Odwołanie darowizny mieszkania za rażącą niewdzięczność

Autor: Piotr Sułkowski · Spadek i podział majątku · Czas czytania: 6 min · Aktualizacja treści: 11.10.2026

Rodzice przekazali mieszkanie dziecku, a po latach relacje się zepsuły. Albo kupujący znalazł ogłoszenie mieszkania „z darowizny” i pyta, czy darczyńca może je jeszcze odebrać. Kodeks cywilny pozwala odwołać darowiznę nawet wtedy, gdy mieszkanie zostało już przekazane – ale tylko z ważnego powodu i w krótkim terminie. Poniżej: kiedy, jak, co dzieje się z mieszkaniem i co to znaczy dla kupującego. Podatek od darowizny opisaliśmy w poradniku darowizna mieszkania a podatek.

Kiedy można odwołać darowiznę

Sytuacja	Co przewiduje kodeks	Podstawa
obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności	darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną	art. 898 § 1
darowizna jeszcze niewykonana, a stan majątkowy darczyńcy się pogorszył	odwołanie, gdy wykonanie zagroziłoby utrzymaniu darczyńcy albo jego obowiązkom alimentacyjnym	art. 896
darczyńca popadł w niedostatek po wykonaniu darowizny	to nie odwołanie – obdarowany ma dostarczać środków w granicach wzbogacenia albo zwrócić wartość wzbogacenia	art. 897
darowiznę zrobiła osoba później ubezwłasnowolniona	przedstawiciel może żądać rozwiązania nadmiernej darowizny – najpóźniej 2 lata od jej wykonania	art. 901

Przy mieszkaniu przekazanym aktem notarialnym w praktyce chodzi o pierwszy wiersz – darowizna jest już wykonana. Kodeks nie wylicza zachowań, które są rażącą niewdzięcznością. Ocenia to sąd w konkretnej sprawie, gdy obdarowany nie zgodzi się oddać mieszkania.

Kiedy odwołanie nie jest możliwe

Przebaczenie. Darowizny nie można odwołać z powodu niewdzięczności, jeśli darczyńca przebaczył. Przebaczenie osoby bez zdolności do czynności prawnych jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem (art. 899 § 1).
Minął rok. Darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności (art. 899 § 3).
Darowizna z obowiązku moralnego. Przepisów o odwołaniu nie stosuje się, gdy darowizna czyni zadość obowiązkowi wynikającemu z zasad współżycia społecznego (art. 902).
Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był do tego uprawniony albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił go życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć (art. 899 § 2).

Jak odwołać darowiznę – krok po kroku

Pismo do obdarowanego. Odwołanie następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie (art. 900). Opisz w nim zachowanie, które uważasz za rażącą niewdzięczność, i zachowaj dowód doręczenia. Pilnuj terminu roku.
Zwrot mieszkania. Samo odwołanie nie zmienia właściciela w księdze wieczystej. Przeniesienie mieszkania z powrotem wymaga umowy w formie aktu notarialnego (art. 158).
Sąd, gdy obdarowany odmawia. Darczyńca może pozwać o złożenie oświadczenia woli. Prawomocny wyrok, który stwierdza taki obowiązek, zastępuje oświadczenie obdarowanego (art. 64) i jest podstawą zmiany wpisu.
Zabezpieczenie na czas procesu. Sąd może m.in. ustanowić zakaz zbywania mieszkania albo nakazać wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej (art. 755 § 1 pkt 2 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego). Ostrzeżenie wyłącza rękojmię wiary publicznej księgi (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Schemat na podstawie tego poradnika.

Co obdarowany musi oddać

Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny następuje według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 898 § 2):

mieszkanie wydaje się w naturze, a gdy to niemożliwe – zwraca się jego wartość (art. 405),
obowiązek obejmuje także to, co obdarowany uzyskał w zamian, np. cenę ze sprzedaży mieszkania (art. 406),
jeśli obdarowany przekazał mieszkanie dalej za darmo, obowiązek wydania przechodzi na tę osobę (art. 407),
obdarowany może żądać zwrotu nakładów – koniecznych o tyle, o ile nie pokrył ich użytek z mieszkania, a innych o tyle, o ile zwiększają jego wartość (art. 408).

Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany odpowiada jak ktoś, kto powinien liczyć się z obowiązkiem zwrotu (art. 898 § 2). Nie zwolni się więc z obowiązku tylko dlatego, że wydał pieniądze ze sprzedaży (art. 409).

Przykład – liczby wymyślone. Ojciec przekazał córce mieszkanie, a ona po roku sprzedała je za 520 000 zł i kupiła inne. Gdy ojciec skutecznie odwoła darowiznę, sprzedanego mieszkania nie odzyska od kupującego. Może żądać od córki tego, co uzyskała w zamian – w sporze o kwotę sąd weźmie pod uwagę m.in. nakłady córki na mieszkanie.

Kupujesz mieszkanie z darowizny – czy coś Ci grozi

Odwołanie darowizny daje darczyńcy roszczenie wobec obdarowanego – nie unieważnia samo z siebie późniejszej sprzedaży. Przed zakupem warto jednak sprawdzić kilka rzeczy:

dział III i IV księgi wieczystej – czy nie ma ostrzeżenia, wzmianki o wniosku ani zakazu zbywania,
akt darowizny – czy darczyńca nie zastrzegł służebności mieszkania (zob. służebność mieszkania przy sprzedaży i zakupie) albo polecenia (art. 893),
czy w mieszkaniu ktoś mieszka i na jakiej podstawie,
czy sprzedający nie płaci w ten sposób za darowiznę od kogoś, z kim jest w sporze – o to zapytaj wprost.

Jak oceniać pewność takiej transakcji w nietypowej sytuacji, zapytaj notariusza przed umową przedwstępną. Podatek przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie opisujemy w poradniku sprzedaż mieszkania z darowizny a podatek.

Darowizna, dożywocie czy służebność

Gdy rodzicom zależy na prawie do mieszkania albo na opiece, odwołanie darowizny nie jest dobrym planem – to spór w sądzie i rok na decyzję. Lepiej od początku dobrać umowę: darowiznę ze służebnością mieszkania, polecenie albo umowę dożywocia. Porównanie – w poradniku umowa dożywocia a darowizna mieszkania.

Ile warte jest mieszkanie do zwrotu

Gdy mieszkania nie da się wydać, liczy się jego wartość. Punktem wyjścia może być bezpłatny szacunek z cen transakcji w okolicy. W sądzie wartość ustala zwykle biegły – nasz szacunek nie zastępuje operatu.

Porozmawiaj o cenie

Na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) ekspert zestawi mieszkanie z transakcjami podobnych lokali w okolicy. To rozmowa o danych, nie porada prawna – odwołanie darowizny omów z prawnikiem.

Raport PDF w cenie konsultacji – raport dla adresu (osobno 39 zł) wysyłamy razem z podsumowaniem, gdy dla mieszkania jest co najmniej 30 podobnych sprzedaży.

Pytania i odpowiedzi

Ile czasu jest na odwołanie darowizny mieszkania?

Rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Po tym terminie darowizny z tego powodu odwołać nie można.

Czy odwołanie darowizny wymaga notariusza?

Nie. Odwołanie następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Notariusz albo sąd są potrzebni dopiero do przeniesienia własności mieszkania z powrotem na darczyńcę.

Co, jeśli obdarowany sprzedał już mieszkanie?

Odwołanie nie cofa samo sprzedaży. Obdarowany odpowiada według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu – gdy wydanie mieszkania nie jest możliwe, zwraca jego wartość, a obowiązek obejmuje też to, co uzyskał w zamian. Jeśli obdarował kogoś dalej za darmo, obowiązek wydania przechodzi na tę osobę.

Czy można odwołać darowiznę, jeśli darczyńca przebaczył?

Nie. Darowizny nie można odwołać z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył.

Czy spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę?

Tylko w dwóch sytuacjach: gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił go życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć.

Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.