To projekt – nie obowiązuje. Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (druk nr 2447). Stan prac na 9 października 2026 r.: pierwsze czytanie na posiedzeniu Sejmu 30 kwietnia 2026 r., projekt skierowano do komisji; 2 września 2026 r. wpłynęło stanowisko rządu. Treść może się zmienić albo projekt może przepaść – przed decyzją sprawdź, czy ustawa została uchwalona i ogłoszona w Dzienniku Ustaw.
Dziś i według projektu
| Sprawa | Dziś (Dz.U. 2023 poz. 725) | Według projektu |
|---|---|---|
| Wypowiedzenie przy zaległościach | zwłoka za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2) | zwłoka za co najmniej jeden pełny okres, przy tym samym uprzedzeniu i dodatkowym miesiącu |
| Właściciel chce zamieszkać sam albo z bliskimi | pół roku naprzód przy lokalu zamiennym albo tytule lokatora do innego lokalu; bez tego – 3 lata naprzód (art. 11 ust. 4–5) | zawsze pół roku naprzód, na koniec miesiąca; uchylenie przepisów o 3 latach i sankcjach (ust. 5–7) |
| Lokator powyżej 75 lat bez innego lokalu | wypowiedzenie z ust. 5 skuteczne dopiero z chwilą śmierci lokatora (ust. 12) | ta sama ochrona, odniesiona do nowego ust. 4 |
| Brak prawa do lokalu socjalnego | przy przemocy w rodzinie, rażącym naruszaniu porządku, zajęciu lokalu bez tytułu (art. 17 ust. 1) | także przy zwłoce za co najmniej trzy okresy (nowy art. 14 ust. 5a) i gdy od końca umowy na czas oznaczony minęły co najmniej 3 miesiące |
| Korespondencja na ostatni adres | w czasie trwania najmu (art. 6g) | także po końcu najmu, do wydania lokalu – również pisma sądu i komornika |
Projekt zmienia też Kodeks postępowania cywilnego – komornik mógłby usunąć dłużnika do noclegowni albo schroniska także w innej gminie tego samego województwa – oraz Kodeks karny: właściciel nie popełniałby przestępstwa, nie płacąc za media lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego, ani wchodząc do takiego lokalu. Ustawa weszłaby w życie po 30 dniach od ogłoszenia.
Co obowiązuje dziś – najważniejsze zasady
- Właściciel wypowiada najem lokatorowi tylko z przyczyn z ustawy, na piśmie pod rygorem nieważności i ze wskazaniem przyczyny (art. 11 ust. 1).
- Na miesiąc naprzód – m.in. przy używaniu lokalu niezgodnie z umową mimo upomnienia, zaległościach za trzy okresy po uprzedzeniu, podnajmie bez zgody (art. 11 ust. 2).
- Gdy właściciel nie zamieszka w lokalu po wypowiedzeniu „na 3 lata”, lokator może wrócić albo żądać różnicy w czynszu za rok, a właściciel pokrywa koszty przeprowadzki (art. 11 ust. 6).
- Sąd, nakazując eksmisję, orzeka o prawie do lokalu socjalnego; części osób nie może go odmówić (art. 14).
Pełny przegląd zapisów umowy – w poradniku umowa najmu mieszkania – co zapisać, a zasady kaucji – w poradniku kaucja za mieszkanie.
Co z tego wynika dla wynajmującego
- Licz na obecne przepisy. Umowę zawieraj i wypowiadaj według dzisiejszej ustawy. Projekt może się zmienić albo przepaść.
- Najem okazjonalny – projekt go nie zmienia. To nadal najprostsza droga do odzyskania mieszkania po końcu umowy, przy dodatkowych formalnościach: najem okazjonalny – jak zawrzeć.
- Dokumentuj zaległości i pisma. Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i dodatkowy termin na zapłatę – zawsze na piśmie, z potwierdzeniem doręczenia.
- Sprzedaż z lokatorem – sprzedaż nie kończy najmu, a cena zależy od tego, kto kupi mieszkanie z lokatorem: sprzedaż mieszkania z najemcą.
Porozmawiaj o cenie
Zastanawiasz się, czy dalej wynajmować, czy sprzedać? Porównaj oba warianty w kalkulatorze „wynająć czy sprzedać”, a ceny z transakcji w okolicy omów z ekspertem na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł). To rozmowa o danych, nie porada prawna.
Pytania i odpowiedzi
Czy przepisy o wypowiadaniu najmu lokatorom się zmieniły?
Nie. Druk nr 2447 to poselski projekt po pierwszym czytaniu, skierowany do komisji. Obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów w dotychczasowym brzmieniu.
Po ilu okresach zaległości można dziś wypowiedzieć najem lokatorowi?
Gdy lokator zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności – po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę. Projekt obniża ten próg do jednego pełnego okresu.
Czy mogę wypowiedzieć najem, bo chcę zamieszkać w swoim mieszkaniu?
Dziś – na pół roku naprzód, gdy lokator ma gdzie zamieszkać w warunkach jak w lokalu zamiennym albo gdy dostarczysz mu lokal zamienny; bez tego – na 3 lata naprzód. Projekt przewiduje zawsze pół roku. Ochrona osób powyżej 75 lat bez innego lokalu i bez osób zobowiązanych do alimentów zostałaby.
Czy projekt zmienia najem okazjonalny?
Nie – nie zmienia przepisów o najmie okazjonalnym. To nadal sposób na prostsze odzyskanie mieszkania po końcu umowy, opisany w poradniku najem okazjonalny – jak zawrzeć.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły w urzędzie, u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Sejm RP: druk nr 2447 – poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw
- Sejm RP: przebieg prac nad drukiem nr 2447
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6g, 8a, 11, 14, 17 (ELI)
·