PRZYKŁAD. Parametry mieszkania i przykładowa lista pojedynczych sprzedaży są fikcyjne. Statystyki zbiorcze pochodzą z RCN, a szacunek oblicza model Wycenowo. Mieszkanie wymyślone (52 m², 3 pokoje, 2. piętro, balkon, stan dobry) – osiedle Gajowice, Fabryczna, Wrocław. Numer WR-2026-000000 i planowana cena (szacunek zaokrąglony do 10 000 zł) są przykładowe; to nie jest raport żadnego klienta.
Raport cenowy mieszkania · nr WR-2026-000000 · 12 października 2026
osiedle Gajowice, Fabryczna, Wrocław
Wersja: przed sprzedażą
Mieszkanie 52 m², rynek wtórny.
Raport nie jest operatem szacunkowym ani wyceną rzeczoznawcy majątkowego – to zestawienie cen z aktów notarialnych, przygotowane automatycznie.
Szacowana cena transakcyjna: orientacyjnie około 596 000 zł (11 462 zł/m²)
Największa zastosowana korekta modelu: balkon, około +6000 zł – stała reguła
To szacunek, nie gwarantowana cena sprzedaży.
- Typowe ceny podobnych sprzedaży: 537 000 zł – 668 000 zł. Zakres cen za m², w którym mieściła się połowa podobnych transakcji, przeliczony na Twój metraż (52 m²). To porównanie, nie ceny całych lokali ani granice wartości tego mieszkania. Zakres dotyczy cen innych mieszkań w grupie porównawczej, a wynik uwzględnia korekty cech Twojego mieszkania.
- Dane do porównania: dobre – 90 sprzedaży w grupie głównej, sierpień 2025 – sierpień 2026. To ocena grupy sprzedaży, nie dokładności szacunku; zakres wyżej to rozrzut cen sprzedaży, nie niepewność modelu.
- Korekty oznaczone „stała reguła” to założenia modelu – test trafności nie sprawdza ich wpływu. Granice testu
Najważniejsze wnioski
- Szacunek jest praktycznie równy typowej cenie grupy głównej (590 000 zł na 52 m²).
- Za m² szacunek jest o 7% niższy niż typowa cena – Dzielnica Fabryczna (871 sprzedaży, sierpień 2025 – sierpień 2026).
- Historyczna zmiana typowej ceny za m² – dzielnica Fabryczna – w 12 miesięcy do maja 2026: +3,5% (369 sprzedaży w oknie 3 miesięcy); seria niepełna.
Planowana cena a szacunek
Planowana cena (600 000 zł) jest praktycznie równa szacunkowi ceny transakcyjnej (596 000 zł) – różnica 4000 zł.
Kupujący zwykle negocjują – ustal też własne minimum. Za m²: 11 538 zł/m² – w typowym zakresie cen grupy głównej (typowy zakres 10 330 zł – 12 844 zł/m²).
Sprawdź dostępność dla swojego mieszkania – 39 zł · Cena i zasady raportu
Twoje mieszkanie – dane do wyceny
| Cecha | Wartość | Źródło |
|---|---|---|
| Okolica | osiedle Gajowice, Fabryczna, Wrocław | z danych |
| Metraż | 52 m² | podane przez Ciebie |
| Liczba pokoi | 3 | podane przez Ciebie |
| Piętro | 2. piętro z 4 | podane przez Ciebie |
| Winda | nie | podane przez Ciebie |
| Balkon lub taras | tak | podane przez Ciebie |
| Typ budynku | blok | podane przez Ciebie |
| Stan | dobry | podane przez Ciebie |
| Miejsce postojowe | – | nie podano |
| Typowa cena grupy głównej | 11 339 zł/m² | z danych |
Cechy z kreatora, których nie podano, liczymy jak u typowego podobnego mieszkania; miejsca postojowego, piwnicy i komórki nie wyceniamy osobno. „Z danych” – przypisane do adresu albo policzone z cen z aktów notarialnych.
Czego jeszcze nie wiemy?
Tych rzeczy nie ma w danych ani w Twoich odpowiedziach – każda może przesunąć cenę w górę albo w dół.
- Miejsce postojowe, piwnica, komórka lokatorska – kreator o nie nie pyta. Nie wyceniamy ich osobno i nie ustalamy ich wartości; ceny z aktów w grupie mogą je obejmować albo nie. Sprawdź, czy cena obejmuje je łącznie i czy mają osobną księgę wieczystą albo udział.
- Budynek i wspólnota – stan części wspólnych, planowane remonty, czynsz i fundusz remontowy. Tych danych nie ma w rejestrze cen; zapytaj zarządcę albo wspólnotę.
- Instalacje, układ i widok – automat nie widział mieszkania; stan z kreatora to jedna odpowiedź dla całego mieszkania.
Skąd wynika cena?
Punkt wyjścia: 590 000 zł – typowa cena grupy głównej przeliczona na 52 m²: 90 sprzedaży używanych mieszkań 40–60 m² na osiedlu Gajowice, od sierpnia 2025 do sierpnia 2026.
Co najbardziej wpływa na ten wynik?
Razem zmiany: + 6000 zł – z 590 000 zł (punkt wyjścia) do 596 000 zł (szacunek).
Według stałych reguł wyceny: balkon.
Uwzględnione, bez wpływu na kwotę: stan dobry – jak typowe mieszkanie w okolicy, 2. piętro.
Cechy pochodzą z Twoich odpowiedzi w kreatorze – automat nie widział mieszkania. Jak liczymy: wycenowo.pl/jak-wyceniamy/.
Jak dobraliśmy porównania
Ocena danych do porównania: dobre – 90 sprzedaży w grupie głównej.
Przed sprzedażą: punkty odniesienia
Kwoty z grupy głównej przeliczone na 52 m² i zaokrąglone do 1000 zł.
| Dolna granica typowych cen | 537 000 zł | mniej więcej co czwarta podobna sprzedaż miała niższą cenę za m² |
|---|---|---|
| Typowa cena | 590 000 zł | połowa podobnych sprzedaży taniej za m², połowa drożej |
| Szacunek ceny z podobnych sprzedaży | 596 000 zł | z cech podanych w kreatorze (stan, piętro, winda, balkon) |
| Górna granica typowych cen | 668 000 zł | mniej więcej co czwarta podobna sprzedaż miała wyższą cenę za m² |
Zakres dotyczy cen innych mieszkań w grupie porównawczej, a wynik uwzględnia korekty cech Twojego mieszkania.
- Cena w ogłoszeniu zwykle jest wyższa niż kwota w akcie, bo kupujący negocjują. Nie mamy danych z ogłoszeń, więc nie podajemy, o ile ceny w ogłoszeniach są zwykle wyższe. Porównaj ogłoszenia podobnych mieszkań w okolicy.
- Powyżej 668 000 zł – cena za m² wyższa niż w mniej więcej 3 na 4 podobnych sprzedażach. Kupujący, który zna te liczby, zapyta o uzasadnienie – przygotuj argumenty (stan, piętro, widok, miejsce postojowe).
- Poniżej 537 000 zł – cena za m² niższa niż w mniej więcej 3 na 4 podobnych sprzedażach. Przed takim ogłoszeniem sprawdź, czy cechy mieszkania – położenie, budynek, stan – to uzasadniają.
Ceny podobnych mieszkań w przedziałach
Każdy przedział to mniej więcej jedna czwarta sprzedaży grupy głównej; bez pojedynczych sprzedaży i bez skrajnych cen.
| Cena za m² | Na 52 m² |
|---|---|
| poniżej 10 330 zł/m² | poniżej 537 000 zł |
| 10 330 zł – 11 339 zł/m² | 537 000 zł – 590 000 zł |
| 11 339 zł – 12 844 zł/m² Pozycja szacunku modelu | 590 000 zł – 668 000 zł |
| od 12 844 zł/m² | od 668 000 zł |
Twoje mieszkanie na tle okolicy
Wiersz „grupa główna” to podstawa szacunku. Pozostałe wiersze to inne, szersze grupy (całe osiedle, dzielnica, miasto – wszystkie metraże), pokazane jako tło; ten sam okres: sierpień 2025 – sierpień 2026.
| Obszar | Sprzedaży | Typowa cena za m² | Typowy zakres | Twój szacunek wobec typowej ceny |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Gajowice, 40–60 m² (grupa główna) | 90 | 11 339 zł | 10 330 zł – 12 844 zł | praktycznie tyle samo |
| Osiedle Gajowice | 161 | 11 996 zł | 10 307 zł – 13 301 zł | o 4% niżej |
| Dzielnica Fabryczna | 871 | 12 371 zł | 10 699 zł – 13 746 zł | o 7% niżej |
| Wrocław | 3380 | 12 663 zł | 10 892 zł – 14 394 zł | o 9% niżej |
Sprzedaże mieszkań używanych, sierpień 2025 – sierpień 2026. Pokazujemy tylko grupy z co najmniej 30 sprzedażami; „mało sprzedaży” – mniej niż 60 (typowa cena mniej pewna). Twój szacunek: 11 462 zł/m². Grupy zawierają się w sobie – liczb sprzedaży nie sumuj.
Jak zmieniały się ceny w czasie – dzielnica Fabryczna
Inna grupa niż główna: dzielnica Fabryczna, sprzedaże mieszkań używanych wszystkich metraży – w grupie głównej jest za mało sprzedaży, żeby pokazać ją miesiąc po miesiącu. Historyczna zmiana do maja 2026; seria niepełna – seria kończy się wcześniej niż okres grupy głównej. Liczby sprzedaży dotyczą okien 3 miesięcy kończących się w podanym miesiącu, nie samego miesiąca.
- 12 miesięcy: +3,5% – z 12 119 zł/m² (maj 2025, 268 sprzedaży) do 12 547 zł/m² (maj 2026, 369 sprzedaży)
- 24 miesiące: za krótka seria – dane od maja 2025.
wycenowo.pl · ceny z aktów notarialnych
Dane w tabeli
| Miesiąc | Mieszkania używane | sprzedaży |
|---|---|---|
| maj 25 | 12 119 zł | 268 |
| cze 25 | 12 223 zł | 356 |
| lip 25 | 12 189 zł | 402 |
| sie 25 | 12 216 zł | 410 |
| wrz 25 | 12 212 zł | 417 |
| paź 25 | 12 371 zł | 336 |
| lis 25 | niepełne dane rejestru – okno 3 miesięcy obejmuje miesiąc z luką w pobraniu (listopad 2025) | |
| gru 25 | niepełne dane rejestru – okno 3 miesięcy obejmuje miesiąc z luką w pobraniu (grudzień 2025, listopad 2025) | |
| sty 26 | niepełne dane rejestru – okno 3 miesięcy obejmuje miesiąc z luką w pobraniu (styczeń 2026, grudzień 2025, listopad 2025) | |
| lut 26 | niepełne dane rejestru – okno 3 miesięcy obejmuje miesiąc z luką w pobraniu (styczeń 2026, grudzień 2025) | |
| mar 26 | niepełne dane rejestru – okno 3 miesięcy obejmuje miesiąc z luką w pobraniu (styczeń 2026) | |
| kwi 26 | 12 397 zł | 314 |
| maj 26 | 12 547 zł | 369 |
Miesiące bez ceny są w tabeli pod wykresem z przyczyną; ich cen nie uzupełniamy.
Typowa cena z 3 kolejnych miesięcy, sprzedaże mieszkań używanych; zmiana typowej ceny w okolicy to nie zmiana wartości konkretnego mieszkania. Przy małej liczbie sprzedaży różnica kilku procent mieści się w zwykłych wahaniach. Koniec wykresu (12 547 zł/m², maj 2026) to typowa cena z ostatnich 3 miesięcy, dlatego różni się od typowej ceny z 12 miesięcy w tabelach. Linia przerywana łączy miesiące, w których było za mało sprzedaży, żeby podać cenę.
Dodatkowe przykłady sprzedaży w okolicy – nie lista rekordów użytych do obliczenia szacunku
Dane zmyślone (przykład), nie z rejestru.
Do 10 ostatnich sprzedaży mieszkań używanych o metrażu 37–67 m² (Twój metraż ±15 m²) z ostatnich 24 miesięcy danych – inna grupa niż podstawa szacunku. Kolejność: najpierw według bliskości (ta sama ulica, potem dzielnica, potem reszta miejscowości), w obrębie każdego obszaru od najnowszej; obszar każdej sprzedaży jest w kolumnie „Obszar”.
| Obszar | Ulica | Miesiąc | Metraż | Cena | Cena za m² |
|---|---|---|---|---|---|
| ta sama ulica | ul. Przykładowa | maj 2026 | 49 m² | 573 000 zł | 11 700 zł |
| ta sama ulica | ul. Przykładowa | marzec 2026 | 54 m² | 599 000 zł | 11 100 zł |
| dzielnica Fabryczna | ul. Wzorcowa | kwiecień 2026 | 46 m² | 552 000 zł | 12 000 zł |
| dzielnica Fabryczna | ul. Modelowa | styczeń 2026 | 57 m² | 610 000 zł | 10 700 zł |
| dzielnica Fabryczna | ul. Wzorcowa | listopad 2025 | 53 m² | 610 000 zł | 11 500 zł |
| Wrocław – inna część miejscowości | ul. Modelowa | luty 2026 | 43 m² | 469 000 zł | 10 900 zł |
Przykład – w kupionym raporcie: Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (ceny z aktów notarialnych) – te same sprzedaże co na listach przy stronach ulic. Dane uproszczone i zaokrąglone: metraż do 1 m², cena do 1 000 zł, cena za m² do 100 zł, miesiąc zamiast dnia; bez numerów budynków i mieszkań, pięter, dokładnych dat, numerów aktów, notariuszy i stron umowy. Pomijamy sprzedaże nierynkowe i udziały, budynki z mniej niż 10 mieszkaniami, sprzedaże z ostatnich 2 miesięcy, ceny odstające, sprzedaże o metrażu, który wskazywałby jeden budynek, i sprzedaże ukryte na prośbę. Jak przetwarzamy te dane.
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec pokazywania Twojej sprzedaży na tej liście. To Twoja sprzedaż albo Twoje mieszkanie? Napisz do nas – podaj ulicę z numerem budynku, miesiąc i metraż. Nie potrzebujemy nazwiska ani uzasadnienia. Ukryjemy ją niezwłocznie po zgłoszeniu (zwykle tego samego dnia roboczego) i nie pokażemy ponownie – także w raportach otwieranych później.
Pokazujemy kwartyle grupy głównej (ceny w 4 przedziałach). Nie mamy dla tej okolicy dodatkowego histogramu cen ani zestawienia według półroczy i metraży, więc raport ich nie zawiera.
Co zrobić przed wystawieniem mieszkania?
- Sprawdź odpowiedź o cesze „Balkon” – zmienia szacunek najbardziej (+ 6000 zł). Jeśli nie pasuje do mieszkania, popraw ją w wyniku – szacunek się przeliczy.
- Porównaj konkurencyjne ogłoszenia podobnych mieszkań w okolicy – w Porównaj oferty albo Czy to dobra cena?.
- Ustal cenę startową i własne minimum – kwotę w ogłoszeniu i najniższą, jaką przyjmiesz.
Do potwierdzenia przed ogłoszeniem:
- Czy metraż w ogłoszeniu zgadza się z aktem notarialnym albo księgą wieczystą?
Na konsultacji ekspert omówi z Tobą ten raport: cechy, których automat nie widział, cenę ogłoszenia, własne minimum i argumenty do rozmowy z kupującym. Umów konsultację.
Co może zmienić Twoją decyzję – i kogo zapytać
Tych spraw ceny z aktów notarialnych nie pokazują, a każda może zmienić decyzję. Przy każdej piszemy, kto może to sprawdzić.
- Stan prawny i dokumenty – niezgodni właściciele w księdze wieczystej, hipoteka do spłaty albo spółdzielcze prawo bez księgi wydłużają przygotowanie sprzedaży (lista dokumentów). Kogo zapytać: notariusza; przy hipotece – bank o kwotę do spłaty i zgodę na wykreślenie, w spółdzielni – spółdzielnię o zaświadczenie.
- Podatek od sprzedaży – sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku nabycia, może oznaczać podatek dochodowy; są zwolnienia, np. gdy pieniądze wydasz na własne cele mieszkaniowe, a przy spadku termin liczy się inaczej (jak to liczyć). Kogo zapytać: doradcę podatkowego albo Krajową Informację Skarbową – przed umową.
- Kredyt i wycena banku – gdy kupujący bierze kredyt, bank zleca własną wycenę; jeśli wyjdzie niżej niż cena, kupujący wraca do negocjacji albo dopłaca z własnych pieniędzy. Przy refinansowaniu albo kredycie pod to mieszkanie też liczy się wycena banku. Kogo zapytać: doradcę kredytowego albo bank – o termin i wymagania wyceny.
- Plan miejscowy i inwestycje w okolicy – kupujący zapytają, co powstanie obok; planowana droga albo budowa przed oknami wraca w negocjacjach. Kogo zapytać: urząd gminy (w mieście – wydział urbanistyki albo architektury) o plan miejscowy i wypis z planu.
Jak czytać ten raport
- To ceny z aktów notarialnych (ceny transakcyjne), nie ceny z ogłoszeń. Automat nie widzi stanu, piętra ani widoku mieszkań w grupach.
- Raport powstaje automatycznie z danych, bez udziału eksperta. Liczby zbiorcze pokazuje tylko z grup co najmniej 30 sprzedaży. Pojedyncze sprzedaże są wyłącznie w liście dodatkowych sprzedaży w okolicy (nie są podstawą szacunku) – w uproszczeniu, bez numerów mieszkań i danych stron transakcji.
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez właściwych starostów i prezydentów miast na prawach powiatu. Pobranie: 12.10.2026. Opracowanie: wycenowo.pl. Ceny z aktów notarialnych, dane aktualizowane co miesiąc; okres grupy głównej: sierpień 2025 – sierpień 2026. Raport liczy się przy pierwszym otwarciu na danych z tego dnia; kolejne otwarcia i PDF pokazują te same liczby.