Darowizna mieszkania – podatek, SD-Z2 i koszty

Kto może być zwolniony z podatku

Ustawa o podatku od spadków i darowizn (art. 4a) zwalnia z podatku darowizny w tzw. grupie zerowej. Należą do niej: małżonek, dzieci, wnuki i dalsi zstępni, rodzice, dziadkowie i dalsi wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Ogólna zasada: nabycie trzeba zgłosić do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Ustawa zwalnia z tego obowiązku nabycie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 4a ust. 4 pkt 2) – a darowiznę mieszkania zawsze zawiera się u notariusza. Zachowaj wypis aktu.

Mieszkanie czy pieniądze na mieszkanie

Gdy rodzic przenosi na dziecko własność mieszkania w akcie notarialnym, obdarowany nie składa osobnego SD-Z2. Gdy rodzic daje pieniądze, za które dziecko kupuje mieszkanie, przedmiotem darowizny są pieniądze. Gdy razem z innymi darowiznami od tej osoby (w roku darowizny i 5 latach wcześniej) przekraczają 36 120 zł, trzeba je zgłosić na SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy i udokumentować przekazanie przelewem na rachunek obdarowanego albo przekazem pocztowym (art. 4a ust. 1 pkt 2 i ust. 4). Akt zakupu mieszkania nie zastępuje tego zgłoszenia.

Grupy podatkowe, kwoty wolne i stawki

Poza grupą zerową podatek zależy od grupy podatkowej obdarowanego. Kwota wolna dotyczy wszystkiego, co ta sama osoba dostała od tego samego darczyńcy w roku ostatniej darowizny i w 5 latach poprzedzających ten rok (art. 9 ust. 2; stan prawny na październik 2026):

Stawki rosną progowo: najniższa dotyczy nadwyżki do 11 833 zł, środkowa – części od 11 833 do 23 665 zł, najwyższa – części powyżej 23 665 zł. Przy wartości mieszkania niemal cała kwota wpada w najwyższą stawkę.

Gdy obdarowany jest spoza najbliższej rodziny

Zięć, synowa czy teściowie nie należą do grupy zerowej, choć są bliską rodziną. Dla nich, dla dalszej rodziny i dla osób obcych darowizna co do zasady podlega podatkowi. Liczy się go od nadwyżki ponad kwotę wolną dla danej grupy, a stawki są wyższe w dalszych grupach. Przy darowiźnie w akcie notarialnym podatek zwykle pobiera notariusz i odprowadza do urzędu.

Podstawą jest tzw. czysta wartość – wartość mieszkania po potrąceniu długów i ciężarów (art. 7). Czy i w jakiej kwocie da się odjąć np. kredyt zabezpieczony hipoteką na tym mieszkaniu, zależy od konkretnej sytuacji: kto dalej spłaca dług, co strony zapisały w umowie i jak urząd oceni hipotekę jako ciężar. To nie to samo co przejęcie długu, które ma znaczenie dla PCC (niżej). Ustal to z notariuszem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Poza grupą zerową sprawdź ulgę mieszkaniową

Brak zwolnienia nie przesądza jeszcze o podatku. Przy darowiźnie mieszkania dla osoby z I grupy (np. synowej, zięcia, teściów) może przysługiwać ulga z art. 16 ustawy: do podstawy nie wlicza się wartości mieszkania do 110 m² powierzchni użytkowej. Warunki trzeba spełnić łącznie, m.in.: obdarowany nie ma innego mieszkania ani spółdzielczego prawa do lokalu i nie jest najemcą (albo pozbędzie się ich w ciągu 6 miesięcy), zamieszka w lokalu z meldunkiem na pobyt stały i nie sprzeda go przez 5 lat. To inna ulga niż ulga mieszkaniowa w PIT przy sprzedaży.

Przykład (liczby fikcyjne): mieszkanie warte 500 000 zł w darowiźnie dla synowej (I grupa), bez ulgi z art. 16, bez wcześniejszych darowizn od tej osoby i bez długów do potrącenia. Podstawa: 500 000 zł − 36 120 zł = 463 880 zł. Podatek według skali I grupy: 946,60 zł + 7% nadwyżki ponad 23 665 zł, czyli 946,60 zł + 30 815,05 zł = ok. 31 762 zł. Gdyby to samo mieszkanie trafiło do syna, podatku by nie było. Dlatego czasem rodzina rozważa darowiznę na rzecz własnego dziecka zamiast jego małżonka – skutki takiej decyzji (np. dla majątku małżonków) omów z notariuszem.

Jaką wartość wpisać

Do aktu wpisuje się wartość rynkową mieszkania: za ile sprzedają się podobne mieszkania w tej samej okolicy, w podobnym stanie. Najlepszą podstawą są ceny transakcyjne, nie ogłoszenia.

Gdy od wartości zależy podatek, urząd może ją zakwestionować: wezwać do zmiany, a potem ustalić ją z udziałem biegłego. Jeśli wartość ustalona z udziałem biegłego różni się od podanej o ponad 33%, koszty opinii ponosi obdarowany (art. 8 ust. 4). Jak się przygotować – w poradniku wartość rynkowa mieszkania dla urzędu skarbowego. Gdy mieszkanie jest nietypowe albo podatek wysoki, rozważ operat szacunkowy.

Wartość ma znaczenie także w grupie zerowej: od niej zależy taksa notarialna, a w przyszłości – rozliczenia w rodzinie, np. przy zachowku.

Koszty darowizny

• Taksa notarialna – zależy od wartości mieszkania. Przepisy określają stawkę maksymalną, notariusz może wziąć mniej. Do taksy dolicza się VAT. Poproś kancelarię o kosztorys przed umową.
• Wypisy aktu i wniosek do księgi wieczystej – notariusz pobiera za nie osobne wynagrodzenie.
• Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej – na tych samych zasadach co przy sprzedaży. Kwoty podajemy w poradniku ile kosztuje sprzedaż mieszkania.
• Podatek od darowizny – tylko poza grupą zerową albo gdy warunki zwolnienia nie są spełnione.
• PCC – przy zwykłej darowiźnie się go nie płaci. Wyjątek: gdy obdarowany przejmuje długi albo ciężary darczyńcy, np. spłatę kredytu – wtedy w tej części umowa bywa traktowana jak odpłatna. Zapytaj notariusza.

Darowizna mieszkania z kredytem albo z prawem do mieszkania

• Hipoteka zostaje na mieszkaniu po darowiźnie. Bank musi wiedzieć o zmianie właściciela, a umowa kredytu może wymagać jego zgody. Gdy obdarowany ma przejąć spłatę, potrzebna jest zgoda banku na przejęcie długu.
• Służebność mieszkania dla darczyńcy – rodzice często zastrzegają sobie prawo do dalszego mieszkania. Wpisuje się je do księgi wieczystej; obniża atrakcyjność mieszkania przy sprzedaży.
• Darowizna udziału – można podarować np. połowę mieszkania. Wtedy powstaje współwłasność – zob. zniesienie współwłasności.

Gdy w zamian za mieszkanie obdarowany ma się opiekować darczyńcą, rozważcie też inną umowę – porównujemy je w poradniku umowa dożywocia a darowizna mieszkania.

Darowizna czy sprzedaż w rodzinie

Czasem rodzina zastanawia się, czy mieszkanie podarować, czy sprzedać – np. za symboliczną albo obniżoną cenę. Skutki są różne:

• Darowizna – w grupie zerowej zwykle bez podatku. Obdarowany, który sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat, nie odliczy jego wartości jako kosztu. Darowizny co do zasady dolicza się przy liczeniu zachowku (z wyjątkami z art. 994 kodeksu cywilnego).
• Sprzedaż – kupujący płaci PCC 2% od wartości rynkowej, nawet gdy cena jest niższa, chyba że przysługuje mu zwolnienie – np. przy zakupie pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Zapłacona cena będzie dla niego kosztem przy przyszłej sprzedaży. Cena wyraźnie niższa od rynkowej może wywołać pytania urzędu – skutki omów z doradcą podatkowym.

Porównanie krok po kroku opisujemy w poradniku zakup mieszkania od rodziny poniżej wartości rynkowej.

Co darowizna zmienia na przyszłość

• Sprzedaż. Gdy obdarowany sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku darowizny, dochód podlega podatkowi dochodowemu, chyba że wyda pieniądze na własne cele mieszkaniowe (ulga mieszkaniowa w PIT). Wartości mieszkania nie odliczy jako kosztu – kosztem są udokumentowane nakłady i zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT). Zob. podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny.
• Dokumenty. Do późniejszej sprzedaży zaświadczenie z urzędu skarbowego w sprawie podatku od darowizny nie jest potrzebne, gdy darowiznę zawarto w formie aktu notarialnego albo była zwolniona jako darowizna w grupie zerowej (art. 19 ust. 7). Lista w poradniku jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania.
• Majątek małżonków. Mieszkanie z darowizny należy do majątku osobistego obdarowanego, chyba że darczyńca postanowił inaczej.
• Spadek i zachowek. Darowizny co do zasady dolicza się przy liczeniu zachowku, z wyjątkami (np. darowizny sprzed ponad 10 lat dla osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku) – zob. zachowek a wartość mieszkania. To pytanie do notariusza albo prawnika.
• Odwołanie. Darczyńca może odwołać darowiznę, jeśli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności – w ciągu roku od dnia, w którym się o niej dowiedział (art. 898–899 kodeksu cywilnego). Jak to zrobić i co dzieje się z mieszkaniem – w poradniku odwołanie darowizny mieszkania.

Jeśli zamiast darowizny rozważacie sprzedaż w rodzinie po obniżonej cenie, przeczytaj zakup mieszkania od rodziny poniżej wartości rynkowej.

Od czego zacząć

1. Ustal, do której grupy podatkowej należy obdarowany.
2. Sprawdź bezpłatnym szacunkiem, za ile sprzedawały się podobne mieszkania w okolicy – to punkt wyjścia do wartości w akcie. To szacunek, nie operat.
3. Przygotuj dokumenty mieszkania: numer księgi wieczystej, podstawę nabycia, przy spółdzielczym prawie – zaświadczenie ze spółdzielni.
4. Poproś notariusza o projekt aktu i kosztorys, w którym osobno widać podatek, taksę, VAT, wypisy i opłaty sądowe.

Na rozmowę z notariuszem przygotuj też: dane stron i informację o pokrewieństwie, wcześniejsze darowizny od tego samego darczyńcy, informacje o hipotece i ustaleniach z bankiem, plan dalszego mieszkania darczyńcy (np. służebność) i to, czy mieszkanie ma trafić do majątku osobistego, czy wspólnego obdarowanego.

Sprawy podatkowe omów z doradcą podatkowym albo wystąp o interpretację indywidualną.

Pytania i odpowiedzi

Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy i stawki się zmieniają – przed transakcją potwierdź szczegóły u notariusza, a sprawy podatkowe z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.

Źródła

• Ustawa o podatku od spadków i darowizn – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478, art. 4a, 7–9, 15–16 i 19 (ELI)
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP)
• Kodeks cywilny – darowizna (ISAP)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (ISAP)
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)

Udostępnij poradnik · Drukuj / zapisz PDF