Nowe, używane czy wszystkie razem
W Polsce typowa cena używanego mieszkania to 8893 zł za m², a nowego od dewelopera – 10 680 zł za m² (81 014 sprzedaży używanych i 61 818 sprzedaży nowych, wrzesień 2025 – wrzesień 2026). Serwis, który wrzuca nowe i używane mieszkania do jednego worka, pokaże liczbę gdzieś pomiędzy. Ile dokładnie, zależy od tego, ile w danym okresie sprzedali deweloperzy. Dlatego liczymy mieszkania używane i nowe osobno.
Całe mieszkania czy wszystko z rejestru
W Rejestrze Cen Nieruchomości są nie tylko zwykłe sprzedaże całych mieszkań. Są tam też:
- udziały – ktoś kupuje np. połowę mieszkania od rodzeństwa; cena dotyczy połowy, a metraż całego lokalu,
- sprzedaże z bonifikatą, np. mieszkania komunalne kupowane od gminy przez najemców – cena jest dużo niższa niż rynkowa,
- kilka lokali w jednej umowie, np. mieszkanie z garażem albo miejscem postojowym za jedną kwotę,
- garaże i lokale użytkowe, które nie są mieszkaniami.
Jeśli serwis tego nie odfiltruje, jego średnia spada albo skacze. My bierzemy tylko sprzedaże rynkowe całych mieszkań i pomijamy zapisy, które nie opisują zwykłej sprzedaży mieszkania. Gdy w jednej umowie jest kilka lokali, a rejestr nie podaje ceny samego mieszkania, taką sprzedaż pomijamy. Jak samodzielnie odsiać takie rekordy, opisujemy w poradniku jak czytać Rejestr Cen Nieruchomości.
Jaki okres
Ceny z ostatniego kwartału, z roku i z dwóch lat to trzy różne liczby, zwłaszcza gdy ceny rosną albo spadają. Do tego rejestr się spóźnia: część aktów trafia do niego po kilku tygodniach, a nawet miesiącach. Ostatnie miesiące są więc niepełne. My bierzemy 12 miesięcy sprzedaży – obecnie wrzesień 2025 – wrzesień 2026. Gdy w okolicy było za mało sprzedaży, część wyników liczymy z dłuższego okresu i wtedy oznaczamy go przy wyniku. Pokazujemy okres przy każdym wyniku – to on mówi, z jakich miesięcy jest dana liczba.
Typowa cena czy średnia
Typowa cena (fachowo: mediana) to cena ze środka: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Średnia to suma cen podzielona przez liczbę sprzedaży. Kilka bardzo drogich apartamentów potrafi podnieść średnią, a typową cenę rusza niewiele. Dlatego te dwie liczby dla tego samego miasta zwykle się różnią. Typowa cena nie chroni jednak przed błędem, który powtarza się w wielu zapisach – np. przed policzeniem udziałów jak całych mieszkań. Pokazujemy typową cenę i typowy zakres cen: w Polsce połowa używanych mieszkań sprzedała się po 6279 zł–12 303 zł za m² (81 014 sprzedaży, wrzesień 2025 – wrzesień 2026).
Przykład (liczby wymyślone): mieszkanie A – 40 m² za 480 000 zł, czyli 12 000 zł/m²; mieszkanie B – 100 m² za 900 000 zł, czyli 9000 zł/m². Średnia z dwóch cen za metr to 10 500 zł/m². Suma cen podzielona przez sumę metrażu daje 1 380 000 zł / 140 m² ≈ 9857 zł/m², bo większe mieszkanie liczy się mocniej. Oba rachunki są poprawne, ale odpowiadają na różne pytania. Podobnie „średnia cena mieszkania” może oznaczać cenę całego lokalu albo cenę metra – zanim zestawisz dwie liczby, sprawdź jednostkę i sposób liczenia.
Jaki obszar
Nazwa miasta może oznaczać samo miasto albo miasto z okolicznymi gminami. Gminy wokół dużych miast należą zwykle do innych powiatów, mają osobne rejestry i zwykle inne ceny. Nasze liczby dla miejscowości dotyczą samej miejscowości. Ale i w mieście różnice są duże – na przykład we Wrocławiu typowa cena używanych mieszkań w dzielnicach wynosi od 12 238 zł za m² (Śródmieście, 480 sprzedaży) do 13 089 zł za m² (Krzyki, 1209 sprzedaży; sierpień 2025 – sierpień 2026). Średnia dla miasta mówi więc niewiele o konkretnym osiedlu. Ceny w dzielnicach i na osiedlach zebraliśmy w poradniku ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu.
Jaki metraż
Małe mieszkania często kosztują więcej za metr niż duże, choć nie w każdym mieście i nie w każdej dzielnicy. Na Krzykach (Wrocław) typowa cena używanych mieszkań do 40 m² to 14 376 zł za m², 40–60 m² – 12 922 zł, a 60–80 m² – 12 134 zł (odpowiednio 306 sprzedaży, 569 sprzedaży i 263 sprzedaże; sierpień 2025 – sierpień 2026). Jeśli w danym okresie sprzedało się więcej kawalerek, cena za metr dla całego miasta może pójść w górę, choć żadne mieszkanie nie podrożało.
Ile transakcji
Typowa cena z 10 sprzedaży potrafi się zmienić o kilka procent po dopisaniu jednej czy dwóch nowych. Dlatego nie publikujemy typowej ceny dla grupy, w której było mniej niż 30 sprzedaży. Przy każdej liczbie piszemy, z ilu sprzedaży ją policzyliśmy. Inne serwisy mogą mieć inny próg – sam próg nie przesądza o jakości liczby, ale bez podanej liczby sprzedaży nie ocenisz, jak bardzo jest pewna.
Oferty czy akty notarialne
Część serwisów liczy ceny z ogłoszeń. To ceny ofertowe – oczekiwania sprzedających, zwykle wyższe niż kwoty w aktach. Nasze dane to ceny transakcyjne. Różnicę opisujemy w poradniku cena ofertowa a transakcyjna.
Osobna grupa to ceny z cenników deweloperów, które deweloperzy publikują w danych otwartych (dane.gov.pl). To ceny ofertowe nowych mieszkań z dnia aktualizacji cennika – nie kwoty z aktów i nie ceny mieszkań używanych.
Jedno źródło, kilka liczb – przykład z naszych danych
Nawet z tych samych aktów notarialnych da się policzyć kilka różnych „cen za metr”. Tak wyglądają liczby dla całej Polski i dla dzielnic Wrocławia – wszystkie z Rejestru Cen Nieruchomości:
| Co liczymy | Cena za m² | Sprzedaży |
|---|---|---|
| Typowa cena, mieszkania używane (Polska) | 8893 zł | 81 014 |
| Typowa cena, nowe od dewelopera (Polska) | 10 680 zł | 61 818 |
| Dolna granica typowego zakresu, używane | 6279 zł | 81 014 |
| Górna granica typowego zakresu, używane | 12 303 zł | 81 014 |
| Najtańsza z porównanych dzielnic (Wrocław): Śródmieście, używane | 12 238 zł | 480 |
| Najdroższa z porównanych dzielnic (Wrocław): Krzyki, używane | 13 089 zł | 1209 |
Okres: wrzesień 2025 – wrzesień 2026 (dzielnice: sierpień 2025 – sierpień 2026). Wszystkie wyliczono z tego samego rodzaju źródła, ale dla różnych grup sprzedaży i podanych okresów. Liczba podana bez opisu, co obejmuje, nie daje się więc porównać z inną. A bez opisu źródła i metody nie da się też sprawdzić, czy jest policzona poprawnie.
Statystyki NBP i GUS
Ceny mieszkań publikują też instytucje publiczne. Liczą je inaczej niż serwisy, więc i ich liczby się różnią:
- NBP w raportach kwartalnych publikuje informację o cenach mieszkań w największych miastach na podstawie Bazy Rynku Nieruchomości (BaRN). Dane pochodzą m.in. od pośredników i deweloperów i obejmują zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne – rynek pierwotny i wtórny osobno.
- GUS w komunikatach kwartalnych ogłasza wskaźniki zmian cen lokali mieszkalnych, liczone z danych rejestrów cen nieruchomości. Wskaźnik mówi, o ile procent zmieniły się ceny względem poprzedniego okresu, a nie ile kosztuje metr w konkretnej dzielnicy. Publikacja ukazuje się kilka miesięcy po końcu kwartału.
Obie statystyki dobrze pokazują trend na dużym obszarze. Do decyzji o konkretnym mieszkaniu potrzebujesz liczb z mniejszego obszaru: osiedla, metrażu i rynku.
Jak liczymy my – w skrócie
- źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, sprzedaże mieszkań w całej Polsce,
- okres: 12 miesięcy, obecnie wrzesień 2025 – wrzesień 2026,
- tylko sprzedaże rynkowe całych mieszkań, bez udziałów i bonifikat,
- mieszkania używane: 81 014 sprzedaży, typowa cena 8893 zł za m²; nowe od deweloperów: 61 818 sprzedaży, typowa cena 10 680 zł za m²,
- typowa cena i typowy zakres tylko dla grup z co najmniej 30 sprzedażami.
Szczegóły są na stronie jak wyceniamy.
Co z tego wynika dla Ciebie
Porównuj liczby liczone tak samo: nowe z nowymi, używane z używanymi, ten sam okres, obszar i metraż. Sama cena za metr dla całego miasta to punkt wyjścia, nie wycena. Masz kilka różnych wycen jednego mieszkania – z serwisu, od pośrednika i z banku? Zob. trzy różne wyceny – która jest prawdziwa. Sprawdź bezpłatnie, w jakim przedziale sprzedają się mieszkania podobne do Twojego – z podaną liczbą sprzedaży i okresem.
Pięć pytań do każdej liczby
Zanim porównasz cenę z dwóch serwisów, sprawdź przy każdej z nich:
- Skąd są dane – z aktów notarialnych, z ogłoszeń czy z cenników deweloperów?
- Jaki rynek – mieszkania używane, nowe czy wszystkie razem?
- Jaki okres – kwartał, rok, dwa lata? Do kiedy sięgają dane?
- Jaki obszar i metraż – miasto, dzielnica, osiedle; wszystkie metraże czy podobne do Twojego?
- Ile sprzedaży stoi za liczbą i czy to typowa cena, czy średnia?
Jeśli serwis nie odpowiada na te pytania, jego liczba nadaje się co najwyżej do ogólnej orientacji. Jak samodzielnie sprawdzić ceny w rejestrze, opisujemy w poradniku jak czytać Rejestr Cen Nieruchomości.
Pytania i odpowiedzi
Która cena za metr jest prawdziwa?
Każda może być poprawna, ale ocenisz to dopiero wtedy, gdy wiesz, co opisuje i skąd pochodzi. Do decyzji o konkretnym mieszkaniu najbardziej przydaje się typowa cena z aktów notarialnych dla podobnych mieszkań z tej samej okolicy, z podaną liczbą sprzedaży i okresem.
Dlaczego cena za metr w mieście wzrosła, choć mieszkania w moim bloku nie zdrożały?
Liczba dla miasta zależy od tego, jakie mieszkania akurat się sprzedały. Jeśli w danym okresie sprzedało się więcej małych mieszkań, nowych albo z droższych dzielnic, cena za metr dla całego miasta może pójść w górę, nawet gdy pojedyncze mieszkania nie podrożały.
Dlaczego nie pokazujecie średniej?
Średnią łatwo przesuwa kilka bardzo drogich albo bardzo tanich sprzedaży. Typowa cena – środkowa z uporządkowanych cen – jest na to dużo mniej wrażliwa. Dlatego pokazujemy typową cenę i zakres, w którym mieści się połowa sprzedaży.
Czy mam uśrednić ceny z kilku portali?
Nie bez sprawdzenia, co opisują. Średnia z ceny ofertowej nowych mieszkań i ceny transakcyjnej używanych nie daje lepszej wyceny Twojego mieszkania. Uśredniaj tylko liczby policzone dla tego samego rynku, okresu, obszaru i metrażu.
Czy mogę porównać Wasze liczby z danymi NBP?
Ostrożnie. NBP liczy z innej bazy, w innych okresach i dla innych obszarów, a część jego danych to ceny ofertowe. Porównuj raczej kierunek zmian niż same kwoty.
Źródła
- Geoportal.gov.pl – moduł Rejestr Cen Nieruchomości
- Ustawa z 26 września 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, Dz.U. 2025 poz. 1542 (ISAP)
- Portal otwartych danych dane.gov.pl – m.in. ceny ofertowe mieszkań deweloperów
- NBP: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych (raporty kwartalne, baza BaRN)
- GUS: wskaźnik zmian cen dla lokali mieszkalnych – opis
Liczby w tekście: nasze obliczenia z Rejestru Cen Nieruchomości (sprzedaże: cała Polska od września 2025 do września 2026, Wrocław od sierpnia 2025 do sierpnia 2026). Metoda: jak wyceniamy.
·