Forma i czas trwania
Przez umowę najmu wynajmujący oddaje mieszkanie do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca płaci umówiony czynsz (art. 659 Kodeksu cywilnego). Najem na dłużej niż rok powinien być zawarty na piśmie – bez tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660). Najem na dłużej niż 10 lat po upływie tego terminu uważa się za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661).
| Na czas oznaczony | Na czas nieoznaczony | |
|---|---|---|
| Kiedy się kończy | z upływem terminu z umowy | po wypowiedzeniu |
| Wypowiedzenie przed czasem | w przypadkach wpisanych do umowy (art. 673 § 3) i z ustawowych powodów, np. przez najemcę przy wadach zagrażających zdrowiu (art. 682) | z terminem z umowy, a bez niego – przy czynszu płatnym co miesiąc najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca (art. 688) |
| Wypowiedzenie przez wynajmującego | dodatkowo tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów | tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, z terminami z tej ustawy |
Co zapisać w umowie
- Strony i mieszkanie – dane stron, adres, pomieszczenia (piwnica, komórka, miejsce postojowe) i wyposażenie, najlepiej w osobnym spisie.
- Kto zamieszka – za czynsz i opłaty odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie, za okres swojego zamieszkiwania (art. 688¹ Kodeksu cywilnego). Wyjątek to pełnoletni zstępni (np. dzieci) na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie sami się utrzymać.
- Czynsz – kwota, termin i rachunek do wpłat.
- Media – oprócz czynszu wynajmujący może pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela, czyli za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków i odpadów – i tylko wtedy, gdy najemca nie ma własnej umowy z dostawcą (art. 9 ust. 5–6 i art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów). Opłaty dla wspólnoty za remonty i zarząd ustawa zalicza do kosztów utrzymania lokalu, które obciążają właściciela (art. 2 ust. 1 pkt 8a). Zapisz więc, co obejmuje czynsz, a które media najemca płaci osobno i na jakiej podstawie (rachunki, zaliczki, odczyty liczników).
- Kaucja – najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu; zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Szczegóły w poradniku kaucja za mieszkanie.
- Zwierzęta, palenie, podnajem – bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć mieszkania ani oddać go do bezpłatnego używania (art. 688² Kodeksu cywilnego). Zgoda nie jest potrzebna co do osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny, np. dziecka. Jeśli zgadzasz się na współlokatora, zapisz to wprost.
- Awarie i wizyty – jak najemca zgłasza usterki, kontakt w pilnej sytuacji i zasady umawiania wizyt właściciela w mieszkaniu.
- Kilku najemców – co się stanie, gdy jedna osoba zechce odejść, i kto wtedy odpowiada za czynsz.
- Zmiany w mieszkaniu – czy najemca może coś ulepszyć i jak się to rozliczy przy zwrocie.
Przed podpisaniem spisz te ustalenia na jednej kartce: kto ma prawo oddać mieszkanie w najem, kto będzie stroną, a kto będzie mieszkał, co dokładnie obejmuje najem (pokoje, piwnica, miejsce postojowe, wyposażenie, rzeczy wyłączone z używania), czynsz i dopuszczalne opłaty z terminami rozliczeń. Dopiero tak opisane ustalenia przenieś do umowy zgodnej z przepisami.
Podwyżka czynszu
Właściciel może podnieść czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość na piśmie, z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem (chyba że umowa przewiduje dłuższe) i na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 8a ust. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Podwyżek nie można robić częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b). Gdy po podwyżce czynsz w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu, który już jest wyższy niż te 3%, podwyżka musi być uzasadniona, a na pisemne żądanie najemcy właściciel w 14 dni przedstawia jej przyczynę i kalkulację (art. 8a ust. 4). Przy umowie na czas oznaczony wpisz zasady zmiany czynszu do umowy i potwierdź je z prawnikiem.
Naprawy: co po czyjej stronie
- Wynajmujący wydaje mieszkanie w stanie przydatnym do użytku i utrzymuje je w takim stanie (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego). Odpowiada za sprawne działanie instalacji i urządzeń budynku – wody, gazu, ciepła, prądu, windy – a po poprzednim najemcy wymienia zużyte elementy wyposażenia (art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów).
- Najemca pokrywa drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem, np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i drobne naprawy instalacji (art. 662 § 2 i art. 681 Kodeksu cywilnego). Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia też naprawę i konserwację m.in. podłóg, okien i drzwi, wbudowanych mebli i urządzeń sanitarnych (art. 6b ust. 2).
To zasady na wypadek, gdy umowa milczy. W mieszkaniach spoza publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą w umowie ustalić obowiązki z art. 6a–6e ustawy o ochronie praw lokatorów inaczej (art. 6f) – dlatego podział napraw warto zapisać wprost. Zapisz też, jak najemca zgłasza awarie i w jakim terminie wynajmujący je usuwa. Gdy naprawa obciąża wynajmującego, a bez niej mieszkanie nie nadaje się do użytku, najemca może wyznaczyć mu termin, a po jego upływie naprawić na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego).
Naprawa to co innego niż ulepszenie. Modernizacja dla wygody najemcy to inna sytuacja niż usunięcie usterki, która nie pozwala korzystać z mieszkania. Przed ulepszeniem zapiszcie zgodę, zakres prac, sposób rozliczenia i to, co stanie się przy zwrocie mieszkania.
Wypowiedzenie przez wynajmującego
Wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn z ustawy, na piśmie i ze wskazaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca m.in.:
- mimo pisemnego upomnienia używa mieszkania niezgodnie z umową, niszczy je albo rażąco narusza porządek domowy,
- zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności – po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę,
- wynajął, podnajął albo oddał mieszkanie do używania bez pisemnej zgody właściciela.
Najemca ma z kolei własne ustawowe podstawy: może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego albo domowników – nawet jeśli wiedział o nich przy zawarciu umowy (art. 682 Kodeksu cywilnego) – albo gdy wady uniemożliwiają używanie mieszkania, a wynajmujący ich nie usunął (art. 664 § 2). Sam zapis o miesięcznym terminie wypowiedzenia nie wyjaśnia więc, kto i z jakiego powodu może zakończyć umowę.
Jeśli zależy Ci na prostszej drodze do odzyskania mieszkania, gdy najemca nie wyprowadzi się po końcu umowy, rozważ najem okazjonalny – wymaga dodatkowych formalności i zgłoszenia w urzędzie skarbowym.
W Sejmie jest poselski projekt (druk nr 2447), który obniżyłby próg zaległości do jednego okresu płatności i skrócił wypowiedzenie „na własne potrzeby” do pół roku. To projekt – nie obowiązuje; porównanie z obecnymi przepisami w poradniku ochrona lokatorów – projekt zmian.
Wydanie i zwrot mieszkania
Po zakończeniu najmu najemca zwraca mieszkanie w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Rozliczenie przy zwrocie wynika też z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 6e) i z umowy – zob. poradnik o kaucji. Przepisy zakładają, że mieszkanie wydano najemcy w stanie dobrym (art. 675 § 3) – dlatego obu stronom zależy na dokładnym protokole zdawczo-odbiorczym ze zdjęciami i stanem liczników, przy wydaniu i przy zwrocie. Przy zawarciu umowy przekaż najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej.
Podatek i sprzedaż wynajmowanego mieszkania
Przychód z najmu prywatnego rozlicza się ryczałtem – zob. podatek od najmu mieszkania. Sprzedaż w trakcie najmu nie kończy umowy automatycznie; jak to wpływa na cenę i terminy, opisujemy w poradniku sprzedaż mieszkania z najemcą. Gdy dopiero decydujesz, co zrobić z mieszkaniem, porównaj oba warianty w kalkulatorze „wynająć czy sprzedać”, a wartość mieszkania sprawdź w bezpłatnym szacunku.
To lista punktów, nie wzór umowy. Przy nietypowej sytuacji (np. kilku najemców, lokal z firmą, umowa na wiele lat) pokaż projekt prawnikowi.
Pytania i odpowiedzi
Czy umowa najmu mieszkania musi być na piśmie?
Umowa najmu na dłużej niż rok powinna być zawarta na piśmie. Bez tej formy uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Na piśmie trzeba też m.in. wypowiedzieć wysokość czynszu albo samą umowę przez wynajmującego.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
W przypadkach wpisanych do umowy, a także na podstawie przepisów – np. najemca może wypowiedzieć najem bez terminów wypowiedzenia, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu. Wynajmujący może wypowiedzieć najem lokatorowi tylko z przyczyn z ustawy o ochronie praw lokatorów – np. zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu – na piśmie i ze wskazaniem przyczyny.
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony?
Najemca – jeśli umowa nie mówi inaczej, a czynsz jest płatny co miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu w dowolnym momencie z tym terminem: potrzebuje przyczyny z ustawy o ochronie praw lokatorów, a terminy zależą od tej przyczyny (np. miesiąc naprzód przy zaległościach).
Kto płaci za drobne naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?
Jeśli umowa nie mówi inaczej, drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem – np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien czy malowanie ścian – obciążają najemcę, a za sprawne instalacje i urządzenia budynku odpowiada wynajmujący. W mieszkaniach spoza zasobu publicznego strony mogą ustalić te obowiązki w umowie inaczej.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed umową potwierdź szczegóły u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: najem, art. 659–692, m.in. 664, 682, 688² (ELI)
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 2, 6, 6a–6f, 8a, 9, 11 (ELI)
·