Czego nie pokazują nasze dane
Nie mamy danych o cenach za noc, obłożeniu ani czynszach najmu. Nasze dane to ceny sprzedaży z aktów notarialnych. Dlatego nie podajemy, ile da się zarobić na najmie krótkoterminowym ani czy jest bardziej opłacalny od zwykłego najmu. Stawki sprawdzisz w ogłoszeniach na platformach rezerwacyjnych. To jednak ceny ofertowe, a nie to, ile wynajmujący faktycznie zarabiają.
Przychód: stawka razy obłożenie
Przychód z najmu na doby to stawka za noc pomnożona przez liczbę nocy, w których mieszkanie jest faktycznie wynajęte. Obłożenie zmienia się w ciągu roku – w sezonie i przy wydarzeniach w mieście bywa wysokie, poza nim wyraźnie niższe. Licz na rok, a nie na najlepszy miesiąc, i przygotuj wariant ostrożny.
- Stawka – sprawdź ceny podobnych mieszkań w tej samej okolicy w kilku terminach: w tygodniu i w weekend, w sezonie i poza nim.
- Obłożenie – w kalendarzach ogłoszeń widać zajęte terminy, ale nie wiesz, czy to rezerwacje, czy blokady właściciela. Traktuj to jako wskazówkę, nie dane.
- Długość pobytu – im krótsze pobyty, tym więcej sprzątania i obsługi na tę samą liczbę nocy.
Koszty, których nie ma przy zwykłym najmie
- prowizje platform rezerwacyjnych,
- sprzątanie i pranie po każdym pobycie,
- media i internet – przy najmie na doby zwykle płaci je właściciel,
- pełniejsze wyposażenie i jego częstsza wymiana,
- obsługa gości – samodzielnie albo przez firmę zarządzającą, która bierze za to wynagrodzenie,
- ubezpieczenie dostosowane do najmu krótkoterminowego,
- zamek na kod albo skrytka na klucze, jeśli goście mają meldować się sami.
Do tego dochodzą koszty każdego właściciela: czynsz dla wspólnoty albo spółdzielni, podatek od nieruchomości, naprawy. Uwzględnij też własny czas – najem na doby wymaga stałej obsługi.
Przykład rachunku na jeden rok
Przykład na wymyślonych liczbach – to założenia do pokazania metody, nie dane o rynku. Podstaw swoje.
| Pozycja | Założenie | Kwota w roku |
|---|---|---|
| Przychód | 200 nocy po 250 zł | 50 000 zł |
| Prowizje platform | 15% przychodu | −7500 zł |
| Sprzątanie i pranie | 70 pobytów po 120 zł | −8400 zł |
| Media i internet | 500 zł miesięcznie | −6000 zł |
| Czynsz dla wspólnoty | 500 zł miesięcznie | −6000 zł |
| Wyposażenie i naprawy | roczny zapas | −3000 zł |
| Ubezpieczenie | polisa na rok | −600 zł |
| Wynik przed podatkiem | 18 500 zł |
Przy 180 nocach zamiast 200 (i 63 pobytach zamiast 70) przychód spada o 5000 zł, a wynik przed podatkiem – do około 15 000 zł. Mała zmiana obłożenia mocno zmienia wynik, bo większość kosztów zostaje. Dlatego licz zawsze co najmniej dwa warianty. W przykładzie nie ma podatku, Twojego czasu, wynagrodzenia firmy zarządzającej ani przerw na remont. Wszystkie kwoty licz w ten sam sposób – albo z VAT, albo bez.
Ile nocy potrzeba, żeby pokryć koszty
Policz, ile zostaje z jednej sprzedanej nocy po kosztach zmiennych: od stawki odejmij prowizję platformy, sprzątanie przypadające na noc i inne wydatki, które rosną z liczbą pobytów. Roczne koszty stałe podziel przez tę kwotę. Wynik to przybliżona liczba nocy potrzebna do pokrycia kosztów, a nie prognoza obłożenia.
Przykład na wymyślonych liczbach (stawka i koszty stałe jak wyżej, ale dla prostoty pobyt trwa średnio 3 noce – w tabeli wyżej 70 pobytów na 200 nocy daje niecałe 3 noce): stawka 250 zł, prowizja 15%, sprzątanie 120 zł na pobyt. Z jednej nocy zostaje 250 zł − 37,50 zł − 40 zł = 172,50 zł. Koszty stałe z tabeli (media, czynsz, wyposażenie, ubezpieczenie) to 15 600 zł rocznie, więc próg to około 91 sprzedanych nocy. Podatek, rata kredytu, Twój czas i wynagrodzenie firmy zarządzającej podniosą ten próg.
Podatki
O tym, jak opodatkować przychód, decydują okoliczności: skala, sposób prowadzenia i zakres usług. Najem na doby może zostać uznany za działalność gospodarczą albo usługi zakwaterowania, a nie za najem prywatny. Gmina może też inaczej zakwalifikować mieszkanie do podatku od nieruchomości, jeśli jest wykorzystywane do działalności. Zasady opodatkowania zwykłego najmu prywatnego opisujemy w poradniku podatek od najmu mieszkania. Zanim zaczniesz, zapytaj doradcę podatkowego i urząd gminy, jak zakwalifikują Twój przypadek.
Nowe przepisy: rejestracja i numer w ogłoszeniu
Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Ustala ono zasady rejestracji i przekazywania danych przez platformy, ale samo nie wprowadza zakazów ani limitów dni.
Polskie przepisy wykonawcze są w toku prac. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865) przeszedł pierwsze czytanie w Sejmie 2 września 2026 r., a drugie – 6 października 2026 r. (stan na 9 października 2026 r.). Według projektu:
- najem na okres nie dłuższy niż 30 dni byłby usługą hotelarską,
- każdy obiekt miałby trafić do centralnego wykazu i dostać numer, który trzeba podawać w każdym ogłoszeniu,
- za brak rejestracji albo numeru groziłyby kary administracyjne do 50 000 zł,
- wspólnoty i spółdzielnie, a także gminy w wybranych strefach, mogłyby od 2028 r. ograniczać najem krótkoterminowy.
Projekt nie jest jeszcze ustawą i może się zmienić. Przed zakupem sprawdź, na jakim etapie są prace i jakie przepisy obowiązują w dniu Twojej decyzji.
Równolegle w komisjach jest poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk nr 2353 z autopoprawką, po pierwszym czytaniu 17 kwietnia 2026 r.). Przewiduje m.in., że lokal, w którym wynajmujący stale mieszka, można by wynajmować na doby najwyżej 3 miesiące w roku, a gmina mogłaby wprowadzać strefy i limity dni. To także projekt – nie obowiązuje.
Co sprawdzić przed przyjęciem pierwszych gości
Oddziel to, co obowiązuje już dziś, od projektu. Krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie mieszkań to w rozumieniu ustawy usługi hotelarskie. Przedsiębiorca, który świadczy je poza hotelem, przed startem zgłasza obiekt do ewidencji innych obiektów prowadzonej przez gminę (art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich). Planowany centralny wykaz tego nie zastępuje. Zapytaj w swojej gminie, jakie zgłoszenie i dokumenty są potrzebne przy Twoim sposobie wynajmu.
Sprawdź też wymagania przeciwpożarowe. Według Państwowej Straży Pożarnej od 30 czerwca 2026 r. w istniejących lokalach, w których świadczone są usługi hotelarskie, trzeba mieć czujki dymu, a czujki tlenku węgla – w pomieszczeniach, w których spala się paliwo stałe, ciekłe albo gazowe (nowelizacja rozporządzenia o ochronie przeciwpożarowej budynków, Dz.U. 2024 poz. 1716). Nie czekaj z tym na nową ustawę.
Zasady budynku i gminy
- Wspólnota albo spółdzielnia – sprawdź regulamin, statut i podjęte uchwały. Częsta rotacja gości to też relacje z sąsiadami, a spory mogą skończyć się w sądzie.
- Gmina – w niektórych miejscowościach pobiera się opłatę miejscową od gości. Zapytaj w urzędzie, jakie zasady obowiązują w Twojej lokalizacji. Sejm uchwalił 18 września 2026 r. ustawę, według której od 1 stycznia 2027 r. opłata będzie liczona za noc, a pobierać ją i wpłacać do gminy będzie podmiot świadczący usługi zakwaterowania (na 9 października 2026 r. ustawa czeka na podpis Prezydenta) – zob. opłata miejscowa od 2027 r. a najem na doby.
- Bezpieczeństwo – czujki dymu i tlenku węgla (obowiązki opisaliśmy wyżej), gaśnica, instrukcja dla gości.
Zasady mogą się zmienić już po zakupie. Plan, który działa tylko przy obecnych przepisach i uchwałach, jest ryzykowny. Policz od razu wariant awaryjny: co, jeśli mieszkanie trzeba będzie wynajmować na zwykłych zasadach?
Samodzielnie czy z firmą zarządzającą
Firma zarządzająca przejmuje kontakt z gośćmi, sprzątanie i ustawianie cen, w zamian za wynagrodzenie – zwykle procent od przychodu. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź:
- od jakiej kwoty liczy się wynagrodzenie – przed czy po prowizji platform i sprzątaniu,
- kto płaci za naprawy i wymianę wyposażenia,
- jak wygląda rozliczenie miesięczne i jakie raporty dostajesz,
- jak i kiedy możesz wypowiedzieć umowę.
Poproś o rozliczenie jednego przykładowego miesiąca: ile zapłacili goście, rabaty i zwroty, opłaty platform, sprzątanie, wynagrodzenie firmy, naprawy i przelew dla Ciebie. Ten sam procent liczony od innej podstawy – np. od kwoty z VAT, sprzątaniem i opłatami platform – daje inne wynagrodzenie.
Porównaj z najmem długoterminowym
Policz oba warianty na tych samych założeniach: przychód z roku minus wszystkie koszty, podzielone przez to, ile wydałeś na zakup i przygotowanie mieszkania. Zwykły najem daje zwykle mniej pracy i stabilniejszy przychód, najem na doby – większą zmienność. Jak liczyć rentowność zwykłego najmu, pokazujemy w poradniku mieszkanie na wynajem – jak policzyć, czy zakup się opłaca, a na co patrzeć przy wyborze lokalu – w poradniku jakie mieszkanie kupić pod wynajem.
| Najem na doby | Zwykły najem | |
|---|---|---|
| Przychód | wyższa stawka, zmienne obłożenie | niższy, ale stały czynsz |
| Koszty | prowizje, sprzątanie, media, wyposażenie | media zwykle płaci najemca; naprawy, podatek i część opłat dla wspólnoty zostają przy właścicielu |
| Twój czas | stała obsługa albo wynagrodzenie firmy | szukanie najemcy co jakiś czas |
| Ryzyko przepisów | rejestracja, możliwe ograniczenia | ochrona lokatorów, najem okazjonalny jako zabezpieczenie |
Cena zakupu
Stawki za noc i obłożenie zmieniają się niezależnie od Ciebie. Na cenę zakupu masz wpływ, a przepłacenie obniża wynik w każdym wariancie najmu. Sprawdź cenę z ogłoszenia na tle transakcji podobnych mieszkań w okolicy.
Podczas konsultacji cenowej ekspert zestawi cenę wybranego mieszkania z transakcjami i pokaże argumenty z danych na start negocjacji. To rozmowa o danych z transakcji, nie operat szacunkowy. Ekspert nie szacuje przychodów z najmu i nie doradza w sprawach podatkowych.
Pytania i odpowiedzi
Czy najem krótkoterminowy się opłaca?
To zależy od stawki, obłożenia, kosztów i Twojego czasu. Wyższa stawka za noc nie przesądza o wyższym wyniku. Policz rok w dwóch wariantach – zwykłym i ostrożnym – i porównaj ze zwykłym najmem.
Czy trzeba rejestrować mieszkanie na doby?
Już dziś przedsiębiorca, który świadczy usługi hotelarskie poza hotelem, zgłasza obiekt do gminnej ewidencji innych obiektów. Nowy centralny wykaz z numerem w ogłoszeniu to na razie projekt ustawy (w Sejmie po drugim czytaniu, stan na 9 października 2026 r.). Przed startem zapytaj w gminie, jakie zgłoszenie dotyczy Twojego lokalu.
Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?
Dziś sprawy rozstrzygają sądy na podstawie konkretnych przepisów i uchwał. Projekt ustawy przewiduje, że od 2028 r. wspólnoty i spółdzielnie będą mogły podjąć uchwałę ograniczającą taki najem. Sprawdź regulamin i uchwały przed zakupem.
Jaki podatek od najmu na doby?
To zależy od tego, czy najem zostanie uznany za prywatny, czy za działalność gospodarczą. Zapytaj doradcę podatkowego – i urząd gminy o stawkę podatku od nieruchomości.
Skąd wziąć dane o obłożeniu?
Nie ma publicznego rejestru obłożenia. Kalendarze w ogłoszeniach i komercyjne narzędzia analityczne dają przybliżenie. Przyjmij ostrożne założenie i sprawdź, czy rachunek wytrzyma gorszy rok.
Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają, a każda umowa jest inna – przed podpisaniem potwierdź szczegóły u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualny tekst ustawy z linków poniżej.
Źródła
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – podatek od nieruchomości (ISAP)
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – przychody z najmu (ISAP)
- Ustawa o własności lokali – wspólnota mieszkaniowa (ISAP)
- Rozporządzenie (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego (EUR-Lex)
- Ministerstwo Sportu i Turystyki: regulacja najmu krótkoterminowego – projekt (gov.pl)
- Sejm RP: przebieg prac nad drukiem nr 2865 (projekt zmiany ustawy o usługach hotelarskich)
- Ustawa o usługach hotelarskich – tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1944, art. 3 i 39 (ELI)
- Państwowa Straż Pożarna: Czujka w każdym domu – terminy dla lokali z usługami hotelarskimi (gov.pl)
·