.
Porozmawiaj o cenie gruntu
Sprzedaże podobnych gruntów z okolicy sprawdzimy w indywidualnej analizie ceny działki (od 699 zł) – zakres i koszt poznasz przed zamówieniem. To analiza danych z transakcji, nie operat ani porada prawna – o zgodę i treść umowy pytaj KOWR, notariusza albo prawnika.
Pytania i odpowiedzi
Czy mogę sprzedać ziemię kupioną od KOWR przed upływem 15 lat?
Umowa z KOWR zawiera zwykle zobowiązanie, że przez 15 lat nie przeniesiesz własności i będziesz osobiście prowadzić na tej ziemi działalność rolniczą. Bez kary możesz ją przenieść na rzecz zstępnych, wstępnych albo osoby przysposobionej lub przysposabiającej, a gdy ich nie ma – krewnego w linii bocznej, albo za pisemną zgodą KOWR.
Ile wynosi kara za sprzedaż bez zgody KOWR?
Umowa przewiduje zapłatę 40% ceny sprzedaży, za którą kupiłeś ziemię od KOWR – także wtedy, gdy ustanowisz hipotekę bez zgody albo złożyłeś nieprawdziwe oświadczenie przy zakupie.
Komu KOWR może pozwolić sprzedać ziemię?
Nabywcy, który jest osobą fizyczną i powiększa gospodarstwo rodzinne, ma kwalifikacje rolnicze i zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne albo otrzymał wskazaną w ustawie pomoc na rozwój obszarów wiejskich.
Ile czeka się na zgodę KOWR?
KOWR rozpatruje wniosek w ciągu 30 dni od otrzymania. Termin może się wydłużyć najwyżej o 30 dni, gdy KOWR poprosi o wyjaśnienia.
Czy te ograniczenia dotyczą działki budowlanej kupionej od KOWR?
Nie dotyczą umowy sprzedaży gruntu, który w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy przeznaczono na cele inne niż rolne, a bez nich – objętego w planie ogólnym strefą inną niż zagrodowa, produkcji rolniczej albo otwarta. Zawsze sprawdź treść swojej umowy.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły w urzędzie, u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 826: art. 29a i 29b (ELI)
- Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 6 lutego 2026 r. w sprawie trybu udzielania zgody na przeniesienie własności albo ustanowienie hipoteki na nieruchomości z Zasobu WRSP, Dz.U. 2026 poz. 145 (ELI)
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (ISAP)
·