Jak działa ulga
Zwolniony jest dochód w takiej części, w jakiej wydatki na własne cele mieszkaniowe pokrywają przychód ze sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT):
dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód
- Udokumentowane wydatki uwzględnia się do wysokości przychodu – wydanie więcej nie daje dodatkowej ulgi.
- Ulga dotyczy sprzedaży nieruchomości, ich części i udziałów, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i użytkowania wieczystego przed upływem 5 lat (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c), jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
- Dochodu ze sprzedaży nie łączy się z innymi dochodami (art. 30e ust. 5) – wykazujesz go w osobnym zeznaniu PIT-39.
Termin: 3 lata od końca roku sprzedaży
Wydatki liczą się począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (art. 21 ust. 1 pkt 131).
| Sprzedaż w roku | Wydatki do | PIT-39 za rok sprzedaży |
|---|---|---|
| 2025 | 31 grudnia 2028 r. | od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 r. |
| 2026 | 31 grudnia 2029 r. | od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. |
| 2027 | 31 grudnia 2030 r. | od 15 lutego do 30 kwietnia 2028 r. |
Termin zeznania wynika z art. 45 ust. 1 i 1a pkt 3. W PIT-39 wykazujesz dochód, do którego zamierzasz zastosować ulgę (art. 30e ust. 4), choć część wydatków poniesiesz dopiero później. Wydatki sprzed dnia sprzedaży się nie liczą – wyjątkiem jest spłata kredytu zaciągniętego wcześniej, opisana niżej.
Na co można wydać pieniądze
| Wydatek | Warunek | Podstawa |
|---|---|---|
| zakup mieszkania, domu, ich części albo udziału, z gruntem związanym z budynkiem | nabycie własności przed upływem terminu | art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, ust. 25a |
| zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo domu jednorodzinnego w spółdzielni | jw. | ust. 25 pkt 1 lit. b, ust. 25a |
| zakup gruntu pod budowę domu, także z rozpoczętą budową; innego gruntu – gdy w terminie zmieni przeznaczenie na budowlany | jw. | ust. 25 pkt 1 lit. c, ust. 25a |
| budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont własnego domu albo mieszkania | budynek albo lokal własny – także nabyty w terminie | ust. 25 pkt 1 lit. d, ust. 26 |
| adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku, lokalu albo pomieszczenia niemieszkalnego | jw. | ust. 25 pkt 1 lit. e, ust. 26 |
| spłata kredytu (pożyczki) z odsetkami zaciągniętego przed dniem sprzedaży na cele z listy, także kredytu na spłatę takiego kredytu | bank albo SKOK z siedzibą w UE, EOG albo Szwajcarii | ust. 25 pkt 2, ust. 29–30a |
| wartość mieszkania, domu, prawa spółdzielczego albo gruntu budowlanego otrzymanego w zamianie | nieruchomość w UE, EOG albo Szwajcarii | ust. 25 pkt 3 |
Wydatki na nieruchomości w innym państwie UE, EOG albo w Szwajcarii liczą się, jeżeli umowa międzynarodowa pozwala urzędowi skarbowemu uzyskać informacje podatkowe od tego państwa (art. 21 ust. 27).
Czego nie zaliczysz
- Cele rekreacyjne. Zakup gruntu, budynku albo ich części oraz budowa, przebudowa, adaptacja i remont budynku przeznaczonych na cele rekreacyjne nie są wydatkiem na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 28).
- Ta sama kwota w innej uldze. Nie liczy się spłata kredytu w części, którą uwzględniłeś już w innych ulgach podatkowych w podatku dochodowym (art. 21 ust. 30).
- Kredyt na inne cele. Gdy kredyt refinansował też inne zobowiązania, liczy się tylko część przypadająca na kredyt mieszkaniowy i odsetki od niej, proporcjonalnie (art. 21 ust. 29).
- Zakup bez aktu w terminie. Wpłaty na zakup liczą się tylko wtedy, gdy przed upływem terminu nabędziesz własność (art. 21 ust. 25a).
Liczy się cel „własny”. Ustawa go nie definiuje – jak organy podatkowe podchodzą do mieszkania kupionego i potem wynajętego, opisaliśmy w poradniku podatek od sprzedaży mieszkania.
Kredyt, deweloper, remont – sytuacje szczególne
- Kredyt na sprzedawane mieszkanie. Do ulgi liczy się spłata kredytu zaciągniętego w związku ze zbywanym mieszkaniem na cele mieszkaniowe – także wtedy, gdy wydatki finansowane tym kredytem były kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży (art. 21 ust. 30a). Spłata banku z ceny przy akcie sprzedaży to wydatek poniesiony od dnia sprzedaży. Jak przebiega sprzedaż z kredytem – zob. sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.
- Mieszkanie od dewelopera. Wpłaty na umowę deweloperską liczą się, jeżeli akt przenoszący własność zostanie podpisany przed upływem 3 lat (art. 21 ust. 25a). Przy odległym terminie oddania budynku policz ryzyko opóźnienia.
- Remont nowo kupionego mieszkania. Remont liczy się przy budynku albo lokalu własnym; za własny uważa się też taki, którego własność nabędziesz w okresie ulgi (art. 21 ust. 26). Faktury i umowy z wykonawcami zbieraj od początku.
- Sprzedaż i zakup jednocześnie. Gdy zakup następuje w terminie po sprzedaży, wydatek się liczy; wpłaty przed dniem sprzedaży – nie. Kolejność aktów ustal z notariuszem – zob. sprzedaż i zakup mieszkania jednocześnie.
- Zamiana. Przy zamianie mieszkań dochód ustala się u każdej strony (art. 30e ust. 3), a do ulgi liczy się wartość mieszkania otrzymanego w zamianie (art. 21 ust. 25 pkt 3).
Przykład – liczby wymyślone
Sprzedajesz mieszkanie w marcu 2026 r., trzy lata po zakupie. Przychód po odjęciu kosztów sprzedaży: 600 000 zł. Dochód po odjęciu kosztów nabycia: 90 000 zł.
- W 2027 r. kupujesz mieszkanie za 400 000 zł, a w 2028 r. remontujesz je za 50 000 zł. Wydatki: 450 000 zł.
- Udział wydatków w przychodzie: 450 000 zł ÷ 600 000 zł = 75%.
- Dochód zwolniony: 90 000 zł × 75% = 67 500 zł. Do opodatkowania: 22 500 zł.
- Podatek: 19% × 22 500 zł = 4 275 zł zamiast 17 100 zł bez ulgi.
Gdybyś do końca 2029 r. wydał na cele mieszkaniowe 600 000 zł, zwolniony byłby cały dochód. Ten sam rachunek na własnych liczbach zrobi kalkulator sprzedaży – to orientacja, nie wyliczenie dla urzędu.
Gdy plan się nie uda – korekta PIT-39
Jeżeli nie wydasz pieniędzy w terminie albo wydatki nie spełnią warunków, musisz złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę – liczonymi od dnia po upływie terminu płatności podatku (art. 30e ust. 7). Dlatego:
- przechowuj akty, faktury, umowy kredytu i potwierdzenia spłat,
- przy dużej części przychodu na spłatę kredytu poproś bank o zaświadczenie o spłatach i odsetkach,
- gdy sytuacja jest nietypowa (współwłasność, majątek wspólny, budowa na cudzym gruncie), zapytaj doradcę podatkowego albo wystąp o interpretację indywidualną.
Cena sprzedaży a ulga
Im wyższa cena, tym wyższy przychód – i tym więcej trzeba wydać na cele mieszkaniowe, żeby zwolnić cały dochód. Zanim ustalisz cenę i plan zakupu, sprawdź ceny transakcji podobnych mieszkań w bezpłatnym szacunku. Gdy termin 5 lat jest blisko, porównaj koszt czekania z podatkiem – zob. sprzedać mieszkanie teraz czy poczekać.
Porozmawiaj o cenie
Na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł) ekspert zestawi mieszkanie z transakcjami podobnych lokali w okolicy. To rozmowa o danych – podatek rozlicz z doradcą podatkowym.
Pytania i odpowiedzi
Ile mam czasu na wydanie pieniędzy ze sprzedaży?
Wydatki liczą się od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku, w którym sprzedałeś mieszkanie. Przy sprzedaży w 2026 r. – do 31 grudnia 2029 r.
Czy kupno mieszkania od dewelopera liczy się do ulgi?
Tak, ale wydatki na nabycie uznaje się za poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem tego samego terminu nastąpi nabycie własności – czyli akt przenoszący własność. Same wpłaty na umowę deweloperską bez aktu w terminie nie wystarczą.
Czy spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie liczy się do ulgi?
Tak. Do ulgi liczy się spłata kredytu i odsetek zaciągniętego przed dniem sprzedaży na cele mieszkaniowe, także kredytu na zbywane mieszkanie, oraz kredytu na spłatę takiego kredytu – w banku albo SKOK z siedzibą w UE, EOG albo Szwajcarii.
Czy domek letniskowy liczy się do ulgi mieszkaniowej?
Nie. Ustawa wyłącza wydatki na grunty, budynki i ich części przeznaczone na cele rekreacyjne, także ich budowę i remont.
Co, jeśli nie wydam pieniędzy w terminie?
Trzeba złożyć korektę zeznania PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę, liczonymi od dnia po terminie płatności podatku.
Stan prawny na: 10 października 2026 r. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa. Przepisy się zmieniają – przed decyzją potwierdź szczegóły u notariusza, w urzędzie albo u prawnika. Przed decyzją otwórz aktualne źródła z listy poniżej.
Źródła
·