Prawo do spłaty w każdej chwili
Konsument może w każdym czasie spłacić całość albo część kredytu hipotecznego przed terminem z umowy (art. 38 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym). Bank nie może tego zablokować. Może jedynie – jeśli umowa tak stanowi – pobrać rekompensatę w granicach z art. 40.
Ustawa dotyczy kredytów zabezpieczonych hipoteką albo przeznaczonych na zakup lub utrzymanie mieszkania czy domu, udzielonych konsumentowi (art. 3), zawartych od jej wejścia w życie (niżej).
Ile może pobrać bank
Rekompensatę strony mogą zastrzec w umowie (art. 40 ust. 1). Jej granice zależą od rodzaju oprocentowania.
| Oprocentowanie | Kiedy bank może pobrać rekompensatę | Ile najwyżej | Podstawa |
|---|---|---|---|
| zmienne | tylko gdy spłata nastąpiła w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy | nie więcej niż 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki od tej kwoty za rok od spłaty (przy oprocentowaniu z dnia spłaty); gdy do końca umowy zostało mniej niż rok – nie więcej niż odsetki za ten okres | art. 40 ust. 2–5 |
| stałe w danym okresie | w okresie obowiązywania stałej stopy | ustawa nie podaje limitu procentowego – obowiązuje limit kosztów (wiersz niżej) | art. 40 ust. 6 |
| każde | gdy umowa przewiduje rekompensatę | nie więcej niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą | art. 40 ust. 7 |
Limity działają łącznie – przy oprocentowaniu zmiennym bank musi zmieścić się i w 3%, i w odsetkach za rok, i w swoich kosztach. Stała stopa może obowiązywać tylko w określonym okresie umowy (art. 40 ust. 6), a potem oprocentowanie bywa zmienne – sprawdź w umowie, do kiedy trwa okres stałej stopy.
Przykład
Kredyt ze zmienną stopą, umowa zawarta 20 miesięcy temu. Spłacasz 300 000 zł, oprocentowanie w dniu spłaty wynosi 7% rocznie.
- 3% spłacanej kwoty: 9 000 zł,
- odsetki od 300 000 zł za rok: 21 000 zł,
- rekompensata nie może przekroczyć niższej z tych kwot – 9 000 zł – ani kosztów banku bezpośrednio związanych ze spłatą.
Gdyby ta sama spłata nastąpiła po 36 miesiącach od zawarcia umowy, bank nie mógłby pobrać rekompensaty. Liczby są wymyślone – kwotę podaje bank w informacji o kosztach spłaty.
Co bank musi oddać
Przy spłacie całości kredytu przed terminem całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę – nawet jeśli zapłaciłeś je przed spłatą (art. 39 ust. 1). Przy spłacie części stosuje się to odpowiednio (art. 39 ust. 2). Zapytaj bank na piśmie, jakie koszty rozliczy – np. opłaty za ubezpieczenia powiązane z kredytem za okres po spłacie.
Zanim spłacisz – informacja z banku
- Wniosek o informację. Możesz wystąpić o informację o kosztach spłaty całości albo części kredytu przed terminem. Bank przekazuje ją na trwałym nośniku (np. e-mailem, w PDF) z założeniami do wyliczenia w ciągu 7 dni roboczych (art. 38 ust. 2–3).
- Spłata nie zależy od informacji. Bank nie może uzależniać przyjęcia spłaty od tego, czy wcześniej udzielił informacji (art. 38 ust. 4).
- Umowa. Znajdź w umowie: rodzaj oprocentowania, okres stałej stopy, zapis o rekompensacie i datę zawarcia umowy – od niej liczy się 36 miesięcy.
- Termin spłaty. Jeśli do końca 36 miesięcy zostało niewiele, porównaj koszt spłaty teraz i po tym terminie z odsetkami za ten czas.
Kredyty zawarte przed 22 lipca 2017 r.
Ustawa o kredycie hipotecznym została ogłoszona 21 kwietnia 2017 r. i weszła w życie po 3 miesiącach (art. 94), czyli 22 lipca 2017 r. Do umów zawartych przed jej wejściem w życie stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 85 ust. 2) – opłata za wcześniejszą spłatę wynika wtedy przede wszystkim z umowy. Przeczytaj ją albo poproś bank o informację, a przy wątpliwościach – pokaż umowę prawnikowi.
Sprzedaż mieszkania z kredytem
Przy sprzedaży kupujący zwykle płaci część ceny bezpośrednio do banku sprzedającego, a rekompensata – jeśli należna – zmniejsza kwotę, która zostanie Ci po spłacie. Krok po kroku: sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. Przenosisz kredyt do innego banku? Zob. refinansowanie kredytu a wartość mieszkania.
Ile zostanie po spłacie
Żeby policzyć, ile zostanie po spłacie kredytu, potrzebujesz realnej ceny mieszkania. Punktem wyjścia może być bezpłatny szacunek na podstawie cen z transakcji w okolicy.
Porozmawiaj o cenie
Na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) ekspert zestawi mieszkanie z transakcjami podobnych lokali w okolicy. To rozmowa o danych, nie porada prawna ani kredytowa – o rekompensatę i rozliczenie kosztów pytaj bank albo prawnika.
Pytania i odpowiedzi
Czy bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Tylko wtedy, gdy umowa ją przewiduje. Ustawa nazywa ją rekompensatą. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać wyłącznie za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy; przy stałym – w okresie obowiązywania stałej stopy.
Ile maksymalnie wynosi opłata za wcześniejszą spłatę przy zmiennej stopie?
Najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki, które byłyby naliczone od tej kwoty przez rok od spłaty. Gdy do końca umowy zostało mniej niż rok – nie więcej niż odsetki za ten pozostały okres. Zawsze też nie więcej niż koszty banku bezpośrednio związane ze spłatą.
Czy po 3 latach spłata kredytu ze zmienną stopą jest bezpłatna?
Tak, jeśli kredyt podlega ustawie o kredycie hipotecznym. Po 36 miesiącach od zawarcia umowy bank nie może pobrać rekompensaty przy oprocentowaniu zmiennym. Inne opłaty, np. za wykreślenie hipoteki w sądzie, to osobna sprawa.
Czy przy wcześniejszej spłacie odzyskam część kosztów kredytu?
Ustawa mówi, że całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę – nawet jeśli zostały zapłacone wcześniej. Zapytaj bank na piśmie, jakie koszty rozliczy; ocenę konkretnych opłat zostaw prawnikowi.
Jak dowiedzieć się, ile kosztuje wcześniejsza spłata?
Złóż wniosek o informację o kosztach spłaty całości albo części kredytu. Bank przekazuje ją na trwałym nośniku w ciągu 7 dni roboczych. Nie może uzależniać przyjęcia spłaty od tego, czy wcześniej udzielił takiej informacji.
Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
·