To lista rzeczy do sprawdzenia i zapytania, a nie wzór umowy. Treść umowy omów z notariuszem albo prawnikiem. Szczegóły zapisów opisujemy w poradniku umowa przedwstępna – co zawrzeć, a pytania do sprzedającego w poradniku pytania do sprzedającego.
Przy każdym punkcie zapisz jeden z trzech stanów: sprawdzone, wymaga wyjaśnienia albo brak dokumentu – z datą i źródłem. „Sprawdzone” znaczy, że widziałeś dokument albo pisemną odpowiedź, a nie tylko zadałeś pytanie. Oddziel to, co musi być jasne przed umową przedwstępną, od dokumentów potrzebnych dopiero do aktu, i ustal termin uzupełnienia braków. Przed aktem sprawdź jeszcze raz to, co mogło się zmienić – zwłaszcza księgę wieczystą.
Wyślij listę na e-mail
Dostaniesz listę w wiadomości – do odhaczania w telefonie – i link do wersji do druku albo zapisania jako PDF. To jedna wiadomość: adresu e-mail nie zapisujemy.
1. Księga wieczysta
2. Zadatek czy zaliczka
3. Terminy i forma umowy
4. Stan prawny i opłaty
5. Lokatorzy i meldunek
6. Kredyt i wycena banku
7. Cena na tle transakcji w okolicy
8. Przed podpisem
Gdy coś się nie zgadza
Nie podpisuj „na zaufanie”, że coś zostanie wyjaśnione później. Rozbieżność w księdze, nieuregulowany spadek albo lokator bez terminu wyprowadzki to powód, żeby przesunąć podpisanie, zmienić zapisy umowy albo zapytać notariusza lub prawnika. Zadatek wpłacony przed wyjaśnieniem sprawy trudniej odzyskać niż opóźnić termin.
Umowa na piśmie czy u notariusza
| Zwykła forma pisemna | Akt notarialny | |
|---|---|---|
| Gdy druga strona uchyla się od aktu | co do zasady odszkodowanie (albo skutki zadatku, jeśli był) | można też żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży |
| Wpis w księdze wieczystej | sama zwykła umowa na piśmie zwykle nie wystarczy; do wpisu potrzebna jest zgoda właściciela z podpisem poświadczonym notarialnie | można wpisać roszczenie kupującego – kolejny nabywca będzie je widział |
| Koszt | bez taksy notarialnej (może dojść koszt przygotowania projektu) | taksa notarialna i opłaty – poproś kancelarię o kosztorys |
| Przedawnienie roszczeń | rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży (art. 390 § 3 kodeksu cywilnego) | |
Forma notarialna kosztuje więcej, ale daje mocniejszą ochronę – zwłaszcza gdy wpłacasz wysoki zadatek albo między umowami ma minąć dużo czasu. Co powinno się znaleźć w samej umowie, opisujemy w poradniku umowa przedwstępna – co zawrzeć.
Kiedy podpisać umowę przedwstępną
Najlepiej wtedy, gdy masz za sobą sprawdzenie księgi wieczystej i ceny na tle transakcji, a przy kredycie – wstępną ocenę zdolności w banku. Za wcześnie podpisana umowa z wysokim zadatkiem wiąże Cię, zanim wiesz, czy wszystko się zgadza. Za późno podpisana – może oznaczać, że mieszkanie kupi ktoś inny. Kolejne kroki po umowie, gdy kupujesz na kredyt, opisujemy w poradniku kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.
Najczęstsze błędy
- Zadatek bez warunku kredytu – bank odmawia, a umowa nie mówi, co wtedy. Zaczyna się spór o to, kto odpowiada za niewykonanie umowy, i kupujący ryzykuje utratę zadatku.
- Termin aktu „na styk” – bez zapasu na decyzję banku, wycenę i zaświadczenia; spóźnienie banku staje się sporem o winę.
- Brak listy wyposażenia – po akcie okazuje się, że kuchnia czy szafy „nie były w cenie”.
- Nieopisany kredyt sprzedającego – nie wiadomo, ile ceny idzie do jego banku i kiedy hipoteka zniknie z księgi.
- Umowa z osobą, która nie jest jedynym właścicielem – bez współwłaściciela albo małżonka, gdy mieszkanie jest w majątku wspólnym.
- Gotówka bez pokwitowania – trudno potem udowodnić, ile i tytułem czego wpłacono.
W dniu podpisania
- sprawdź księgę wieczystą jeszcze raz – rano tego dnia,
- porównaj dane z dowodów osobistych z danymi w księdze i w umowie,
- jeśli ktoś działa przez pełnomocnika, przeczytaj pełnomocnictwo: jego zakres i formę,
- sprawdź numer rachunku do wpłaty zadatku – najlepiej potwierdź go osobiście, nie tylko e-mailem,
- zabierz egzemplarz umowy dla siebie i potwierdzenie wpłaty.
Pytania i odpowiedzi
Ile powinien wynosić zadatek?
Przepisy tego nie określają – ustalają to strony. Im wyższy zadatek, tym więcej ryzykujesz, gdy zakup zależy od czegoś, na co nie masz wpływu, np. od decyzji banku. Różnice między zadatkiem a zaliczką opisujemy w poradniku zadatek czy zaliczka.
Co, jeśli sprzedający wycofa się po umowie przedwstępnej?
Przy zadatku możesz co do zasady odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Przy umowie w formie aktu notarialnego możesz zamiast tego żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży – to dwie różne drogi, nie suma uprawnień. Szczegóły zależą od treści Twojej umowy – omów je z prawnikiem.
Czy umowę przedwstępną można zmienić?
Tak, aneksem – najlepiej w tej samej formie co umowa i przed upływem terminu, który zmieniacie, np. gdy bank potrzebuje więcej czasu.
Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?
Tak, jak się umówicie. Często koszt ponosi kupujący albo strony dzielą go po połowie. Ustalcie to przed wizytą u notariusza.
Stan prawny na: październik 2026. To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają, a każda umowa jest inna – przed podpisaniem potwierdź szczegóły u notariusza albo prawnika. Przed decyzją otwórz aktualny tekst ustawy z linków poniżej.
Źródła
- Kodeks cywilny – zadatek (art. 394), umowa przedwstępna (art. 389–390) (ISAP)
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
- Kodeks cywilny – najem, w tym zbycie rzeczy najętej (art. 678) (ISAP)
·