Słup albo rura na działce z decyzji starosty – art. 124 i odszkodowanie

Autor: Piotr Sułkowski · Podatki i formalności · Czas czytania: 6 min · Aktualizacja treści: 10.10.2026

Do właściciela działki przychodzi pismo od operatora sieci: chcemy poprowadzić przez Pana grunt linię energetyczną, gazociąg albo wodociąg – proponujemy umowę. Właściciel się nie zgadza. Wtedy firma może zwrócić się do starosty, który decyzją ograniczy sposób korzystania z działki. To inna droga niż służebność przesyłu z Kodeksu cywilnego (opisaliśmy ją w poradniku służebność przesyłu). Poniżej: kiedy starosta może wydać taką decyzję, jak przebiega postępowanie, jakie odszkodowanie przysługuje i co to znaczy dla ceny działki.

Umowa czy decyzja starosty

	Służebność przesyłu	Decyzja z art. 124
Podstawa	umowa albo orzeczenie sądu (art. 305¹–305² Kodeksu cywilnego)	decyzja starosty (art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
Kiedy	przedsiębiorca i właściciel dogadują się albo jedno z nich idzie do sądu	właściciel nie zgadza się na prace, a inwestycja jest zgodna z planem albo decyzją lokalizacyjną
Pieniądze	odpowiednie wynagrodzenie	odszkodowanie za szkody i zmniejszenie wartości działki
Kto ustala kwotę	strony albo sąd	starosta w odrębnej decyzji, po opinii rzeczoznawcy majątkowego

Kiedy starosta może wydać decyzję

Starosta może w drodze decyzji ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości, zezwalając na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji oraz obiektów potrzebnych do korzystania z nich – jeśli właściciel albo użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody (art. 124 ust. 1). Budowa i utrzymywanie takich sieci to cel publiczny (art. 6 pkt 2).

Zgodnie z planem. Ograniczenie następuje zgodnie z planem miejscowym, a bez planu – z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 124 ust. 1). Przeznaczenie terenu sprawdzisz w planie – zob. jak sprawdzić MPZP.
Z urzędu albo na wniosek – samorządu, firmy przesyłowej albo innej jednostki (art. 124 ust. 2).
Najpierw rokowania. Wniosek poprzedzają rokowania z właścicielem o zgodę na prace; prowadzi je ten, kto chce złożyć wniosek, i dołącza do niego dokumenty z rokowań (art. 124 ust. 3). Stosuje się odpowiednio przepisy o rokowaniach przed wywłaszczeniem (art. 114 ust. 1–2 i art. 115).

Jak przebiega postępowanie

Propozycja umowy. Firma proponuje warunki – przebieg, pas, wynagrodzenie. Możesz negocjować albo odmówić.
Wniosek do starosty z dokumentami z rokowań.
Decyzja o ograniczeniu. Starosta udziela zezwolenia na przeprowadzenie urządzeń. Od decyzji wydanej w pierwszej instancji służy odwołanie do organu wyższego stopnia w terminie 14 dni od doręczenia (art. 127 § 2 i art. 129 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego).
Niezwłoczne zajęcie. W szczególnych przypadkach – np. ważny interes gospodarczy – starosta na wniosek inwestora zezwala na niezwłoczne zajęcie działki po wydaniu decyzji, z rygorem natychmiastowej wykonalności (art. 124 ust. 1a).
Budowa i przywrócenie stanu. Po założeniu urządzeń inwestor niezwłocznie przywraca działkę do stanu poprzedniego; gdy to niemożliwe albo zbyt trudne lub kosztowne – płaci odszkodowanie (art. 124 ust. 4).
Wpis do księgi. Ostateczna decyzja jest podstawą wpisu w księdze wieczystej (art. 124 ust. 7).

Schemat na podstawie tego poradnika.

Odszkodowanie

Za co. Za szkody powstałe wskutek założenia urządzeń. Jeśli wartość działki się zmniejszyła, odszkodowanie powiększa się o kwotę tego zmniejszenia (art. 128 ust. 4).
Kto ustala. Starosta w odrębnej decyzji o odszkodowaniu (art. 129 ust. 5 pkt 1), po opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Liczy się stan i przeznaczenie działki w dniu ograniczenia praw (art. 130 ust. 1).
Kto płaci. Osoba albo jednostka, która uzyskała zezwolenie – np. operator sieci (art. 132 ust. 6).
Kiedy. Jednorazowo, w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a).

Sprawdź w operacie rzeczoznawcy, jak opisano przeznaczenie działki i pas, w którym ograniczono korzystanie, oraz jakie transakcje porównano. Ustawa nie podaje stawek ani wzoru – kwota zależy od działki.

Gdy działka przestaje się nadawać do użytku

Jeśli przewody i urządzenia uniemożliwiają dalsze prawidłowe korzystanie z działki w dotychczasowy sposób albo zgodnie z jej przeznaczeniem, właściciel może żądać, żeby starosta albo wnioskodawca nabył od niego działkę na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy (art. 124 ust. 5). O wywłaszczeniu i odszkodowaniu za całą działkę – w poradniku wywłaszczenie i odszkodowanie za działkę.

Naprawy i awarie po budowie

Właściciel musi udostępnić działkę do przebudowy, konserwacji i usuwania awarii urządzeń; obowiązek podlega egzekucji administracyjnej (art. 124 ust. 6). Gdy właściciel nie zgadza się na dostęp do urządzeń, starosta może decyzją zobowiązać go do udostępnienia działki – najwyżej na 6 miesięcy (art. 124b ust. 1 i 3). Za udostępnienie i szkody przysługuje odszkodowanie uzgodnione z firmą; bez porozumienia w ciągu 30 dni od końca terminu udostępnienia ustala je starosta (art. 124b ust. 4).

Kupujesz działkę z siecią

Księga wieczysta. Sprawdź dział III – wpis decyzji z art. 124 albo służebności przesyłu. Jak czytać księgę – jak sprawdzić księgę wieczystą.
Mapa i grunt. Słupy, studzienki, oznaczenia gazociągu; przebieg sieci na mapie zasadniczej z powiatu.
Plan miejscowy. Czy plan przewiduje nowe sieci przez działkę albo pas techniczny.
Odszkodowanie i roszczenia. Zapytaj sprzedającego, czy dostał odszkodowanie i czy toczy się postępowanie. Zapiszcie w umowie, komu przysługują roszczenia.

Co to znaczy dla ceny działki

Pas pod linią albo nad rurą to grunt, z którego korzystasz w ograniczonym zakresie – czasem bez możliwości zabudowy. Kupujący porówna działkę z sieciami z podobnymi działkami bez nich. Nie podajemy, o ile sieć obniża cenę – to zależy od rodzaju urządzeń, przebiegu i planu i nie wynika z rejestru cen. Ile płacono za grunty w Twojej gminie: ceny działek budowlanych i ceny gruntów rolnych.

Porozmawiaj o cenie działki

Sprzedaże podobnych działek z okolicy sprawdzimy w indywidualnej analizie ceny działki (od 699 zł) – zakres i koszt poznasz przed zamówieniem. To analiza danych z transakcji, nie operat ani porada prawna – o odwołanie od decyzji i odszkodowanie pytaj prawnika.

Pytania i odpowiedzi

Czy firma może poprowadzić linię przez moją działkę bez mojej zgody?

Tak, jeśli właściciel nie zgadza się na umowę, starosta może decyzją ograniczyć sposób korzystania z działki i zezwolić na przeprowadzenie przewodów i urządzeń przesyłowych. Musi to być zgodne z planem miejscowym albo decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego, a wniosek poprzedzają rokowania z właścicielem.

Czym decyzja z art. 124 różni się od służebności przesyłu?

Służebność przesyłu ustanawia się umową albo orzeczeniem sądu za wynagrodzeniem. Decyzję z art. 124 wydaje starosta w postępowaniu administracyjnym, a właścicielowi przysługuje odszkodowanie za szkody i za zmniejszenie wartości działki, ustalane odrębną decyzją.

Kto płaci odszkodowanie za słup na działce?

Firma albo jednostka, która dostała zezwolenie starosty. Odszkodowanie ustala starosta w odrębnej decyzji po opinii rzeczoznawcy majątkowego; zapłata następuje w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Czy mogę żądać, żeby wykupiono działkę?

Tak, gdy przewody i urządzenia uniemożliwiają dalsze prawidłowe korzystanie z działki w dotychczasowy sposób albo zgodnie z jej przeznaczeniem. Wtedy możesz żądać, by starosta albo wnioskodawca nabył działkę na rzecz Skarbu Państwa w drodze umowy.

Czy muszę wpuścić ekipę do naprawy linii?

Tak. Właściciel musi udostępnić działkę do przebudowy, konserwacji i usuwania awarii urządzeń; obowiązek podlega egzekucji administracyjnej. Za udostępnienie i szkody przysługuje odszkodowanie.

Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.