Obowiązek wpisu
Właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej (art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeśli ktoś trzeci poniesie szkodę, bo prawo nie było ujawnione, właściciel za nią odpowiada (art. 35 ust. 2). Spadkobierca staje się właścicielem z chwilą śmierci spadkodawcy, ale w księdze trzeba to dopiero ujawnić – podstawą jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Różnice między nimi opisujemy w poradniku stwierdzenie nabycia spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia.
Nowość od 17 marca: wniosek składa notariusz
Nowelizacja z 21 listopada 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1793) weszła w życie 3 miesiące po ogłoszeniu, 17 marca 2026 r. Jak to wygląda:
- Akt poświadczenia dziedziczenia. Notariusz sporządza protokół dziedziczenia i akt, a potem rejestruje akt w Rejestrze Spadkowym.
- Twoje żądanie. Na wniosek spadkobiercy (albo zapisobiercy windykacyjnego) notariusz spisuje protokół z żądaniem wpisu do księgi i oświadczeniem, jakie mieszkania, domy, działki albo spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu w Polsce wchodzą w skład spadku (art. 95ga Prawa o notariacie).
- Wniosek do sądu. Najpóźniej w dniu tego protokołu notariusz składa przez system teleinformatyczny wniosek o wpis w księdze wieczystej – o ile dokumentami wykazano, że dziedziczysz po osobie wpisanej w księdze jako właściciel, użytkownik wieczysty albo uprawniony ze spółdzielczego prawa (art. 95j § 2).
- Skutek. Wniosek złożony przez notariusza traktuje się jak wniosek spadkobiercy (art. 95j § 3).
Notariusz poucza Cię o możliwości złożenia żądania, o obowiązku z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i o tym, że zawiadomienie o wpisie możesz dostać elektronicznie na konto w systemie – na Twój wniosek (art. 626¹⁰ § 1² Kodeksu postępowania cywilnego). Wzmiankę o pouczeniu umieszcza w akcie. Opłatę sądową od wniosku i wynagrodzenie notariusza za protokół poznasz w kancelarii przed aktem.
| Akt poświadczenia dziedziczenia (notariusz) | Postanowienie sądu | |
|---|---|---|
| Kto składa wniosek o wpis | notariusz – na Twoje żądanie, przy akcie (od 17.03.2026) | spadkobierca albo pełnomocnik |
| Kiedy | najpóźniej w dniu protokołu z żądaniem | po uprawomocnieniu się postanowienia, niezwłocznie |
| Gdy wniosku nie ma | notariusz zawiadamia sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela | sąd zawiadamia sąd wieczystoksięgowy |
Co, gdy nikt nie złoży wniosku
Notariusz, który sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, a nie złożył wniosku o wpis, zawiadamia sąd prowadzący księgę o zmianie właściciela – w dniu sporządzenia aktu. To samo robią sądy i organy administracji (art. 36 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych). Sąd z urzędu wpisuje wtedy do księgi ostrzeżenie, że stan prawny w księdze jest niezgodny z rzeczywistym, i poucza właściciela, że ma miesiąc od doręczenia zawiadomienia na złożenie wniosku o ujawnienie prawa własności (art. 36 ust. 3). Ostrzeżenie w dziale III kupujący zobaczy przy sprawdzaniu księgi – lepiej go nie zostawiać do dnia sprzedaży.
Kilku spadkobierców i sprzedaż
Gdy dziedziczy kilka osób, w księdze wpisuje się wszystkich jako współwłaścicieli w udziałach z aktu albo postanowienia. Sprzedaż całego mieszkania wymaga podpisu każdego z nich albo pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Jeśli jedna osoba chce mieszkanie zatrzymać, a inni sprzedać, zobacz dział spadku i spłatę rodzeństwa. Pamiętaj też o urzędzie skarbowym: najbliższa rodzina zgłasza spadek na SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy – co, gdy termin minął, opisujemy w poradniku spóźnione zgłoszenie SD-Z2.
Zanim ustalicie cenę, sprawdźcie w bezpłatnym szacunku, za ile sprzedawały się podobne mieszkania w okolicy.
Pytania i odpowiedzi
Czy notariusz sam wpisze mnie do księgi wieczystej po spadku?
Od 17 marca 2026 r. – na Twój wniosek. Po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz spisuje protokół z Twoim żądaniem wpisu i najpóźniej tego dnia składa elektronicznie wniosek do sądu (art. 95ga i 95j § 2 Prawa o notariacie). Musi przy tym móc wykazać dokumentami, że dziedziczysz po osobie wpisanej w księdze.
Czy muszę wpisać się do księgi wieczystej po spadku?
Tak. Właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej, a za szkodę osoby trzeciej z powodu zaniedbania odpowiada (art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Co, jeśli spadek stwierdził sąd, a nie notariusz?
Nowy tryb dotyczy aktu poświadczenia dziedziczenia. Przy postanowieniu sądu wniosek o wpis składasz sam albo przez pełnomocnika, z prawomocnym postanowieniem. Sądy i urzędy zawiadamiają też sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela (art. 36 ust. 1).
Czy mogę sprzedać mieszkanie ze spadku przed wpisem do księgi?
To zależy od dokumentów i ocenia to notariusz przy sprzedaży – zapytaj kancelarię przy umawianiu aktu. Kupujący i jego bank zwykle chcą widzieć w dziale II księgi sprzedających. Wniosek złożony przy akcie poświadczenia dziedziczenia oszczędza czas. Zob. też jak sprawdzić księgę wieczystą.
Stan prawny na: 9 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy się zmieniają – przed umową potwierdź szczegóły u notariusza, prawnika albo w urzędzie skarbowym. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
- Ustawa z 21 listopada 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2025 poz. 1793 (ELI)
- Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: art. 2 § 3, art. 87, art. 92a, art. 95ga, art. 95j (ELI)
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 35, 36, 65, 94, 364 (ELI)
- Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468: art. 626¹⁰ (zawiadomienie o wpisie) (ELI)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
·