Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania

Od czego zacząć: prospekt informacyjny

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, sporządza prospekt informacyjny według wzoru z załącznika do ustawy deweloperskiej (art. 20). Przed umową rezerwacyjną albo deweloperską doręcza Ci go z załącznikami bezpłatnie, na trwałym nośniku – np. na papierze albo w pliku (art. 21). Część ogólną prospektu publikuje też na swojej stronie internetowej (art. 19a ust. 1). Z prospektu spisz:

• firmę, formę prawną i numer KRS albo wpisu do CEIDG, NIP i REGON,
• przykłady wcześniej ukończonych inwestycji z datami pozwolenia na użytkowanie,
• odpowiedź na pytanie, czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł,
• numer księgi wieczystej gruntu i istniejące hipoteki,
• pozwolenie na budowę i to, czy jest ostateczne, oraz plan miejscowy terenu,
• bank i rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Prospekt wraz z załącznikami jest częścią umowy (art. 23 ust. 2), więc zachowaj go. Każdą z tych informacji porównasz z rejestrem publicznym – po kolei poniżej.

Dokumenty do wglądu w biurze sprzedaży

Na Twoje żądanie deweloper musi udostępnić w lokalu przedsiębiorstwa m.in. (art. 26 ust. 1):

• aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości,
• aktualny odpis z KRS albo zaświadczenie o wpisie do CEIDG,
• pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, do którego urząd nie wniósł sprzeciwu,
• sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a przy spółce celowej – także sprawozdanie spółki dominującej,
• projekt budowlany,
• zgodę banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu albo zobowiązanie do jej udzielenia.

Gdzie sprawdzić – zestawienie

Spółka w Krajowym Rejestrze Sądowym

Rejestr jest jawny i każdy ma dostęp do zapisanych w nim danych (art. 8 ust. 1–2 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym). Wpisz w wyszukiwarce numer KRS z prospektu i pobierz odpis aktualny. Sprawdź w nim:

• dział 1 – czy firma, forma prawna i adres siedziby zgadzają się z prospektem i umową,
• dział 2 – kto wchodzi w skład zarządu i jak spółka jest reprezentowana (art. 39 pkt 1). Umowę podpisuje osoba uprawniona według tego działu albo pełnomocnik – notariusz to sprawdza, ale wiedz wcześniej, z kim rozmawiasz,
• dział 3 – wzmianki o złożonych sprawozdaniach finansowych z datami i rokiem obrotowym (art. 40 pkt 2). Brak wzmianek za ostatnie lata to pytanie do dewelopera,
• dział 6 – informacje o likwidacji, zawieszeniu działalności, otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo ogłoszeniu upadłości (art. 44 ust. 1).

Deweloperem bywa spółka celowa, czyli spółka powołana do jednej inwestycji. Sama forma niczego nie przesądza, ale wtedy sprawdź też wspólnika: kto stoi za spółką i czy ma za sobą ukończone inwestycje. Przy spółce celowej możesz zażądać wglądu w sprawozdanie spółki dominującej (art. 26 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy deweloperskiej).

Sprawozdania finansowe

Roczne sprawozdania spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnych trafiają do katalogu dokumentów rejestru, a każdy może dostać ich kopie drogą elektroniczną (art. 8a ust. 1 pkt 5 i ust. 2 ustawy o KRS). Przegląda się je w Repozytorium Dokumentów Finansowych. Nie musisz czytać bilansu jak księgowy – sprawdź, czy sprawozdania w ogóle są złożone i za które lata. Jeśli chcesz ocenić sytuację finansową firmy, pokaż je doradcy albo księgowemu.

Deweloper – osoba fizyczna: CEIDG i REGON

Jeśli deweloper prowadzi jednoosobową działalność, nie ma go w KRS, tylko w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Dane i informacje udostępniane przez CEIDG są jawne (art. 45 ust. 1 ustawy o CEIDG). Sprawdź status wpisu, adres i to, czy nazwa zgadza się z prospektem. NIP, REGON, nazwę i adres każdej firmy porównasz też w wyszukiwarce REGON prowadzonej przez GUS.

Upadłość i restrukturyzacja: Krajowy Rejestr Zadłużonych

W Krajowym Rejestrze Zadłużonych ujawnia się m.in. firmy, wobec których są albo były prowadzone postępowania restrukturyzacyjne lub upadłościowe, a także te, wobec których umorzono egzekucję jako bezskuteczną (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o Krajowym Rejestrze Zadłużonych). Rejestr jest jawny, a dane przegląda się w internecie (art. 4). Szukaj po numerze KRS albo NIP z prospektu. Wpis o postępowaniu restrukturyzacyjnym nie oznacza jeszcze upadłości, ale przed wpłatą zapytaj, czego dotyczy, i sprawdź, jak chroniony jest Twój rachunek powierniczy.

Grunt: księga wieczysta

Księgi wieczyste są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Numer księgi gruntu jest w prospekcie, a jej treść przeczytasz bezpłatnie w Elektronicznych Księgach Wieczystych. Księga ma cztery działy (art. 25 ust. 1):

• dział II – kto jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu. Jeśli to nie deweloper, wyjaśnij, na jakiej podstawie buduje,
• dział III – służebności, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu i wzmianki o egzekucji,
• dział IV – hipoteki. Hipoteka banku finansującego budowę się zdarza, ale deweloper musi mieć zgodę banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na Ciebie po wpłacie pełnej ceny albo zobowiązanie do jej udzielenia (art. 25 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Jeśli jej nie ma, możesz odstąpić od umowy (art. 25 ust. 4).

Zwróć uwagę na wzmianki o wnioskach, które czekają na wpis – zmiana może jeszcze nie być widoczna w treści działów. Krok po kroku – w poradniku jak sprawdzić księgę wieczystą. Po umowie deweloperskiej do tej księgi wpisuje się Twoje roszczenie o wybudowanie lokalu i przeniesienie własności.

Pozwolenie na budowę i plan miejscowy

Urzędy prowadzą rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę, a większość jego danych jest jawna i publikowana w Biuletynie Informacji Publicznej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (art. 82b ust. 7 Prawa budowlanego). W wyszukiwarce GUNB odszukasz wniosek i decyzję dla inwestycji. Porównaj nazwę inwestora z deweloperem z umowy, a w prospekcie sprawdź, czy pozwolenie jest ostateczne i czy ktoś je zaskarżył.

Wzór prospektu wymaga też informacji o planie miejscowym i planie ogólnym dla terenu inwestycji oraz o tym, co jest w sąsiedztwie. To dane o działce dewelopera – co zbudują obok, sprawdzisz sam w planach dla działek sąsiednich, według poradnika jak sprawdzić MPZP i warunki zabudowy. O planie ogólnym gminy – w poradniku plan ogólny gminy.

Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloper zapewnia nabywcy jeden ze środków ochrony wpłat: otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Odprowadza też składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 6 ust. 2). Bank prowadzący rachunek ewidencjonuje wpłaty każdego nabywcy osobno i na Twoje żądanie podaje szczegóły Twoich wpłat i wypłat (art. 7 ust. 4).

• Sprawdź, czy numer rachunku w umowie to rachunek powierniczy tej inwestycji – potwierdź go w banku, a nie tylko w e-mailu od sprzedawcy.
• Fundusz zwraca wpłaty na otwarty rachunek w przypadkach z art. 48 ust. 1 – m.in. gdy po upadłości dewelopera budowa nie jest kontynuowana albo gdy syndyk odstąpi od umowy – oraz w części przypadków odstąpienia od umowy przez nabywcę. Gdy upadnie bank prowadzący rachunek, fundusz zwraca nabywcom część środków nieobjętą gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (art. 48 ust. 2).

Czym różnią się rachunki i kiedy możesz odstąpić od umowy, opisujemy w poradniku umowa deweloperska – rachunek powierniczy i gwarancje.

Cennik: strona dewelopera i dane.gov.pl

Deweloper podaje na swojej stronie internetowej cenę za m² każdego oferowanego mieszkania, cenę pomieszczeń przynależnych i inne świadczenia, które zapłacisz (art. 19a ust. 1). Przy zmianie ceny zostawia poprzednie informacje i podaje datę zmiany (art. 19a ust. 2), a raz na dobę przekazuje te dane do publikacji na portalu dane.gov.pl (art. 19b). Gdy cena podana w ten sposób różni się od ceny zaproponowanej przy umowie, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6). Zapisz więc stronę z ceną wybranego mieszkania z datą.

Cena z cennika to cena ofertowa, nie cena sprzedaży – różnicę opisujemy w poradniku cena ofertowa a transakcyjna. Jak typowe ceny z cenników mają się do cen nowych mieszkań z aktów notarialnych w miastach, pokazuje nasze zestawienie cen ofertowych deweloperów. Cenę konkretnej oferty porównasz z transakcjami w okolicy w narzędziu czy to dobra cena, a o rozmowie o cenie piszemy w poradniku czy negocjować cenę z deweloperem.

Ostrzeżenia KNF i decyzje UOKiK

• Lista ostrzeżeń publicznych KNF – Komisja Nadzoru Finansowego podaje na niej firmy, w związku z działalnością których złożyła zawiadomienie o podejrzeniu przestępstwa, np. z Prawa bankowego (art. 6b ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym). Wpis to nie wyrok. Sprawdź ją zwłaszcza wtedy, gdy ktoś proponuje wpłatę „na inwestycję” poza rachunkiem powierniczym albo obiecuje zysk.
• Decyzje Prezesa UOKiK – urząd publikuje swoje decyzje na stronie internetowej z informacją, czy są prawomocne (art. 31b ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Prawomocna decyzja uznająca postanowienie wzorca umowy za niedozwolone działa wobec przedsiębiorcy i wszystkich konsumentów, którzy zawarli z nim umowę na tym wzorcu (art. 23b i 23d).
• Rejestr klauzul niedozwolonych – zbiór postanowień uznanych za niedozwolone w wyrokach sądu ochrony konkurencji i konsumentów, także z branży nieruchomości. Przepisy przejściowe dla tych wpisów stosowało się najwyżej 10 lat od 17 kwietnia 2016 r. (art. 9 ustawy z 5 sierpnia 2015 r.), więc dziś traktuj rejestr jako listę przykładów, na co uważać w umowie.

Na koniec: porównaj i zapisz

Zestaw dane z prospektu, umowy i rejestrów: firmę, numery KRS, NIP i REGON, numer księgi wieczystej, adres inwestycji, inwestora z pozwolenia na budowę i numer rachunku powierniczego. Każdą rozbieżność wyjaśnij na piśmie przed wpłatą opłaty rezerwacyjnej. Zrób zrzuty albo pobierz odpisy z datą – przydadzą się, gdyby coś się zmieniło. Przed podpisaniem umowy przeczytaj ją w całości, najlepiej z prawnikiem. Po zakupie czeka Cię odbiór mieszkania od dewelopera, a jeśli porównujesz jeszcze nowe i używane mieszkania – zajrzyj do poradnika rynek pierwotny czy wtórny.

Pytania i odpowiedzi

Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed umową potwierdź szczegóły u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.

Źródła

• Ustawa deweloperska – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880: art. 6, 7, 19a, 19b, 20–23, 25, 26, 48 i załącznik (wzór prospektu informacyjnego) (ELI)
• Ustawa o Krajowym Rejestrze Sądowym – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 869: art. 8, 8a, 39, 40 i 44 (ELI)
• Ustawa o Krajowym Rejestrze Zadłużonych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1584: art. 2 i 4 (ELI)
• Ustawa o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 30: art. 45 (ELI)
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 2 i 25 (ELI)
• Prawo budowlane – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524: art. 82b (ELI)
• Ustawa o nadzorze nad rynkiem finansowym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 935: art. 6b (ELI)
• Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1714: art. 23a, 23b, 23d i 31b (ELI)
• Ustawa z 5 sierpnia 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2015 poz. 1634: art. 9 (ELI)
• Wyszukiwarka Krajowego Rejestru Sądowego – Ministerstwo Sprawiedliwości
• Repozytorium Dokumentów Finansowych – Ministerstwo Sprawiedliwości
• Krajowy Rejestr Zadłużonych – Ministerstwo Sprawiedliwości
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
• Wyszukiwarka pozwoleń na budowę i zgłoszeń – Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny
• Portal otwartych danych dane.gov.pl – m.in. ceny ofertowe mieszkań deweloperów

Udostępnij poradnik · Drukuj / zapisz PDF