Czy ceny mieszkań spadną? Co mówią dane, a czego nie wiemy

Co mówią dane

Opieramy się na cenach z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie na cenach z ogłoszeń. Cała Polska, sprzedaże od września 2025 do września 2026:

• Używane mieszkania – typowa cena 8893 zł za m², 81 014 sprzedaży; połowa sprzedaży mieściła się między 6279 zł a 12 303 zł za m².
• Nowe mieszkania – typowa cena 10 680 zł za m², 61 818 sprzedaży.

Zmianę w tym akapicie pokazujemy dla Wrocławia; dla innych miast – tam, gdzie dane na to pozwalają – jest na ich stronach cen. Ostatnie miesiące rejestr uzupełnia z opóźnieniem. Typowa cena za m² używanych mieszkań we Wrocławiu (liczona z trzech miesięcy, ostatni miesiąc: maj 2026, 1372 sprzedaże) wynosiła 12 728 zł. W porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej to wzrost o 3,1%. To opis przeszłości, nie prognoza.

Ceny w poszczególnych miastach znajdziesz na stronie ceny mieszkań w miastach Polski, a dzielnice Wrocławia z wykresem zmian – w miesięcznym raporcie cen mieszkań we Wrocławiu. Infografika w tym poradniku pokazuje Wrocław (okres i liczba sprzedaży są w jej podpisie), a liczby wyżej – całą Polskę. Dane aktualizujemy co miesiąc, po pobraniu nowych aktów z rejestru.

Co sprawdzić dla własnego miasta

Zacznij od strony cen mieszkań w swoim mieście na ceny mieszkań w miastach Polski. Patrz osobno na nowe i używane mieszkania, na liczbę sprzedaży i okres. Poziom cen mówi, ile płacono. Kierunek zmiany wymaga porównania z wcześniejszym okresem liczonym tak samo – na stronie miasta robi to sekcja „Rosną czy spadają”, z liczbą sprzedaży w obu okresach. Gdy sprzedaży jest za mało, piszemy to wprost zamiast podawać liczbę. Brak zmiany na stronie nie znaczy, że ceny stoją – znaczy, że nie mamy dość danych, żeby ją uczciwie policzyć.

Czego dane nie mówią

• Co będzie dalej. Zmiana z ostatnich miesięcy nie musi się utrzymać – rynek potrafi zawrócić.
• Co dzieje się dziś. Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem, więc ostatnie miesiące bywają niepełne. Ceny w ogłoszeniach reagują szybciej, ale to ceny oczekiwane, nie zapłacone – różnicę opisujemy w poradniku cena ofertowa a transakcyjna.
• Co z Twoją okolicą. Typowa cena dla całego miasta może się zmieniać inaczej niż ceny na jednym osiedlu czy w jednej grupie metrażu. Ulice i osiedla z największą zmianą rok do roku – z liczbą sprzedaży w obu latach – pokazujemy w rankingu gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej.
• Zmiana składu sprzedaży. Gdy w danym okresie sprzedaje się więcej tańszych albo droższych mieszkań, typowa cena się przesuwa, nawet jeśli ceny podobnych mieszkań stoją w miejscu.

Jak czytać informacje o „spadku” i „wzroście” cen

Nagłówki o cenach mieszkań często mówią o różnych rzeczach. Zanim wyciągniesz wniosek, sprawdź:

1. Jakie to ceny – z ogłoszeń, z cenników deweloperów czy z aktów notarialnych. Spadek cen ofertowych nie musi oznaczać spadku cen, za które ludzie kupują.
2. Jaki rynek – nowe mieszkania od deweloperów i używane zmieniają się w innym tempie. Liczba dla „wszystkich mieszkań” zależy od tego, ile sprzedali deweloperzy.
3. Jaki okres – miesiąc do miesiąca, kwartał czy rok. Krótkie okresy mają mało sprzedaży i dużo przypadku.
4. Ile sprzedaży stoi za liczbą – przy kilkudziesięciu transakcjach kilka drogich apartamentów potrafi przesunąć wynik.
5. Nominalnie czy realnie – ceny bez zmian przy inflacji oznaczają, że realnie mieszkania tanieją. Gdy ceny rosną wolniej niż płace, poprawia się relacja ceny do pensji – ale o tym, czy zakup jest łatwiejszy, decydują też koszt kredytu, wymagany wkład i sytuacja konkretnej rodziny.

Jak czytać prognozę, żeby nie pomylić jej z faktem

Sprawdź autora, datę, obszar i horyzont prognozy oraz to, czy mówi o cenach z ogłoszeń, z aktów czy o wartości podobnego mieszkania. Poszukaj założeń: koszt kredytu, podaż, dochody, programy rządowe. Prognoza bez opisu warunków niewiele pomaga w decyzji, a nawet dobrze przygotowany scenariusz może się nie sprawdzić. Zamiast wybierać jedną obietnicę, policz, czy Twój budżet wytrzyma trzy warianty: ceny bez zmian, wyższe i niższe.

Przy naszych liczbach zawsze podajemy liczbę sprzedaży, okres i rynek. Dlaczego różne serwisy pokazują inne liczby dla tego samego miasta, wyjaśniamy w poradniku dlaczego serwisy podają różne ceny m².

Co może poruszyć ceny

• Kredyty – stopy procentowe i zasady udzielania kredytów decydują, ilu kupujących stać na zakup i na jaką kwotę. Obniżki stóp zwiększają zdolność kredytową, podwyżki ją zmniejszają.
• Dochody i zatrudnienie – w mieście i w kraju.
• Podaż nowych mieszkań – ile deweloperzy budują i sprzedają oraz ile kosztują grunty i budowa. Duża liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań zwiększa pole do negocjacji.
• Programy rządowe – dopłaty do kredytów zwiększały w przeszłości popyt; ich wprowadzenie albo zakończenie może zmienić ceny.
• Najem i inwestorzy – czynsze najmu i opłacalność inwestycji w porównaniu z innymi lokatami.
• Ludzie – ilu nowych mieszkańców przyciąga miasto, w tym studentów i osób przyjeżdżających do pracy.
• Przepisy – np. zmiany w ustawie deweloperskiej, podatkach przy zakupie kolejnego mieszkania czy zasadach najmu krótkoterminowego.

Każdy z tych czynników może działać w inną stronę, a ich łączny efekt jest trudny do przewidzenia. Dlatego do prognoz podawanych z pełnym przekonaniem podchodź z dystansem.

Jakie sygnały warto obserwować

Jeśli chcesz śledzić rynek samodzielnie, zamiast czekać na prognozy, patrz na rzeczy, które da się sprawdzić:

• Ceny z aktów – typowa cena i liczba sprzedaży w Twojej dzielnicy albo miejscowości, zawsze z tego samego okresu i dla tego samego rynku. Aktualizujemy je co miesiąc.
• Obniżki w ogłoszeniach – ile ofert w okolicy obniża cenę i jak długo mieszkania czekają na kupca. To nie ceny transakcyjne, ale pokazują nastroje sprzedających.
• Cenniki deweloperów – deweloperzy muszą publikować historię zmian cen każdego mieszkania. Obniżki w cennikach są widoczne wprost, ale cennik nie pokazuje rabatów wynegocjowanych w umowie ani ceny całego pakietu z miejscem postojowym i komórką.
• Decyzje o stopach procentowych – ogłasza je Rada Polityki Pieniężnej po każdym posiedzeniu. Zmiana stóp wpływa na zdolność kredytową nowych kupujących. Na ratę już spłacanego kredytu ze zmiennym oprocentowaniem działa przy najbliższej aktualizacji stawki z umowy, a przy okresowo stałym – dopiero po końcu okresu stałej stopy.
• Warunki kredytów – wymagany wkład własny, marże i to, jak banki liczą zdolność kredytową.

Żaden z tych sygnałów osobno nie przesądza o kierunku cen. Razem pokazują, czy kupujący mają dziś więcej, czy mniej argumentów w rozmowie o cenie – a to przydaje się przy negocjacjach, opisanych w poradniku jak negocjować cenę mieszkania.

Czy ceny mieszkań już kiedyś spadały

Tak. Po kryzysie finansowym z 2008 r. ceny w największych miastach przez kilka lat stały w miejscu albo lekko spadały – raport NBP o rynku nieruchomości z 2013 r. opisuje kilka kwartałów spadków cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Spadki nie były jednak równe wszędzie: różniły się między miastami, rynkiem pierwotnym i wtórnym, a nawet osiedlami. Z historii wynika tylko tyle, że ceny mogą się zmieniać w obie strony – nie to, co stanie się w najbliższym roku.

Co z tego wynika dla Ciebie

Czekanie na spadek też jest decyzją i też kosztuje: przy zakupie płacisz w tym czasie za najem, przy sprzedaży – za utrzymanie mieszkania. Zamiast zgadywać, odpowiedz sobie na pytania:

• Kupujesz dla siebie? Liczy się, czy stać Cię na ratę dziś i za kilka lat, a nie najniższa możliwa cena. Jak policzyć koszt czekania przy zakupie, pokazujemy w poradniku kupić mieszkanie teraz czy czekać.
• Sprzedajesz i kupujesz kolejne? Jeśli ceny się zmienią, zmienią się zwykle po obu stronach – Twoja sprzedaż i Twój zakup.
• Sprzedajesz, żeby mieć gotówkę? Policz koszty utrzymania w czasie czekania i podatek – zob. sprzedać mieszkanie teraz czy poczekać.

Rozsądniej oprzeć się na tym, co wiadomo: za ile sprzedawały się podobne mieszkania w Twojej okolicy. Sprawdzisz to bezpłatnym szacunkiem, a cenę z ogłoszenia – na stronie czy to dobra cena. Ceny w miastach – na stronie ceny mieszkań w miastach Polski.

Porozmawiaj o cenach

Ceny ze swojej okolicy możesz omówić z ekspertem na konsultacji cenowej (30 minut, 199 zł). To rozmowa o przeszłych transakcjach, nie operat ani prognoza – nie powiemy, czy ceny spadną.

Pytania i odpowiedzi

Źródła

• Ustawa z 26 września 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, Dz.U. 2025 poz. 1542 (ISAP)
• Geoportal.gov.pl – moduł Rejestr Cen Nieruchomości
• GUGiK – Moduł RCN w serwisie geoportal.gov.pl
• NBP – Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r.

Udostępnij poradnik · Drukuj / zapisz PDF