Mieszkanie w kamienicy czy w bloku z płyty – na co uważać

Kamienica i wielka płyta w skrócie

To uogólnienia – konkretny budynek może wyglądać zupełnie inaczej. Kamienica po generalnym remoncie i blok po termomodernizacji z nowymi pionami to inne nieruchomości niż te same budynki bez remontu. Gdy w kamienicy kupujesz udział w całym budynku zamiast wyodrębnionego lokalu – zob. wyodrębnienie lokali w kamienicy albo domu.

Czego nie ma w rejestrze cen

Rejestr Cen Nieruchomości podaje cenę, powierzchnię, adres i datę sprzedaży. W danych, z których liczymy ceny, nie ma typu budynku ani roku budowy. Dlatego nie pokazujemy osobnych cen dla kamienic i dla wielkiej płyty. Nasz szacunek porównuje mieszkanie ze sprzedażami z tego samego osiedla i o podobnym metrażu, a typ budynku, który podasz, przesuwa szacunek w górę albo w dół – to korekta szacunku, a nie zmierzona w rejestrze różnica cen kamienic i bloków. Opis metody: jak wyceniamy. Na wielu osiedlach typ zabudowy jest zresztą podobny, więc porównanie z okolicą już go w dużej części uwzględnia.

Jak porównywać ceny

• Szukaj podobnych budynków: mieszkanie w kamienicy porównuj z kamienicami, blok z lat 70. – z blokami z tych lat, a nie z nowym osiedlem po drugiej stronie ulicy.
• Szukaj sprzedaży z tego samego budynku albo ulicy w rejestrze – adres często zdradza, o jaki budynek chodzi. Jak to zrobić, opisujemy w poradniku jak czytać Rejestr Cen Nieruchomości.
• Nie porównuj z mieszkaniami sprzedanymi z bonifikatą, np. komunalnymi lokalami wykupionymi przez najemców – to nie są ceny rynkowe.
• Sam typ budynku nie wystarczy: kamienica po remoncie i kamienica z zawilgoconą piwnicą to dwie różne nieruchomości, choć w rejestrze wyglądają podobnie.
• Przy kamienicy zwróć uwagę na metraż: w starych dokumentach powierzchnia bywa liczona inaczej niż dziś, a antresola może nie wliczać się do powierzchni użytkowej.

Dokumenty budynku – o co poprosić

Właściciel albo zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzać okresowe kontrole stanu technicznego: co najmniej raz w roku i co najmniej raz na 5 lat (art. 62 Prawa budowlanego). Ich wyniki trafiają do książki obiektu budowlanego. Przed zakupem poproś zarządcę, wspólnotę albo spółdzielnię o:

• protokoły z ostatnich przeglądów rocznych i pięcioletnich oraz z przeglądów instalacji gazowej, kominowej i elektrycznej,
• plan remontów i uchwały dotyczące remontów, kredytów wspólnoty i wysokości funduszu remontowego,
• informację o zaległościach w opłatach za mieszkanie, które kupujesz – zob. pytania do sprzedającego.

Sprzedający nie zawsze ma te dokumenty – ale zarządca zwykle udzieli informacji za zgodą właściciela.

Jak czytać protokół z przeglądu

Nie zatrzymuj się na informacji „przegląd wykonany”. Sprawdź datę, zakres, ustalenia i zalecenia, a potem zapytaj, które zalecenia wykonano i czym można to potwierdzić. Niewykonane zalecenie mówi więcej niż sam fakt, że protokół jest. Gdy dokument opisuje problem z konstrukcją, wilgocią albo instalacjami, pokaż go specjaliście z tej branży – oglądanie mieszkania tego nie zastąpi. Brak dokumentów zapisz jako niewiadomą do wyjaśnienia, a nie jako dowód, że budynek jest w dobrym stanie.

Od planu remontu do Twojego budżetu

Zapytaj, czy remont to pomysł, uchwała czy podpisana umowa, i jak wspólnota go sfinansuje: z zebranych środków, z wyższych zaliczek, z dodatkowych wpłat czy z kredytu. Samo „dach będzie wymieniony” nie mówi, kiedy i ile zapłacisz. Porównując dwa mieszkania, zapisz obecne opłaty i znane, uchwalone zmiany. Nie odejmuj od ceny całego kosztu remontu budynku – ustal, jaka część przypada na ten lokal. Więcej: fundusz remontowy przy sprzedaży mieszkania.

Kamienica – na co uważać

• Stan techniczny. Zapytaj o dach, stropy (w starych kamienicach bywają drewniane), piwnice, instalacje i elewację – co i kiedy remontowano, a co jest w planach. Ugięte podłogi i pęknięcia nad drzwiami to sygnał do dokładniejszego sprawdzenia.
• Wilgoć. Zawilgocone piwnice i parter to częsty problem starych budynków bez izolacji poziomej.
• Wspólnota i fundusz remontowy. Poproś o uchwały wspólnoty i plan remontów. Duży remont może oznaczać wyższe zaliczki albo dodatkowe wpłaty. W małej wspólnocie koszt remontu dachu rozkłada się na niewielu właścicieli.
• Ogrzewanie. Sprawdź, czym ogrzewane jest mieszkanie i cały budynek. Jeśli są piece węglowe, zapytaj o plany ich wymiany – uchwały antysmogowe w wielu województwach wyznaczają terminy wymiany starych źródeł ciepła.
• Ochrona zabytków. Zapytaj osobno, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków, czy jest w gminnej ewidencji zabytków i czy leży na obszarze objętym ochroną (np. w planie miejscowym). To trzy różne sytuacje z różnymi ograniczeniami – część prac, np. wymiana okien czy drzwi, może wymagać uzgodnień z konserwatorem. Co dotyczy konkretnego adresu i planowanych prac, sprawdź w urzędzie albo u konserwatora.
• Wysokie pomieszczenia. Cena liczy się od powierzchni użytkowej, nie od kubatury. Antresola może nie wliczać się do metrażu z dokumentów – sprawdź, co dokładnie kupujesz. Wyższe pomieszczenia to też wyższe koszty ogrzewania i remontu.
• Stan prawny. Sprawdź księgę wieczystą: czy lokal jest odrębną własnością, jaki jest udział w nieruchomości wspólnej, czy grunt jest w użytkowaniu wieczystym i czy w kamienicy nie ma roszczeń dawnych właścicieli. Jak to zrobić – jak sprawdzić księgę wieczystą.
• Lokale komunalne w budynku. Gdy część mieszkań należy do gminy, to ona głosuje w sprawach wspólnoty swoimi udziałami – zapytaj, jak to wpływa na decyzje o remontach.

Blok z wielkiej płyty – na co uważać

• Ocieplenie i części wspólne. Czy budynek jest docieplony, czy wymieniono okna na klatkach, windy i instalacje.
• Instalacje w mieszkaniu. Zapytaj o piony wodne i kanalizacyjne, instalację elektryczną (w starszych blokach bywa aluminiowa) i gazową – co wymieniono i kiedy.
• Przeglądy budynku. O stan konkretnego budynku zapytaj zarządcę, wspólnotę albo spółdzielnię – czy są aktualne okresowe przeglądy i co z nich wynika. Opinie o „trwałości płyty” w ogóle nie zastąpią informacji o tym jednym bloku.
• Azbest. W części budynków z tego okresu użyto materiałów z azbestem, np. w elewacjach czy przewodach wentylacyjnych. Zapytaj zarządcę, czy budynek jest w ewidencji wyrobów zawierających azbest i czy je usunięto.
• Spółdzielnia czy wspólnota. W blokach często spotkasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To inne dokumenty przy sprzedaży i czasem inne warunki kredytu – sprawdź je wcześniej. Zob. sprzedaż mieszkania spółdzielczego.
• Układ i przeróbki. Nie każdą ścianę da się przesunąć. Zanim zaplanujesz remont, zapytaj zarządcę, które ściany są konstrukcyjne. Ingerencja w ścianę nośną to sprawa dla projektanta konstrukcji – to on ustali, jakie formalności i zgody (wspólnoty albo spółdzielni, urzędu) są potrzebne przy tych pracach i w tym budynku.
• Akustyka. Odwiedź mieszkanie wieczorem – lepiej słychać wtedy sąsiadów i windę.

Co z tego wynika dla ceny

Typ budynku to jedna z wielu cech. Równie ważne są piętro, winda, stan, balkon i to, co jest w okolicy – opisujemy je w poradniku co wpływa na cenę mieszkania. Planowany duży remont budynku działa w dwie strony: dziś oznacza wyższe opłaty, ale po remoncie budynek może być atrakcyjniejszy dla kupujących – nie zakładaj jednak, że cena mieszkania wzrośnie dokładnie o kwotę Twoich wpłat. Jeśli oglądasz konkretne ogłoszenie, porównaj je z transakcjami z okolicy na stronie czy to dobra cena i przejdź listę pytań do sprzedającego. Jeśli sprzedajesz – sprawdź szacunek i zaznacz w kreatorze typ budynku.

Porozmawiaj o cenie

Konkretne mieszkanie, sprzedaże z okolicy i cechy budynku możesz omówić z ekspertem na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł). To rozmowa o danych z transakcji, nie operat ani ekspertyza techniczna budynku. Stan konstrukcji oceni inżynier budownictwa.

Pytania i odpowiedzi

Źródła

• Geoportal.gov.pl – moduł Rejestr Cen Nieruchomości
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (ISAP)
• Prawo budowlane – kontrole okresowe, art. 62 (ISAP)

Udostępnij poradnik · Drukuj / zapisz PDF