Kto jest w II, a kto w III grupie
Grupę ustala się według osobistego stosunku nabywcy do spadkodawcy albo darczyńcy (art. 14 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
| Grupa | Kto | Podstawa |
|---|---|---|
| I | małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie | art. 14 ust. 3 pkt 1 |
| II | zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie i ich dzieci), rodzeństwo rodziców (ciotka, wujek), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych | art. 14 ust. 3 pkt 2 |
| III | inni nabywcy – np. kuzyn, dalszy krewny, partner bez ślubu, przyjaciel | art. 14 ust. 3 pkt 3 |
Za rodziców uważa się też przysposabiających, a za zstępnych – przysposobionych i ich zstępnych (art. 14 ust. 4). Gdy osoba z najbliższej rodziny nie zgłosi nabycia w terminie, płaci podatek jak I grupa (art. 4a ust. 3) – to osobny temat, opisany w poradniku darowizna mieszkania – podatek.
Kwota wolna od podatku
Podatkowi podlega nabycie od jednego zbywcy o czystej wartości przekraczającej kwotę wolną (art. 9 ust. 1):
| Grupa | Kwota wolna (art. 9 ust. 1) |
|---|---|
| I | 36 120 zł |
| II | 27 090 zł |
| III | 5733 zł |
Kwota wolna nie odnawia się z każdym nabyciem. Do ostatniego nabycia dolicza się wszystko, co dostałeś od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia i w 5 latach poprzedzających ten rok; od podatku od całości odejmuje się podatek zapłacony wcześniej (art. 9 ust. 2). Czysta wartość to wartość po odjęciu długów i ciężarów – także kosztów pogrzebu, ostatniej choroby czy postępowania spadkowego, jeśli nie pokryto ich z majątku zmarłego (art. 7 ust. 1 i 3).
Stawki podatku
Podatek oblicza się od nadwyżki ponad kwotę wolną, według skali dla grupy (art. 15 ust. 1):
| Nadwyżka | Grupa II | Grupa III |
|---|---|---|
| do 10 278 zł | 7% | 12% |
| ponad 10 278 zł do 20 556 zł | 719,50 zł + 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł | 1233,40 zł + 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł |
| ponad 20 556 zł | 1644,50 zł + 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł | 2877,90 zł + 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł |
Kwoty wolne i progi skali podlegają podwyższeniu, gdy ceny towarów nieżywnościowych trwałego użytku wzrosną o ponad 6%; aktualne kwoty ustala minister finansów w rozporządzeniu (art. 17 ust. 1 i 4). Przed złożeniem zeznania sprawdź w urzędzie skarbowym, czy obowiązują kwoty z tabeli.
Przykłady
Przykład 1 – spadek dla siostrzeńca (grupa II). Wartość mieszkania po odjęciu długów: 400 000 zł. Siostrzeniec nie korzysta z ulgi mieszkaniowej. Nadwyżka ponad kwotę wolną: 400 000 − 27 090 = 372 910 zł. Podatek: 1644,50 zł + 12% × (372 910 − 20 556) = 1644,50 + 42 282,48 = 43 926,98 zł.
Przykład 2 – darowizna dla przyjaciółki (grupa III). Wartość udziału w mieszkaniu: 100 000 zł. Nadwyżka: 100 000 − 5733 = 94 267 zł. Podatek: 2877,90 zł + 20% × (94 267 − 20 556) = 2877,90 + 14 742,20 = 17 620,10 zł.
Kwoty w przykładach są wymyślone i nie uwzględniają zaokrągleń w decyzji urzędu.
Ulga mieszkaniowa do 110 m²
Przy nabyciu mieszkania albo domu do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości do łącznie 110 m² powierzchni użytkowej (art. 16 ust. 1). Z ulgi mogą skorzystać:
- osoby z I grupy – przy spadku, zapisie i darowiźnie,
- osoby z II grupy – tylko przy dziedziczeniu, zapisie zwykłym albo windykacyjnym i poleceniu testamentowym, nie przy darowiźnie,
- osoby z III grupy – tylko przy dziedziczeniu i zapisie, jeśli opiekowały się spadkodawcą wymagającym opieki na podstawie pisemnej umowy z podpisem poświadczonym notarialnie przez co najmniej 2 lata.
Warunki (art. 16 ust. 2) to m.in.: brak innego mieszkania albo domu na własność (albo jego przekazanie zstępnym, Skarbowi Państwa lub gminie w ciągu 6 miesięcy od zeznania), brak spółdzielczego prawa do lokalu i najmu (albo ich zakończenie w tym terminie), a także zamieszkanie w nabytym lokalu z zameldowaniem na pobyt stały i niesprzedawanie go przez 5 lat. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. sprzedaż z powodu konieczności zmiany miejsca zamieszkania i zakup innego mieszkania w ciągu 2 lat (art. 16 ust. 7). Przy udziale w mieszkaniu ulga przysługuje proporcjonalnie do udziału.
Jaką wartość mieszkania podać
Wartość podajesz sam – urząd przyjmuje ją, jeśli odpowiada wartości rynkowej, czyli przeciętnym cenom podobnych nieruchomości w danym miejscu, ze stanu z dnia nabycia i z cen z dnia powstania obowiązku podatkowego (art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1 i 3). Gdy urząd uzna ją za zaniżoną, wezwie do jej zmiany w terminie nie krótszym niż 14 dni; jeśli wartość ustalona z udziałem biegłego różni się od Twojej o więcej niż 33%, koszt opinii biegłego ponosisz Ty (art. 8 ust. 4). Jak podejść do wartości – w poradniku mieszkanie ze spadku – wartość.
Terminy i zeznanie
- Spadek. Obowiązek podatkowy powstaje z uprawomocnieniem się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo z zarejestrowaniem aktu poświadczenia dziedziczenia (art. 6 ust. 1 pkt 1). Zeznanie (formularz SD-3) składasz w urzędzie skarbowym w ciągu miesiąca od tego dnia (art. 17a ust. 1).
- Darowizna u notariusza. Podatek oblicza i pobiera notariusz przy akcie – jest płatnikiem (art. 18 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). Zeznania wtedy nie składasz (art. 17a ust. 2).
- Zapis windykacyjny. Termin liczy się od postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia – zob. testament a zapis windykacyjny.
Sprzedaż mieszkania po spadku
Podatek od spadku to jedno, a podatek dochodowy przy sprzedaży – drugie. Przy spadku 5 lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) – szczegóły w poradniku podatek od sprzedaży mieszkania.
Porozmawiaj o cenie
Na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) ekspert zestawi mieszkanie z transakcjami podobnych lokali w okolicy – to pomaga podać wartość, której nie trzeba będzie poprawiać. To rozmowa o danych, nie porada podatkowa – o rozliczenie pytaj urząd skarbowy albo doradcę podatkowego.
Raport PDF w cenie konsultacji – raport dla adresu (osobno 39 zł) wysyłamy razem z podsumowaniem, gdy dla mieszkania jest co najmniej 30 podobnych sprzedaży.
Pytania i odpowiedzi
Kto należy do II grupy podatkowej?
Zstępni rodzeństwa (np. siostrzeniec, bratanek), rodzeństwo rodziców (ciotka, wujek), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków oraz małżonkowie innych zstępnych.
Kto należy do III grupy podatkowej?
Wszyscy inni nabywcy – np. kuzyn, dalszy krewny, przyjaciel, partner bez ślubu, osoba obca.
Ile wynosi kwota wolna dla II i III grupy?
Według ustawy 27 090 zł dla II grupy i 5733 zł dla III grupy. Liczy się wszystko, co ta sama osoba dostała od tego samego zbywcy w roku ostatniego nabycia i w 5 latach poprzedzających ten rok.
Ile wynosi podatek od spadku dla siostrzeńca?
Siostrzeniec jest w II grupie. Od nadwyżki ponad kwotę wolną płaci 7% do 10 278 zł, 9% od części ponad 10 278 zł do 20 556 zł i 12% od części ponad 20 556 zł. Przy nadwyżce powyżej 20 556 zł podatek wynosi 1644,50 zł plus 12% od tej części.
Czy dalsza rodzina może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Tak, przy dziedziczeniu i zapisie – osoby z II grupy, a z III grupy tylko te, które opiekowały się spadkodawcą na podstawie umowy z podpisem poświadczonym notarialnie przez co najmniej 2 lata. Ulga obejmuje do 110 m² powierzchni użytkowej, przy warunkach m.in. braku innego mieszkania i zamieszkania przez 5 lat.
Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa o podatku od spadków i darowizn – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478: art. 1, 4a, 6, 7, 8, 9, 14–18 (ELI)
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592: sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku (art. 10 ust. 5) (ELI)
·