Kiedy wspólnota może żądać sprzedaży lokalu
Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali wymienia trzy sytuacje. Wystarczy jedna z nich:
- właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat,
- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
- przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Ustawa nie mówi, ile miesięcy zaległości to „długotrwale”. Ocenia to sąd w konkretnej sprawie. Opłaty, o których mowa, to przede wszystkim zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, płacone z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1), oraz udział w kosztach zarządu (art. 13 ust. 1).
Od uchwały do licytacji
| Etap | Co się dzieje | Podstawa |
|---|---|---|
| uchwała | właściciele lokali zgadzają się na wytoczenie powództwa – to czynność przekraczająca zwykły zarząd | art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali |
| zaskarżenie uchwały | właściciel może zaskarżyć uchwałę w ciągu 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale z głosowania indywidualnego | art. 25 ust. 1–1a |
| proces | wspólnota pozywa właściciela w trybie procesu i musi wykazać przesłankę z art. 16 | art. 16 ust. 1 |
| oszacowanie | biegły sporządza operat szacunkowy – podstawę oszacowania | art. 948 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego |
| licytacja | cena wywołania: trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej licytacji dwie trzecie; licytant wpłaca rękojmię – jedną dziesiątą sumy oszacowania | art. 965, 983, 962 § 1 |
| przysądzenie | prawomocne postanowienie przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do opróżnienia lokalu | art. 999 § 1 |
Sprzedaż następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1). Z uprawomocnieniem się przysądzenia wygasają co do zasady prawa obciążające mieszkanie, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny (art. 1000 § 1).
Bez lokalu zamiennego – co z mieszkańcami
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany na podstawie art. 16, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 2). Samo opróżnienie lokalu prowadzi komornik według ogólnych przepisów:
- gdy dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, komornik usunie go do tego lokalu (art. 1046 § 4),
- gdy takiego lokalu nie ma, komornik wstrzymuje się z czynnościami, dopóki gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia (art. 1046 § 4) – chyba że takie pomieszczenie wskaże wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia (art. 1046 § 5),
- gdy dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie go do noclegowni, schroniska albo innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5¹).
Kto ma prawo do tymczasowego pomieszczenia i jak długo trwa ten etap, zależy od sytuacji rodziny – to sprawa dla prawnika.
Jak uniknąć licytacji
- Rozmowa z zarządem przed uchwałą. Wspólnota zwykle chce odzyskać pieniądze, a nie prowadzić proces. Zaproponuj harmonogram spłaty na piśmie i dotrzymuj go.
- Uchwała i jej zaskarżenie. Sprawdź, czy uchwała o powództwie zapadła większością głosów liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2) i czy dostałeś pisemne powiadomienie, gdy głosy zbierano indywidualnie (art. 23 ust. 3). Termin na zaskarżenie to 6 tygodni (art. 25 ust. 1a).
- Sprzedaż samodzielna. Na wolnym rynku sam ustalasz cenę i termin, a na licytacji cena startuje od trzech czwartych sumy oszacowania. Z ceny spłacisz wspólnotę i inne długi. Jak sprzedać mieszkanie z zajęciem albo hipoteką – w poradniku sprzedaż mieszkania z komornikiem i hipoteką przymusową.
- Pomoc prawna. Proces o sprzedaż lokalu to sprawa o wysoką stawkę – odpowiedz na pozew z pomocą prawnika.
Dla kupującego i sąsiadów
- Kupujesz mieszkanie we wspólnocie. Zapytaj o spory sądowe wspólnoty, w tym o sprawy z art. 16 – to element sprawdzenia wspólnoty przed zakupem, opisany w poradniku wspólnota mieszkaniowa przy kupnie i sprzedaży.
- Kupujesz na licytacji. Sprawdź w obwieszczeniu i aktach, kto zajmuje lokal i czy toczy się etap opróżniania. Brak lokalu zamiennego nie oznacza, że lokal będzie pusty od razu.
- Mała wspólnota. Gdy w budynku są najwyżej trzy lokale, do zarządu stosuje się przepisy o współwłasności (art. 19). Czy i jak działa wtedy art. 16, zapytaj prawnika.
Ile warte jest mieszkanie przed licytacją
Właściciel, który rozważa sprzedaż zamiast licytacji, powinien znać ceny transakcji podobnych mieszkań w okolicy. Sprawdzisz je w bezpłatnym szacunku. Suma oszacowania z operatu biegłego to inna liczba – sporządza się ją na potrzeby egzekucji.
Porozmawiaj o cenie
Na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) ekspert zestawi mieszkanie z transakcjami podobnych lokali w okolicy. To rozmowa o danych, nie porada prawna – sprawę ze wspólnotą prowadź z prawnikiem.
Pytania i odpowiedzi
Kiedy wspólnota może żądać licytacji mieszkania?
Gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami, wykracza rażąco lub uporczywie przeciwko porządkowi domowemu albo swoim zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali lub części wspólnych uciążliwym. Wspólnota musi wygrać proces w sądzie.
Czy zarząd wspólnoty może sam pozwać właściciela o sprzedaż lokalu?
Nie. Wytoczenie takiego powództwa to czynność przekraczająca zwykły zarząd – potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwałę można zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni.
Czy po licytacji przysługuje lokal zamienny?
Nie. Właścicielowi, którego lokal sprzedano na tej podstawie, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Przy opróżnianiu lokalu stosuje się jednak przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, które w części sytuacji wymagają wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia.
Za ile sprzedaje się mieszkanie na takiej licytacji?
Jak w każdej egzekucji z nieruchomości: na pierwszej licytacji najniższa cena to trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej – dwie trzecie. Sumę oszacowania ustala biegły w operacie.
Czy można jeszcze sprzedać mieszkanie samemu?
Zanim sąd wyda wyrok i ruszy egzekucja, właściciel może sprzedać mieszkanie sam i z ceny spłacić zaległości – wtedy to on ustala cenę i termin. Sprzedaż po zajęciu przez komornika ma inne zasady – ustal je z notariuszem.
Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa o własności lokali – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232: koszty i zaliczki (art. 13–15), żądanie sprzedaży lokalu (art. 16), uchwały i ich zaskarżenie (art. 22–23, 25) (ELI)
- Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468: oszacowanie (art. 948), rękojmia (art. 962), cena wywołania (art. 965, 983), przysądzenie i jego skutki (art. 999–1000), opróżnienie lokalu (art. 1046) (ELI)
·