Mieszkanie za 800 tys. zł w Warszawie – gdzie szukać?

Za 800 000 zł kupisz w Warszawie ok. 49 m² używanego mieszkania przy typowej cenie 16 475 zł/m² (7434 sprzedaże, wrzesień 2025 – wrzesień 2026). Niżej osiedla: ile m² wychodzi za ten budżet w każdym miejscu. Podaj metraż albo liczbę pokoi, a podzielimy listę na miejsca w budżecie, blisko i poza nim.

OsiedlaDzielniceMiejscowości w okolicy

Za 800 000 zł używanego mieszkania w Warszawie – osiedla: za ten budżet wychodzi od ok. 67 m² (Stary Rembertów) do ok. 35 m² (Sady Żoliborskie) – w 64 miejscach z danymi (wrzesień 2025 – wrzesień 2026).

To ceny z aktów notarialnych (transakcje), nie z ogłoszeń – ceny ofertowe bywają wyższe. Jak porównujemy ceny

Jak porównujemy ceny

Kwota przy każdym miejscu to typowa cena za m² × Twój metraż. Gdy w danym miejscu sprzedało się co najmniej 30 mieszkań o podobnym metrażu, liczymy z nich (grupy do 40, 40–60, 60–80 i ponad 80 m²) – znaczek „Podobny metraż”. Gdy mniej – z cen wszystkich metraży: znaczek „mniej dopasowane” (porównanie z wszystkimi metrażami).

„Typowa cena w budżecie” – typowa cena za m² × metraż nie przekracza budżetu. „Blisko – brakuje do 10%” – do typowej ceny brakuje najwyżej 10% Twojego budżetu. „Poza budżetem” – brakuje więcej, przy każdym miejscu piszemy ile. Bez metrażu pokazujemy, ile m² wychodzi za budżet przy typowej cenie za m², a w nawiasie – przy cenach z typowego zakresu. Liczba pokoi: liczymy dla typowego metrażu sprzedanych mieszkań z tyloma izbami w mieście (gdy rejestr ma dość wpisanych izb), inaczej pokazujemy same metry. Dzielnice, osiedla i miejscowości w okolicy liczymy osobno – liczba miejsc w zdaniu nad wynikiem dotyczy wybranego poziomu; mieszkania używane i nowe zawsze osobno.

Typowa cena: połowa sprzedaży taniej, połowa drożej. Ceny z aktów notarialnych (Rejestr Cen Nieruchomości), podajemy je od 30 sprzedaży; mało sprzedaży – od 30 do 59 sprzedaży. Typowy zakres – zakres cen za m², w którym mieściła się połowa podobnych transakcji, przeliczony na metraż – to porównanie, nie ceny całych lokali. To ceny mieszkań sprzedanych w podanym okresie, nie oferty dostępne dziś: bez kosztów zakupu i remontu, a konkretne mieszkanie może być tańsze albo droższe.

To nie jest wycena: tu bierzemy wszystkie sprzedaże danego rynku w tym miejscu (dzielnica albo osiedle) z danego przedziału metrażu albo ze wszystkich metraży. Wycena porównuje z najbliższą okolicą, dla której jest dość sprzedaży, i uwzględnia piętro, stan i budynek – dlatego kwoty dla tego samego miejsca mogą się różnić. Wyceń konkretne mieszkanie · Jak liczymy

Kupujesz? Sprawdzimy konkretne ogłoszenie

Masz na oku mieszkanie? Ekspert zestawi jego cenę z cenami sprzedaży podobnych mieszkań w okolicy – o kwocie propozycji decydujesz Ty.

Ceny z aktów notarialnych podobnych mieszkań obok
Cechy tego mieszkania do rozmowy o cenie – ocena eksperta
Co sprawdzić przed wpłatą zadatku
Raport PDF w cenie konsultacji (osobno 39 zł), gdy dla mieszkania jest co najmniej 30 podobnych sprzedaży

Rozmawiasz z Piotrem Sułkowskim
Od 7 lat pomagam przy kupnie i sprzedaży mieszkań – od ustalenia ceny, przez negocjacje, po finansowanie i podpisanie umowy. Więcej o ekspercie

30 min · telefon albo kamerka · płacisz po potwierdzeniu terminu. Termin potwierdzimy zwykle w ciągu 1 dnia roboczego.

Umów konsultację – 199 zł

Gwarancja, termin i warunki

Podsumowanie rozmowy dostaniesz e-mailem. Zobacz przykładowe podsumowanie

Jeśli rozmowa nic Ci nie da, oddamy pieniądze. Wystarczy e-mail w ciągu 7 dni od rozmowy.

199 zł – cena na start do 31.12.2026 (potem 249 zł)

Mieszkanie za 800 tys. zł w Warszawie – co wynika z danych

Mieszkanie 50 m² przy typowej cenie mieści się w budżecie 800 tys. zł w 31 z 64 osiedli z danymi w Warszawie (sprzedaże wrzesień 2025 – wrzesień 2026). Najtaniej: Stary Rembertów – ok. 599 tys. zł (11 973 zł/m², 31 sprzedaży mało sprzedaży); Tarchomin – ok. 661 tys. zł (13 210 zł/m², 59 sprzedaży mało sprzedaży); Chomiczówka – ok. 666 tys. zł (13 315 zł/m², 55 sprzedaży mało sprzedaży). W 15 kolejnych do typowej ceny brakuje najwyżej 10% budżetu.

Więcej liczb – całe miasto, dzielnice i osiedla, metraże i miesiące: ceny mieszkań w Warszawie.

Na co jeszcze zarezerwować pieniądze

Kwota na tej stronie to sama cena mieszkania. Przy mieszkaniu używanym kupujący zwykle płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej, czyli przy cenie 800 000 zł ok. 16 000 zł; kupujący pierwsze mieszkanie może być z niego zwolniony. Do tego taksa notarialna z VAT, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej i prowizja pośrednika, jeśli z niego korzystasz. Przy zakupie od dewelopera, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC zwykle się nie płaci, ale trzeba doliczyć wykończenie.

PCC – zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu
Zakup mieszkania z rynku wtórnego koszty po stronie kupującego
Koszty transakcji i taksa notarialna
Koszt wykończenia mieszkania od dewelopera
Wkład własny na mieszkanie

Pytania i odpowiedzi

Ile metrów mieszkania kupię za 800 tys. zł w Warszawie?

Przy typowej cenie używanych mieszkań w całym mieście – 16 475 zł/m² (7434 sprzedaże, wrzesień 2025 – wrzesień 2026) – ok. 49 m². Zależnie od osiedla: od ok. 67 m² (Stary Rembertów: 11 973 zł/m², 31 sprzedaży mało sprzedaży) do ok. 35 m² (Sady Żoliborskie: 23 051 zł/m², 75 sprzedaży). To przeliczenie z cen sprzedanych mieszkań, nie z ofert.

Ile kosztuje mieszkanie 50 m² w Warszawie?

Przy typowej cenie używanych mieszkań w mieście (16 475 zł/m², 7434 sprzedaże, wrzesień 2025 – wrzesień 2026) – ok. 824 tys. zł; połowa sprzedaży mieściła się między 707 tys. zł a 961 tys. zł. To ok. 24 tys. zł więcej niż 800 tys. zł. Konkretne mieszkanie bywa tańsze albo droższe – zależy od miejsca, metrażu, piętra i stanu.

Czy za 800 tys. zł kupię nowe mieszkanie w Warszawie?

Nowe mieszkania od deweloperów sprzedawały się w Warszawie typowo po 16 438 zł/m² (10 247 sprzedaży, wrzesień 2025 – wrzesień 2026) – za 800 tys. zł to ok. 49 m², a przy typowej cenie używanych ok. 49 m². Do nowego mieszkania zwykle trzeba doliczyć wykończenie.

Skąd są te liczby?

Z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości – sprzedaże wrzesień 2025 – wrzesień 2026. Typowa cena to środek: połowa mieszkań sprzedała się taniej, połowa drożej. Pokazujemy tylko miejsca z co najmniej 30 sprzedażami, od 30 do 59 z dopiskiem „mało sprzedaży”. Ceny w ogłoszeniach bywają wyższe. Jak liczymy