Prawo pierwokupu przy sprzedaży – umowa warunkowa, terminy, cena

Autor: Piotr Sułkowski · Podatki i formalności · Czas czytania: 7 min · Aktualizacja treści: 10.10.2026

Kupujący jest, cena ustalona, a notariusz mówi, że dziś podpiszecie tylko umowę warunkową, bo gmina albo Lasy Państwowe mogą kupić pierwsze. To prawo pierwokupu. Wydłuża sprzedaż o co najmniej miesiąc i wymaga dwóch wizyt u notariusza. Poniżej: kto może mieć pierwokup, jak przebiega sprzedaż, po jakiej cenie kupuje uprawniony i co grozi za pominięcie tej procedury.

Czym jest prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu to pierwszeństwo kupna rzeczy na wypadek, gdyby właściciel sprzedał ją komuś innemu (art. 596 Kodeksu cywilnego). Może wynikać z ustawy albo z umowy. Rzecz objętą pierwokupem można sprzedać innej osobie tylko pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa (art. 597 § 1). Stąd umowa warunkowa.

Pierwokup dotyczy tylko sprzedaży. Darowizna czy zamiana to inne umowy – przy nich niektóre ustawy dają podobne uprawnienie pod inną nazwą, np. Lasom Państwowym (art. 37a ust. 2 ustawy o lasach).

Kto może mieć pierwokup

Uprawniony	Kiedy	Podstawa
Gmina	niezabudowana nieruchomość kupiona wcześniej od Skarbu Państwa albo samorządu; użytkowanie wieczyste niezabudowanego gruntu; teren przeznaczony w planie miejscowym na cele publiczne albo z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego; zabytek z rejestru; obszar rewitalizacji, gdy przewiduje to uchwała gminy; Specjalna Strefa Rewitalizacji	art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Lasy Państwowe (Skarb Państwa)	grunt oznaczony jako las w ewidencji gruntów, grunt przeznaczony do zalesienia w planie albo w WZ, grunt objęty uproszczonym planem urządzenia lasu	art. 37a ust. 1 ustawy o lasach
Dzierżawca i KOWR	nieruchomość rolna – zasady opisujemy w poradniku o cenie hektara	ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Współuprawnieni	sprzedaż ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu	ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Osoba wskazana w umowie	pierwokup umowny, np. ustalony między współwłaścicielami; bywa wpisany w dziale III księgi wieczystej	art. 596 Kodeksu cywilnego

Przy gruncie rolnym szczegóły – kto i w jakiej kolejności – są w poradniku cena hektara ziemi rolnej, a przy udziale w spółdzielczym prawie – w poradniku sprzedaż udziału w mieszkaniu. Gdy prawo pierwokupu z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, przy gruntach leśnych pierwszeństwo mają Lasy Państwowe (art. 37a ust. 5 ustawy o lasach).

Kiedy gmina pierwokupu nie ma

Sprzedaż osobie bliskiej (art. 109 ust. 3 pkt 1). Osoby bliskie to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (art. 4 pkt 13).
Grunty rolne i leśne – dwa pierwsze przypadki z listy (grunt kupiony od Skarbu Państwa albo samorządu, użytkowanie wieczyste) nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w planie na cele rolne i leśne, a bez planu – wykorzystywanych na te cele (art. 109 ust. 2).
Cele publiczne i zabytki bez wpisu – w tych dwóch przypadkach gmina nie ma pierwokupu, jeśli nie ujawniono go w księdze wieczystej (art. 109 ust. 3 pkt 5).
Kilka innych wyjątków, m.in. sprzedaż na budowę dróg krajowych (art. 109 ust. 3 pkt 6).

Przy gruntach leśnych wyłączenie dla rodziny jest szersze – obejmuje m.in. małżonka, krewnych i powinowatych w linii prostej oraz krewnych i powinowatych w linii bocznej do trzeciego stopnia, a także dziedziczenie (art. 37a ust. 4 ustawy o lasach).

Sprzedaż z pierwokupem – krok po kroku

Umowa warunkowa u notariusza. Sprzedajesz pod warunkiem, że uprawniony nie wykona pierwokupu. Kupujący zwykle płaci wtedy tylko część ceny albo nic – ustalcie to w umowie.
Zawiadomienie. Notariusz zawiadamia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy (art. 110 ust. 3). Przy gruncie leśnym – nadleśniczego (art. 37b ustawy o lasach).
Miesiąc na decyzję. Gmina może wykonać pierwokup w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia (art. 110 ust. 2), Lasy Państwowe – też w miesiąc (art. 37c ustawy o lasach). Ogólna zasada Kodeksu cywilnego dla nieruchomości to również miesiąc, chyba że zastrzeżono inny termin (art. 598 § 2).
Gmina kupuje albo nie. Gmina wykonuje pierwokup oświadczeniem w formie aktu notarialnego – z chwilą jego złożenia nieruchomość staje się jej własnością (art. 110 ust. 4). Notariusz doręcza oświadczenie sprzedającemu (art. 110 ust. 5).
Umowa przenosząca własność z kupującym. Gdy termin minął, a uprawniony nie złożył oświadczenia, podpisujecie drugi akt – dopiero on przenosi własność na kupującego.

Terminy z punktów 1–5 wpisz do umowy przedwstępnej, jeśli ją zawieracie: datę umowy warunkowej, co najmniej miesiąc na pierwokup i kilka dni na drugi akt. Zapisz też, co z zadatkiem, jeśli uprawniony kupi nieruchomość.

Schemat na podstawie tego poradnika.

Cena i warunki – takie jak z kupującym

Przez wykonanie pierwokupu dochodzi do umowy tej samej treści co umowa z kupującym. Postanowienia, które mają udaremnić pierwokup, są wobec uprawnionego bezskuteczne (art. 600 § 1 Kodeksu cywilnego).
Gmina płaci cenę z umowy (art. 111 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Świadczenia dodatkowe, których uprawniony nie mógłby spełnić, przy pierwokupie z ustawy dla Skarbu Państwa albo samorządu uważa się za niezastrzeżone (art. 600 § 2).
Prawo pierwokupu jest niezbywalne (art. 602 § 1) – gmina nie może go „odstąpić” komuś innemu.

Ustawa nie każe uprawnionemu płacić ceny rynkowej – liczy się cena z Twojej umowy. Dlatego cena powinna być taka, za jaką naprawdę chcesz sprzedać: zaniżona kwota w akcie działa także wobec gminy. Więcej o skutkach zaniżania w poradniku zaniżona cena w akcie notarialnym.

Gdy pominiesz pierwokup

Jeśli sprzedający sprzedał rzecz bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego albo podał mu nieprawdziwe warunki, odpowiada za szkodę (art. 599 § 1). Gdy pierwokup przysługuje z ustawy Skarbowi Państwa, samorządowi, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2). Dlatego notariusz przed aktem sprawdza, czy pierwokup w ogóle wchodzi w grę – zwykle prosi o zaświadczenie z gminy i wypis z planu miejscowego, a przy działce – także o wypis z rejestru gruntów.

Podatek, gdy kupi gmina

Zwolniony z podatku dochodowego jest przychód ze sprzedaży nieruchomości w związku z wykonaniem przez nabywcę prawa pierwokupu według ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT). Zwolnienie nie działa, gdy właściciel kupił nieruchomość w ciągu 2 lat przed tą sprzedażą za cenę niższą o co najmniej 50% od ceny sprzedaży. Przy innych prawach pierwokupu (np. Lasów Państwowych) to zwolnienie wprost nie jest wymienione – zasady ogólne opisujemy w poradniku podatek od sprzedaży domu lub działki.

Kupujesz – co sprawdzić

Dział III księgi wieczystej – czy jest wpisane prawo pierwokupu (jak sprawdzić księgę wieczystą).
Plan miejscowy – czy działka nie jest przeznaczona na cele publiczne (jak sprawdzić MPZP).
Ewidencja gruntów – czy działka nie jest oznaczona jako las.
Czy budynek albo teren jest wpisany do rejestru zabytków i czy gmina ma uchwałę o obszarze rewitalizacji.

Cena przed umową warunkową

Skoro uprawniony kupuje po cenie z umowy, warto ją ustalić na podstawie transakcji, a nie samych ogłoszeń. Sprawdź wycenę działki albo domu; przy mieszkaniu – bezpłatny szacunek. Typowe ceny w gminach z liczbą sprzedaży i okresem: ceny działek budowlanych i ceny domów.

Porozmawiaj o cenie

Sprzedaże podobnych działek z okolicy sprawdzimy w indywidualnej analizie ceny działki (od 699 zł) – zakres i koszt poznasz przed zamówieniem. To analiza danych z transakcji, nie porada prawna – o to, czy pierwokup przysługuje w Twojej sprawie, zapytaj notariusza.

Pytania i odpowiedzi

Kiedy gmina ma prawo pierwokupu działki albo mieszkania?

Gdy ustawa tak stanowi – m.in. przy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości kupionej wcześniej od Skarbu Państwa albo samorządu, prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, nieruchomości przeznaczonej w planie na cele publiczne, zabytku z rejestru oraz nieruchomości na obszarze rewitalizacji, gdy przewiduje to uchwała gminy, i w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

Ile czasu ma gmina na skorzystanie z pierwokupu?

Miesiąc od dnia, w którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta otrzymał od notariusza zawiadomienie o treści umowy sprzedaży. Lasy Państwowe też mają miesiąc od otrzymania zawiadomienia przez nadleśniczego.

Po jakiej cenie gmina kupuje nieruchomość z pierwokupu?

Po cenie ustalonej przez strony w umowie sprzedaży. Świadczenia dodatkowe zastrzeżone w umowie z kupującym uważa się wobec gminy za niezastrzeżone.

Co, jeśli podpiszemy umowę od razu, bez warunku?

Gdy prawo pierwokupu przysługuje z ustawy Skarbowi Państwa, samorządowi, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna. W innych przypadkach sprzedający odpowiada za szkodę uprawnionego.

Czy gmina ma pierwokup, gdy sprzedaję działkę synowi?

Nie. Prawo pierwokupu gminy z ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przysługuje przy sprzedaży osobom bliskim – m.in. dzieciom, wnukom, rodzicom, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa i małżonkowi. Inne prawa pierwokupu mają własne zasady.

Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.